 |
Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Обычно, когда говорят о переоформлении квартиры, речь идет о передаче жилья в собственность своих близких. Однако переоформлять права собственности следует и в случае передачи недвижимости посторонним лицам. Иногда, стандартные для посторонних, сделки оформляются и между близкими родственниками, все зависит от обстоятельств и преследуемых целей. Поговорим об этом подробнее.
Существует шесть основных вариантов переоформления недвижимости на других людей. Часть из них применяется в основном родственниками, но и остальные варианты могут быть применены для передачи имущества близким. В настоящее время используются следующие варианты:
- Купля/продажа жилья. Независимо от степени родства участников сделки проводится она на общих основаниях. То есть оформляется официальный договор купли/продажи, уплачивается государственная пошлина, продавец обязан заплатить налоги с суммы указанной в договоре, покупатель получает право на налоговый вычет. Благодаря налогу при переоформлении жилья на близких эта сделка может быть невыгодной.
Если квартира находилась в собственности более 3 лет от уплаты налога на доходы физ.лиц продавец освобождается.
- Обмен квартирами. Обычно этот метод применяется в случаях, когда одна из сторон желает улучшить условия проживания, а вторая рассчитывает на получение компенсации, за ухудшение своих условий.
Обратите внимание! Обмен жилища может производиться по двум принципиально разным договорам.
Законодательство предусматривает два вида схожих договоров, а именно договоры мены и обмена. В первом случае квартиры обмениваются собственники и по результатам договора они приобретают права собственности на другое жилье.
Во втором случае жильем меняются наниматели (не все квартиры до сих пор приватизированы) в этом случае участники сделки приобретают не право собственности, а право пользования жилищем.
Задайте вопросы по переоформлению приватизированных квартир нашим юристам.
Из за сложностей в нахождении людей, которым полностью подходят квартиры друг друга, в настоящее время, обмен жилья практикуется очень редко.
- Дарение жилища. Вариант используется не только между родными и близкими. При использовании этого способа можно избежать уплаты налогов и сбора большого пакета документов. Поэтому способ используют, в частности, для передачи родственникам квартир, находящихся в собственности менее трех лет. Кроме того, подарки полученные одним из супругов не подлежат разделу при разводе.
Дарение – вариант оформления сделки с недвижимостью, позволяющий стороне брака, имеющей лучшее финансовое положение, защитить свои имущественные права, на случай осложнения семейных отношений и развода.
- Получение квартиры по наследству. Чаще всего этот случай происходит между родственниками. Однако законодательство позволяет владельцу оставлять свою собственность в наследство посторонним людям или организациям. Если недвижимость передается посторонним, обязательно наличие оформленного в соответствии требованиями законодательства завещания. Родственники могут приобрести права на жилище и без этого документа в порядке, установленной законодательством, очередности наследования.
- Раздел имущества являющегося совместным. Чаще всего речь идет о квартирах приобретенных в браке. В общем случае все купленное в период брака принадлежит супругам в равных долях. Однако существуют значительные нюансы и, очень часто, решать эту проблему приходится через суд.
- Рента. При этом варианте передача прав собственности на квартиру происходит за периодические выплаты. Периодичность и размер выплат устанавливаются соответствующим договорам. Метод получил довольно широкое распространение в связи с наличием множества предложений, адресованных одиноким пожилым людям о пожизненных выплатах за последующее право на их жилье.
Будьте осторожны! Достаточно часто предложения пожизненной ренты подаются мошенниками.
Если у вас есть сложные вопросы по переоформлению квартир, вы можете получить ответ на них у наших юристов.
Перерегистрация прав собственности
Окончательно право собственности на жилище оформляется в Росреестре. Сам же переход прав собственности может подтверждаться одним из нескольких документов: договоры, свидетельство о праве на наследство, решение суда. Эти документы оформляются в соответствующих организациях – нотариате или суде.
Для переоформления квартиры на другого собственника в процессе сделки, понадобится присутствие всех ее участников и следующие бумаги:
- Документы подтверждающие личности участников сделки.
- Документы подтверждающие право собственности на жилье. Это могут быть: свидетельства о приватизации, договоры покупки/продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.
- Кадастровый паспорт. Документ получают в Росреестре. Он содержит все сведения об объекте недвижимости.
