khongkitwiriyachan/Depositphotos
Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.
Как продать жилье, если собственник состоит на учете в ПНД?
Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:
- Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
- Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
- Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
- Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.
При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.
Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:
Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки.
При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы.
Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.
Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?
Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:
- на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
- квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
- квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
- недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.
Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:
- чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
- истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
- после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.
Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения.
Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.
Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.
Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам.
В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица.
В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.
Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:
Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона.
Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.
Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:
- получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
- в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
- обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.
Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке.
В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации.
Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный.
Свободная продажа все равно останется практически невозможной.
Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.
Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится.
Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти.
Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.
Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:
Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом.
Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве.
Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.
И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки.
Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении.
То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.
Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:
По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна.
Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой).
Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.
Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами).
Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире.
Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.
Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:
В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.
Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства.
В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).
В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст.
250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?
- Получил квартиру в дар и продаю — какие налоги я должен платить?
- 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Черная метка: как продать квартиру, если стоишь на учете в ПНД
Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах.
Но как быть, если ты сам являешься человеком, имеющим вот такой «неблагонадежный» с точки зрения рынка диагноз, и при этом успешно продать свою недвижимость? Об этом эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».
Прежде всего нужно понимать, что нежелание вступать в сделки со стоящими на учете в ПНД или НД – это не предубеждение, в них есть реальный риск, который, однако, ответственный продавец, даже имеющий «нежелательный» диагноз, может максимально сократить.
Покупка квартиры у продавца, состоящего на учете в ПНД, может быть рискованной, объясняет руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова.
Например, в случае, когда сделка по продаже квартиры признается недействительной на тех основаниях, что продавец не понимал суть своих действий, продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги.
Но продавец деньги может уже потратить, в этом и риск, подчеркивает она.
Иск может подать как само лицо, состоящие на учете, так и его опекун (если его в дальнейшем лишили дееспособности по суду).
Также оспорить сделку может при попытке включения квартиры в наследственную массу наследник на основании того, что его, к примеру, бабушка или дедушка не понимали суть своих действий, когда подписывали договор купли-продажи за несколько месяцев до смерти, рассуждает Нещадимова.
Однако при этом участнику сделки нужно понимать, что предоставление справки не является их обязанностью, да и о наличии диагноза или факта состояния на учете в ПНД или НД они имеют право не сообщать.
Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд, подсказывает адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.
С этим соглашается управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, подчеркивая, сам факт нахождения на учете человека не означает, что он псих или наркоман. Бывают различные причины того, что человек стоит на учете.
«Из недавнего – один собственник состоял на учете в ПНД, потому что таким образом у него была возможность «откосить» от армии. В армию не пошел, про учет в диспансере благополучно забыл. А когда наступила пора продавать квартиру – учет всплыл», – вспоминает он.
Еще один пример – собственники квартиры, отец и дочь, специально встали на учет в диспансер, чтобы избежать судебных исков по поводу больших долгов по коммуналке и МФО. Когда с долгами вопрос закрыть не удалось, решили продавать квартиру, чтобы их погасить. И тут всплыл их учет в диспансере, добавляет Вишняков.
Хотя по закону никто из нас не обязан предоставлять справки о здоровье, по факту, если действительно нужно продать (а иногда и купить) недвижимость, необходимость как-то обозначить состояние своего здоровья, в первую очередь психического, может возникнуть.
Да, возможность продать что-то без данной справки, состоя на учете в диспансере, есть. Но опытные риелторы всегда просят такую справку. Если же человек под разными предлогами отказывается от ее предоставления, то это фактор риска, объясняет ситуацию генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
«Часто продавцы выдвигают требование о получении справки из ПНД для покупателя. Это необходимо, чтобы сделка не была оспорена», – уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.
Поэтому людям, имеющим настораживающий диагноз, нужно иметь понятный план действий, чтобы успешно совершить сделку с недвижимостью.