- Технический паспорт квартиры. Документ оформляется в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
- Если у квартиры есть несколько собственников и вы желаете переоформить права на принадлежащую вам часть, необходимо получить нотариально заверенное разрешение всех остальных собственников на проведение этой сделки.
Если участником сделки с квартирой является несовершеннолетний понадобится его личное присутствие, а также разрешение органов опеки и попечительства и его родителей или официальных опекунов.
Процедура переоформления квартиры
Если квартира приобретается в результате дарения, купли/продажи и других сделок. Для их оформления должен быть составлен соответствующий законодательству договор. Новый владелец должен отправиться с ним в Росреестр и написать соответствующее заявление. Только после регистрации в этом органе можно считать, что права собственности окончательно перешли к нему.
При наследовании квартиры процесс ее переоформления существенно замедляется и усложняется. Во-первых, само наследство не может быть оформлено ранее чем через 6 месяцев после смерти наследодателя.
Во-вторых, очень часто наследник не единственный и, даже при наличии завещания, возникают длительные судебные тяжбы.
Получив право собственности на квартиру по свидетельству о праве на наследство или решению суда, собственник тоже должен зарегистрировать этот факт в Росреестре, только после этого он может считать, что переоформление завершено.
Нюансы переоформления квартир
Вариант переоформления квартиры через сделку купли/продажи считается наиболее надежным. Расторгнуть сделку проведенную на основании договора, когда покупатель выполнил свою часть обязательств, почти нереально.
При оформлении же дарственной, даритель может отменить это решение через суд.
Зато получатель подарка не обязан делиться им с кем либо, в том числе и с супругом при разводе, поэтому такой вариант переоформления достаточно часто используют не только при реальном подарке близким, но и при оформлении квартир, которые на самом деле проданы.
Договор ренты является одним из самых рискованных. При этом риску подвергаются обе стороны. Приобретатель имущества может недобросовестно исполнять свои обязанности, а собственник может начать выдвигать дополнительные требования.
Обе стороны могут начать толковать условия договора в свою пользу.
Зато при полноценном выполнении договора владелец недвижимости получает материальную поддержку в течение длительного времени, а приобретатель, в конечном итоге, получает жилье по цене ниже рыночной.
Переоформление прав собственности на квартиру в результате раздела имущества и наследования зачастую сопровождается длительными спорами, которые, в конечном итоге, чаще всего приходится разрешать в суде.
Обратите внимание! Все варианты переоформления квартиры, кроме приобретения жилья в новостройке в обязательном порядке требуют привлечения к делу нотариуса.
Конкретный вариант переоформления передаваемой или получаемой квартиры во всех случаях следует выбирать в зависимости от целей преследуемых участниками сделки. К решению лучше прийти на основании консенсуса.
Составитель завещания, а юридически это односторонняя сделка, может пожелания наследников игнорировать и действовать по своему усмотрению.
В ряде случаев такое решение может привести к тому, что завещание будет опротестовано в суде.
 |
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Что делать после покупки квартиры
Покупка Недвижимость
Обновлено: 27 сентября 2022
Процесс покупки недвижимости бывает порой очень утомительным — переговоры с собственником, множество документов и общение с юристами или нотариусами.
Но не стоит думать, что после того, как вы отдали деньги за квартиру, можно наконец-то лечь на диван и расслабиться или начать праздновать покупку новой недвижимости. Поэтому, даже с ключами на руках, придется о многом позаботиться.
Мы подготовили для вас небольшую шпаргалку о том, что нужно сделать после покупки квартиры, чтобы вы как можно быстрее могли со спокойной душой сказать: «Да, я здесь хозяин».
При этом неважно, как вы купили квартиру: за собственные средства или в ипотеку. Первым делом нужно оформить право собственности на недвижимость. Ведь только после того, как сведения появятся в федеральной базе Росреестра (едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН), вы по праву сможете назвать себя собственником.
Для этого нужно подать заявление, договор купли-продажи и все сопутствующие документы в Росреестр. Это можно сделать с помощью банка или через ближайший МФЦ. Кроме того, необходимо оплатить госпошлину.
Право собственности зарегистрируют в течение одной-двух недель, после чего вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую проведенную регистрацию права собственности, и сможете распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Для этого подайте документы онлайн через портал Госуслуг или лично при посещении МФЦ.
Полностью совершить процедуру онлайн не получится — чтобы зарегистрироваться в новой квартире, вам нужно будет внести соответствующую отметку в паспорт.
При этом предварительно сниматься с места прошлого учета не нужно — все это можно сделать одновременно. Данная процедура проходит без уплаты госпошлины и занимает от 3 до 8 дней.
Информация о смене собственника не поступает автоматически в управляющие компании. Поэтому вам придется самостоятельно оформить договор на предоставление услуг ЖКХ с обслуживающей фирмой. Это важный момент, он позволит вам не столкнуться с проблемами по задолженности за бытовые услуги, а также позволит избежать неприятных казусов с коммунальным обслуживанием.
С официального дохода: если вы получаете «белую» зарплату, с которой вы платите НДФЛ, то вы имеете право вернуть 13% от стоимости жилья. Однако этот вычет можно получить максимально с 2 млн рублей, т.е. не более 260 тыс. рублей. Если жилье стоило меньше, то остатком лимита можно воспользоваться при покупке другой квартиры.
При ипотеке: если при покупке квартиры вы воспользовались ипотечным кредитом, то у вас есть возможность также вернуть 13% с уплаченных банку процентов. При этом здесь также есть лимит — максимально возможная сумма процентов должна быть не более 3 млн рублей. По итогу вы сможете вернуть максимум 390 тыс. рублей. Однако воспользоваться этим типом вычета можно только один раз.
Два этих вычета можно комбинировать. Тогда вы сможете получить выгоду в размере 650 тыс. рублей. А если недвижимость приобретена в браке, то право на вычет имеет каждый супруг и тогда можно сэкономить 1,3 млн рублей. В течение 3 месяцев ФНС проведет проверку документов, по окончании которой вам выплатят денежные средства. Пожалуй, это самые приятные хлопоты ????.
Не советуем игнорировать этот пункт, ведь хорошие отношения с соседями — залог комфортного проживания. Вы можете не только праздновать вместе праздники, общаться и приятно проводить время, но обращаться друг к другу за помощью в непредвиденных обстоятельствах.
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?
Feng Yu/Fotolia
Отвечает управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами.
С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п.
При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.
Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно.
Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры.
Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
В данном вопросе не уточняется, на кого нужно перевести доли: на стороннее лицо или на одного из четверых собственников. Кроме того, нет информации о родстве владельцев недвижимости. Поэтому рассмотрим оба варианта: перевод на стороннее лицо всех долей и перевод трех долей на четвертого содольщика.
Перевести доли на стороннее лицо, не являющееся родственником, можно через куплю-продажу квартиры. При реализации всего объекта целиком документы в виде согласия дольщиков не требуются.
При переоформлении трех долей на человека, владеющего недвижимостью в этой квартире, можно сделать один договор купли-продажи ¾ долей. При этом согласие тоже не потребуется.
Если четвертый собственник является близким родственником, то в таком случае можно решить вопрос путем дарения ¾ доли.
В любом случае при отчуждении недвижимости (неважно, каким способом), находящейся в долевой собственности, потребуется нотариальное удостоверение сделки.
Поэтому выгоднее переоформлять недвижимость одним договором, а не несколькими (то есть на каждую долю в отдельности). В противном случае потребуется оплачивать госпошлину каждого договора в отдельности.
5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?
Отвечает адвокат Инна Белякова:
Чтобы корректно ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с ключевым понятием – для кого затраты должны быть наименьшими? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться собственность, то необходимо применять один алгоритм действий.
А вот если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды любого из трех других сособственников, то алгоритм будет совсем другой. Для начала давайте определимся со структурой расходов, которые необходимо будет произвести для перерегистрации права собственности с общей долевой на индивидуальную.
Итак, понадобится понести следующие обязательные расходы:
- Нотариальные тарифы и услуги. Действующее законодательство для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество предусматривает обязательную нотариальную форму сделки вне зависимости от вида договора (купля-продажа, дарение, мена или что-то еще), поэтому уклониться от этих расходов не получится. Что касается нотариального тарифа, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, потребуется уплатить нотариусу также и за техническую работу по составлению договоров, но эту сумму нотариус определит уже самостоятельно.
- Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. В настоящее время указанная пошлина составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой Вами сделки потребуются три регистрационных действия (государственная регистрация трех переходов права собственности), то размер государственной пошлины составит 6 тысяч рублей.
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в зависимости от некоторых обстоятельств необходимо будет уплатить одной из сторон договора.