Нужно видеть разницу между людьми, стоящими на учете, которые имеют определенные психические или наркологические заболевания, и теми, кто когда-то давно были поставлены на учет в ПНД из какого-то, например, алкогольного и наркотического срыва, рассуждает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
Для того чтобы сняться с этого учета, нужно ходить в диспансер на протяжении нескольких лет и сдавать тесты. Очень многие этого не делают, ведя при этом вполне нормальный образ жизни, сетует она.
Для реальной безопасности сделки в день ее совершения необходимо получить заключение психиатра (провести освидетельствование) о том, что диагноз и состояние пациента не влияет на возможность совершения сделки, имеется полное осознание происходящего, характера и последствий совершаемой сделки, подсказывает адвокат, управляющий партнер КА Белгородской области «Марк Лабеон» Игорь Кобзарев.
«Вероятность оспаривания сделки в суде будет ниже, если освидетельствование будет проведено врачом государственного медицинского учреждения», – советует он.
И даже нотариальная форма сделки без такого освидетельствования может и не стать стопроцентной защитой, предупреждает Рахубовская.
«Нотарус сошлется в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит, хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда», – уточняет она.
Зато есть лайфхак: вместо справки о наблюдении в ПНД могут быть представлены водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых гражданин обязательно проходит соответствующую проверку у психиатра, предлагает Рахубовская.
В любом случае не нужно забывать, что «недееспособное» состояние участника сделки в случае, если ее попытаются расторгнуть через суд, еще нужно доказать, напоминает в свою очередь адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.
Если заинтересованная сторона предоставит соответствующие медицинские документы, доказывающие тот факт, что человек действительно находился в «недееспособном» состоянии, то суд назначит судебно-медицинскую экспертизу и скорее всего вынесет решение в соответствии с заключением экспертов. И если эксперты скажут, что человек не понимал значение своих действий, то суд признает такую сделку недействительной. Такая судебно-психиатрическая экспертиза может быть проведена и посмертно, по медицинским документам, объясняет Власова.
К сожалению, люди, состоящие на учете в ПНД и НД, а также другие «подозрительные» участники сделок (например, просто пожилые) часто сами становятся жертвами недобросовестных участников рынка или настоящих мошенников.
На практике действительно бывают такие случаи, сетует Рахубовская. Чаще всего обращаются в суд члены семьи, когда обнаруживают, что их родственник продал или подарил свою недвижимость, поясняет она и приводит пример из практики:
Вполне адекватная женщина средних лет наблюдалась в диспансере по месту жительства ее родственников, но она жила и была зарегистрирована в другом населенном пункте, рассказывает адвокат. Женщина подарила свою квартиру мошеннику. Затем этот человек продал квартиру другому покупателю.
На всякий случай добросовестный покупатель даже пообщался с этой женщиной и запросил у нее справку из психоневрологического диспансера. В местном диспансере не знали о том, что она наблюдается в другом городе, и выдали справку, что она не состоит на учете.
Затем родственники этой женщины обратились в суд к добросовестному приобретателю и смогли доказать, что уже на момент сделки их родственница не понимала значения своих действий и у нее отсутствовала воля на отчуждение квартиры. Поскольку квартира выбыла у душевнобольной против ее воли, то квартиру отобрали у добросовестного покупателя, рассказывает Рахубовская.
Существуют и откровенно мошеннические схемы, как правило они связанны с вовлечением врачей психиатрических больниц, добавляет Кобзарев. При этом подписание необходимых мошенникам документов может происходить с вывозом находящегося на лечении продавца из помещения больницы к нотариусу для оформления доверенности для последующей продажи его квартиры.
Бывают ситуации, когда, например, психиатр по той или ной причине отказывается выдавать заявителю справку о том, что тот не состоит на учете в ПНД, при этом требуя не предусмотренных законом документов или действий. В одном из дел врач запросил от заявителя заключение врачебной комиссии, подобные действия судом признаны незаконными, приводит пример эксперт.
Чаще же всего люди, состоящие на учете, просто вынуждены продавать свою недвижимость на условиях, которые хуже средних по рынку. Чтобы минимизировать размер дисконта «за диагноз», нужно постоянно быть готовым успокоить покупателя теми способами, которые он сочтет надежными, подсказывает Вишняков.
Возможно положительную роль сыграет готовность разделить расходы на проведение экспертизы и на нотариуса с покупателем, рекомендует он, и добавляет, что главное – не пытаться скрыть диагноз, ложь всегда настораживает и почти гарантированно будет раскрыта.
Но избежать скидки скорее всего не получится, предупреждает Нещадимова. «У покупателей на рынке недвижимости есть устойчивое понятие: если продавец состоит на учете – это плохо, поэтому, вероятно ему придется делать скидку», – заключает она.
Под особым контролем: кого из участников сделки проверять при покупке квартиры — Блог Райффайзенбанка R-Media
Ограниченно дееспособный человек может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, например продать телефон. А вот продать квартиру он может только с согласия попечителя, так как суд и закон ограничивают его действия (ст. 30 ГК РФ).
Ограничить дееспособность суд может, например, по причине психического расстройства или злоупотребления наркотиками либо алкоголем.
Если квартира принадлежит недееспособному или ограниченно дееспособному собственнику, то сделка находится под контролем органа опеки и попечительства, как в случаях с несовершеннолетними. Поэтому для сделки сначала нужно получить:
- согласие попечителя в случае, если продавец ограниченно дееспособен;
- разрешение органа опеки и попечительства, если продавец недееспособен. Порядок получения такой же, как в случае с детьми.
В чем риск. Сделку с недееспособным человеком без согласия органа опеки, так же как и в сделках с детьми, могут признать недействительной. Последствия мы обсуждали выше.
Как минимизировать риск. Чтобы проверить продавца на дееспособность, можно попросить его показать водительское удостоверение — этот документ требует врачебной справки от психиатра и нарколога.
Если психическое состояние продавца вызывает сомнение, запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Если продавец состоит на учете, то выясните, кто является его опекуном или попечителем, и запросите их согласие и разрешение органа опеки на сделку.
У возрастных собственников могут быть особенности психического здоровья. Например, если в сделке речь идет о залоге, то банки запрашивают справку из психоневрологического и наркологического диспансеров у собственников старше 65 лет.
Если у вас не ипотечная сделка, то подстраховаться все равно стоит. В этом случае подойдет действующая водительская медицинская справка продавца — обычно ее выдают на 3 года — либо справка из диспансера — она подтверждает, что в текущий момент человек не стоит на учете.
Нужно понимать, что оба этих документа не гарантируют дееспособность продавца.
Даже если продавец молод, но его поведение вызывает у вас вопросы, вы имеете право запросить справки из диспансера.
В чем риски. Если вы совершили сделку с лицом, которое не вправе было ее проводить, то она может быть признана недействительной.
Например, покупатель подписал договор с ограниченно дееспособным лицом, которое стоит на учете с психическим расстройством. Такой человек не имеет права сам заключать подобную сделку, а опекун или попечитель не был в курсе сделки и узнал о ней позже. Если он заявит об этом в суд, то суд признает сделку недействительной (ст. 171 ГК РФ).
Как минимизировать риск: не стесняться спрашивать у пожилых продавцов (и не только у них) документы, которые подтверждают психическое состояние, проверять наличие требуемых законом согласий, например в случае ограниченной дееспособности продавца.
В любом случае рекомендуем включать в договор купли-продажи вот такой пункт:
«Продавец и Покупатель подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, психическими заболеваниями и расстройствами не страдают, на учете в психоневрологическом диспансере, под опекой, попечительством, а также под патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора».
Такой пункт не гарантирует того, что сделку не признают недействительной, но это дополнительное подтверждение того, что покупатель проявил добросовестность, так как уточнил этот вопрос у продавца.
Покупка квартиры у пожилого человека
Что считать пожилым возрастом
Взгляды на это расходятся. По статистике ВОЗ, с 60 до 75 лет люди считаются пожилыми, люди старше — с 75 до 90 — уже представители старого возраста, а перешагнувшие рубеж в 90 лет — долгожители. На практике в России покупатели опасаются заключать сделки с продавцами старше 80 лет, а подписание договора с людьми помладше так сильно их не пугает.