Возможные дополнительные, но не обязательные расходы, которые также могут возникать при сделках с недвижимым имуществом (аренда банковских ячеек, разнообразные доверенности, заявления, оплата жилищно-коммунальных услуг и прочее) здесь учесть трудно, поскольку их необходимость может быть вызвана особенностями каждой конкретной сделки.
Соответственно, из перечисленных трех видов обязательных расходов первые два уплачиваются по соглашению сторон. То есть как стороны договорятся, так и будет. А вот необходимость уплаты НДФЛ, составляющий 13% от полученного налогоплательщиком дохода, как раз и определяет ту разницу в алгоритме действий, про которую мы говорили в начале. Рассмотрим оба варианта.
Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, к которому переходит право собственности, то ему выгоднее заключить договор купли-продажи, в котором он будет являться покупателем.
В этом случае НДФЛ будут обязаны уплатить продавцы долей в праве собственности на квартиру (если они, конечно, не освобождены от него в соответствии с налоговым законодательством).
А вот если рассматривать сделку с точки зрения выгоды людей, от которых право собственности переходит, то им выгоднее заключить договор дарения долей в праве собственности. В этом случае НДФЛ будет обязан оплатить одаряемый (если он, опять же, от уплаты налога законодательством не освобожден).
При заключении договора купли-продажи подлежащая уплате продавцами сумма НДФЛ будет исчисляться из договорной стоимости, принадлежащей каждому из них доли в праве собственности на квартиру, но в целях налогообложения эта стоимость равна не менее 70% от кадастровой стоимости этой доли. А вот при заключении договора дарения подлежащая уплате одаряемым сумма НДФЛ будет исчисляться уже непосредственно из кадастровой стоимости квартиры.
Что выгоднее – дарственная или продажа?
Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:
Чтобы максимально точно ответить на данный вопрос, необходимо знать, когда именно возникло право собственности на квартиру и на основании какой сделки.
Расходы на переоформление долей от всех содольщиков на одного из них складываются из затрат на оформление самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат по налогообложению.
Первым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора купли-продажи долей квартиры.
В настоящий момент договор по отчуждению долей недвижимого имущества, в том числе между совладельцами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента такового удостоверения.
За совершение нотариальных действий взимается плата в размерах, установленных налоговым законодательством и утвержденных нотариальной палатой соответствующего субъекта РФ. Так, п. 5 ч.1 ст. 333.
24 НК РФ устанавливает, что за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, взимается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Решением Московской нотариальной палаты 15 декабря 2016 года установлен также размер платы, взимаемой нотариусами за услуги правового и технического характера при совершении нотариальных действий, который для сделок по продаже недвижимости составляет 5 тысяч рублей.
Если сособственники долей квартиры владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, по приватизации или в результате дарения между близкими родственниками – более трех лет), то продавцы долей не облагаются налогом на доходы от их продажи.
Если же продавцы долей квартиры владеют ими менее указанных сроков, то им придется уплатить налог на доходы в размере 13% от полученной по сделке прибыли, причем в качестве налогооблагаемой базы в расчет будет браться сумма размером не менее 70% от кадастровой стоимости долей квартиры.
Заметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд послаблений (налоговых вычетов) при совершении таких сделок.
К примеру, продавцы могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, ранее затраченную на приобретение или создание продаваемого объекта недвижимости.
Либо могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (при этом указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в праве собственности на квартиру).
Вторым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора дарения долей квартиры. Такая сделка также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вследствие чего возникают такие же расходы на оформление договора, что и при купле-продаже жилья. В среднем, стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.
Что касается налогообложения при дарении, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к коим относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если же даритель не является близким родственником одаряемого, то одаряемый будет вынужден заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной ему доли.
Независимо от вида сделки тариф за госрегистрацию перехода права собственности для граждан составляет сегодня 2 тысячи рублей, умноженные на размер участвующей в сделке доли (ст.333.33 НК РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры нужно будет уплатить регистрационную пошлину в сумме 250 рублей.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- 5 главных фактов о договорах дарения квартиры
Сын дарит мне свою долю, я продаю квартиру. Я плачу налог?
Можно ли оформить договор дарения без участия одаряемых?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как переоформить квартиру
Несмотря на видимую трудоемкость, при правильном подходе переоформление квартиры не вызовет сложностей. И в этом деле вам не обойтись без наших рекомендаций.