Риски покупки квартиры у пожилого человека
Прежде всего риски связаны с состоянием здоровья собственника и его незащищённым положением — и эмоциональным, и финансовым.
Пожилой человек проще поддаётся внушению и давлению со стороны мошенников, которые могут уговорить его на сомнительную сделку и её оспаривание в дальнейшем.
Поэтому основной риск не столько в самой покупке, сколько в том, что потом сделку могут признать недействительной.
Риск 1. Продавец не отдаёт себе отчёт в своих действиях
Покупатели больше всего боятся того, что пожилой человек не до конца понимает, что происходит. И потом просто «забудет» про продажу или «передумает». Как правило, такие договоры оспариваются по ст. 177 Гражданского кодекса РФ — в связи с тем, что человек, пусть и дееспособный, мог не понимать смысл своих действий во время подписания договора.
Полную дееспособность человек получает в 18 лет (за редкими исключениями). Лишиться дееспособности можно только по решению суда, таким людям назначают опекуна или попечителя, которые и участвуют в сделках от его лица. Если договор подписал недееспособный человек, документ будет недействительным уже в момент подписания.
Важный нюанс: человек может быть болен и не понимать смысл своих действий (в том числе участие в сделке), но при этом считаться полностью дееспособным.
Если сделка уже прошла, суд может установить, что на момент продажи квартиры человек не понимал, что делает, но при этом оставался дееспособным.
Это случается, если заболевание только начало развиваться, человек пережил сильное эмоциональное потрясение, например смерть близкого родственника, или недавно перенёс тяжёлое заболевание или операцию. О таких сделках и говорит статья 177 ГК РФ.
Ещё раз: психическое расстройство — это ещё не недееспособность. Недееспособным человека может признать только суд. Но и дееспособность продавца — это не гарантия, что сделку не оспорят.
Риск 2. Продавца квартиры обманули или запугали. Или воспользовались его бедственным положением и заставили продать квартиру
Сделку признают недействительной, если в суде будет доказано, что её провели под влиянием обмана, угроз, насилия или неблагоприятных обстоятельств, — ст. 179 ГК РФ. Например, если квартиру за копейки купили у пенсионера, которому требовались деньги на лечение.
В суде можно доказать, что покупатель воспользовался положением больного человека и купил квартиру за бесценок. Такая сделка — когда покупатель злоупотребил тяжёлой ситуацией продавца и купил квартиру на очень невыгодных продавцу условиях — называется кабальной.
И её можно оспорить.
Риск 3. Продавец не понял условия сделки
На юридическом языке это называется «существенное заблуждение», о нём говорится в ст. 178 ГК РФ. К примеру, человек не до конца понимал смысл договора и считал, что в результате не лишится места для проживания.
Кто может оспорить сделку
Обычно это делает сам продавец, в том числе по наущению мошенников или родственников, или наследники продавца после его смерти — те, кто мог бы рассчитывать на квартиру, если бы её не продали.
Если продажу квартиры пожилого человека подстроили мошенники, то даже честный покупатель может потерять деньги. Если суд признает договор недействительным, то стороны должны вернуть друг другу всё полученное: продавец — деньги, а покупатель — квартиру.
Вот только получить от пожилого человека деньги может быть проблематично, особенно если они уже полностью потрачены, а из доходов у него только пенсия.
Как уменьшить риски
Совсем исключить риски при покупке квартиры невозможно. Но это нельзя сделать и в других сделках: свои нюансы есть и в покупке унаследованной квартиры, и при покупке «первички». Но уменьшить риски можно и нужно.
- До сделки
- 1. Изучите историю квартиры, чтобы убедиться, что на неё никто больше не претендует
- Попросите все документы, связанные с квартирой:
- выписку из ЕГРН;
- документы-основания права собственности (это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство на наследство и т. д.);
- выписку из домовой книги; • выписку с финансово-лицевого счёта;
- технические документы (технический паспорт, экспликацию и поэтажный план).
Посмотрите в выписке из домовой книги, кто зарегистрирован в квартире, и узнайте у продавца, когда выписались последние проживающие.
Попробуйте выяснить у продавца, как и от кого он получил квартиру, были ли спорные ситуации, есть ли у него потенциальные наследники, а особенно — родственники без жилья.
Спросите, нет ли на квартиру других договоров, например, договоров ренты, не упомянута ли она в завещании (такие квартиры продавать не запрещается, но стоит учитывать, что есть люди, которые могли «рассчитывать» на это жильё, а значит, они способны вступить в борьбу за него).
2. Узнайте, почему продавец продаёт квартиру и где он будет жить после этого
Это важно.
Хорошо, если у пожилого человека есть другая квартира, его забирают дети в загородный дом или деньги от квартиры пойдут на альтернативную сделку. В этой ситуации будет сложно доказать, что вы воспользовались беззащитным состоянием человека, который не понимал, что останется на улице.
Продавец должен чётко отвечать на вопросы о том, почему он решил продать квартиру и где собирается жить дальше. Если он не задумывался об этом, отнеситесь к ситуации внимательнее: возможно, человек не в состоянии оценить последствия того, что делает.
Спросите, куда и когда он переезжает после продажи жилья, будут ли ему помогать родственники, почему он решил продать квартиру именно сейчас, будет ли перевозить на новое место мебель и посуду.
Чем больше конкретных вопросов о переезде и причинах продажи вы зададите, тем быстрее поймёте, действительно ли продавец собрался выехать из квартиры и насколько продумал дальнейшие действия.
Нередко условием для покупки квартиры становится переезд пожилого собственника в другое жильё и его регистрация в нём. Только после этого стороны подписывают договор купли-продажи.
3. Деликатно поинтересуйтесь материальным положением продавца
Постарайтесь узнать, как живёт продавец: хватает ли денег на жизнь, есть ли у него накопления или родственники, которые помогают, отложены ли деньги на переезд, не продаёт ли он квартиру только потому, что не на что жить. Но расспрашивайте деликатно.
Человек может обидеться на грубый допрос о состоянии его финансов или заподозрить в вас мошенника.
Объясните, что вам нужно убедиться, что продажа квартиры для него — не кабальная сделка, в которой вы воспользуетесь его бедственным положением и вынудите продать жильё.
4. Убедитесь, что интересы продавца защищают его родственники, а не посторонние люди
Если на стороне продавца выступают активные посредники, которые не приходятся ему родственниками, — это повод усомниться в чистоте их намерений. Пожилые люди нередко поддаются на уговоры мошенников, под давлением которых решают продать квартиру, а потом оспаривают сделку. Узнайте, кто эти люди, почему они участвуют в сделке, и по возможности свяжитесь с родственниками продавца.
5. Расспросите собственника о состоянии здоровья и о том, какие лекарства он принимает
Любое заболевание или сильнодействующее лекарство, которое способно влиять на принятие решений, — сигнал о том, что с договором могут быть проблемы. Не говоря уже о том, что продавец с тяжёлой болезнью иногда, к сожалению, не доживает до сделки.
Обратите внимание на то, как человек общается: если он путается, без причин становится агрессивным, теряется в ответах на простые вопросы или не помнит, что вы сказали ему час назад, это может говорить о проблемах.
Постарайтесь узнать, что беспокоит продавца, какие лекарства он принимает и какие операции недавно перенёс или, наоборот, ожидает. Помните, что это личная информация: человек не обязан её раскрывать. Поясните, что вы вовсе не хотите нарушать границы, но беспокоитесь за судьбу сделки — ведь вы рискуете большой суммой денег — и будете благодарны за помощь.
Однозначно сказать, какие лекарства могут повлиять на состояние человека, а какие — нет, нельзя. Повод насторожиться: если продавец принимает антидепрессанты, нейролептики, транквилизаторы, ноотропы и стимуляторы.
Ещё один повод задуматься о судьбе сделки — болезни или факторы, которые могут вызывать спутанное сознание и влияют на восприятие человека: болезнь Альцгеймера, болезнь Паркинсона, дисфункция щитовидной железы, энцефалит, пережитые травмы головы, дефицит витамина B1 (он может вызывать проблемы с памятью). Недавние стрессы или перенесённые серьёзные проблемы со здоровьем (например, онкологические заболевания, инсульт) тоже часто становятся основанием, на которое продавцы ссылаются при оспаривании сделки.
6. Настаивайте на освидетельствовании у психиатра и справке из ПНД
До проведения сделки получите от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Можно сходить туда вместе, чтобы убедиться, что человек действительно был там, а не принёс липовую бумажку.
Ещё лучше — попросите пройти освидетельствование и получить заключение специалиста. Освидетельствование проводит независимый врач-психиатр, который может приехать прямо на сделку. Стоимость услуг такого специалиста — 10–15 тысяч рублей.
На сделке
Итак, вы расспросили продавца обо всём, он выглядит адекватным, а вокруг не увиваются непонятные люди, и вы решились на покупку. Что сделать, чтобы подстраховать себя на этом этапе?
1. Не покупайте квартиру по сильно заниженной цене
Многие боятся покупать квартиры у пожилых людей, поэтому иногда на такое жильё делают скидку — так продавцы компенсируют непривлекательность сделки. Но это небольшой дисконт, цена будет не слишком отличаться от рыночной.
Покупка квартиры по подозрительно низкой цене может стать дополнительным доказательством для оспаривания сделки, её могут признать кабальной. Кроме того, будет проще доказать, что продавец был не в себе, если продал квартиру так дёшево.
- 2. Укажите полную стоимость квартиры в договоре
- Если сделку оспорят, то назад вы сможете отсудить только ту сумму, которая прописана в договоре.
- 3. Заверяйте сделку у нотариуса и используйте видеосъёмку
Нотариус не только удостоверяет сделку, но обязательно разъясняет её смысл сторонам. Продавец должен подтвердить, что понимает содержание договора и последствия его подписания.
Также нотариус обязан проверить дееспособность сторон, хотя часто это сводится к формальности — проверяется только возраст (продавец должен быть старше 18, либо эмансипирован и старше 16 лет).
И, насколько возможно, оценивается состояние сторон на сделке, например, что продавец не находится в состоянии явного алкогольного опьянения.
Но стоит помнить, что даже нотариус не спасёт от оспаривания сделки, он не эксперт и не в состоянии поручиться, что продавец на сделке полностью понимает происходящее и не пережил инсульт у него в кабинете. Тут будет кстати психиатр, который проведёт освидетельствование на сделке.
Процесс подписания договора можно снять на видео (у нотариуса есть такая возможность). Так вы зафиксируете, что продавец всё прослушал, всё понимал и сам подписал все документы.
4. Не рассчитывайтесь наличными, только через банк
Не придётся доказывать, сколько денег передано и передавались ли они вообще. Так можно избежать и разных махинаций с деньгами.
Выберите банки и откройте там счёт. После проведения оплаты получите выписку о перечислении денег. Идеальный вариант — иметь на руках и подтверждение из банка, и расписку продавца на полученные им деньги, написанную от руки.
5. Застрахуйте титул
Вы можете застраховать своё право собственности — тот самый «титул» — от его потери. Если после сделки что-то пойдёт не так, страховая выступит в суде третьим лицом на стороне покупателя и компенсирует расходы на квартиру, если сделку отменят.
Хотя стоит помнить, что компании не спешат признавать случившееся страховым случаем и обычно отстаивают своё право не выплачивать страховку.
Если продавец умер во время регистрации сделки
Если продавец умирает после подписания договора, но до регистрации права собственности, то обязанность по регистрации переходит к его наследникам. Если таких наследников нет, то о регистрации должно позаботиться государство.
Но в жизни всё гораздо сложнее, и чаще всего в таких ситуациях покупателя ждёт суд, который решает, должна ли регистрация пройти: учитываются и обстоятельства подписания договора, и состояние продавца в этот момент, и то, передал ли продавец квартиру покупателю.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Эксперт: Гурам Базадзе. Иллюстратор: Вера Хохлова.