Для переоформления квартиры требуется следующий пакет документации:
- паспорт;
- документы основания собственности (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.)
- заверенное нотариально согласие супруга (если квартира совместно нажитое имущество);
- выписка из домой книги;
- свидетельство о собственности.
Перечень может различаться в зависимости от метода переоформления.
Способы переоформления жилья
Можно выделить 5 способов для осуществления подобной сделки:
- купля-продажа;
- дарение;
- завещание;
- рента;
- обмен.
Переоформление квартиры с помощью купли-продажи
Шаг 1. Следует собрать пакет документов:
- заявление на государственную регистрацию;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- договор купли-продажи;
- выписка из домовой книги;
- согласие супруга (если квартира является совместно нажитым имуществом);
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2 тыс. руб.
Шаг 2. Покупателю и продавцу необходимо подписать договор купли-продажи.
Шаг 3. Подать документы на регистрацию перехода прав собственности, для этого необходимо обратиться в МФЦ.
В случае если вы Вы, продаете долю в квартире, необходимо получить отказ от покупки от других собственников жилья. При этом в договоре купли-продажи доли, вам необходимо указать стоимость не меньше, чем вы предлагали другим собственникам, иначе, в последующем эту сделку можно оспорить.
На Заметку. С 2016 года продажа долей осуществляется через нотариуса.
Переоформить квартиру по договору Дарения
Алгоритм действий:
Шаг 1. Составляем и подписываем договор дарения квартиры. Это можно сделать собственными силами, скачав и заполнив образец из интернета либо же обратиться за помощью к юристам.
Шаг 2. Оплачиваем госпошлину и подаем документы на регистрацию в УФРС или МФЦ.
Шаг 3. Забираем оформленные документы.
Преимущество этого способа заключается в том, что если вы собираетесь подарить долю в квартире, вам не нужно получать отказы от других собственников.
В случае если вы собираетесь подарить квартиру которая является совместно нажитым имуществом, необходимо получить согласие супруга.
Завещание
Инструкция:
Шаг 1. Завещатель обращается в нотариальную контору, взяв с собой паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру.
Шаг 2. Нотариус составляет завещание на основе полученных от клиента сведений.
Шаг 3. Завещание заверяется печатью и подписями исполнителя и клиента.
Завещание могут признать недействительным, если оно принадлежит недееспособному лицу, если оно написано под давлением или не соответствует актуальным законам.
Рента
Рента заключается в передаче недвижимости одного лица в распоряжение другого. Последнее обязуется регулярно оплачивать определенную сумму рентодателю.
Этапы:
Шаг 1. Сбор документов:
- документы основания собственности;
- выписка из домой книги;
- паспорт двух сторон;
- справка из БТИ.
Шаг 2. Составление и подписание договора.
Шаг 3. Регистрации договора.
Плюс этого метода состоит в возможности получения дополнительного дохода без утраты места жительства. Однако есть риск стать частью мошеннической схемы.
Обмен
Алгоритм действий:
Шаг 1. Поиск покупателя на свою квартиру и одновременно поиск новой квартиры.
Шаг 2. Составление договора. Этот документ должен содержать точные адреса объектов недвижимости и размер денежной компенсации при неравном обмене.
Шаг 3. Оплата госпошлины и регистрация сделки, после чего стороны получают документы с подтверждением прав собственности.
Правила переоформления жилья на родственников
Переоформление недвижимости на детей
В случае переоформления жилой недвижимости на детей есть два способа: дарение и наследование. В ситуации с дарением ребенок получает права собственности непосредственно после оформления документов. Второй способ подразумевает получение собственности после смерти родителей. Следует учесть, что завещатель имеет право отозвать завещание до своей смерти.
Переоформление жилья на несовершеннолетнего
Если речь идет о переоформлении квартиры на ребенка, не достигшего 18 лет, можно прибегнуть только к дарению. Но и здесь существует ряд нюансов:
- документы подписывает опекун;
- для совершения сделки нужно согласие отсутствующего при оформлении родителя;
Нюансы переоформления жилья на супругу(а), внуков, братьев/сестер и родителей
Для переоформления собственности на супруга или супругу обычно задействуют договор купли-продажи, так как можно получить налоговый вычет в размере 260.000 рублей. В случае оформления дарственной налоговый вычет от сделки отсутствует.
Это же актуально для переоформления прав на родителей, братьев/сестер или внуков. В последнем случае допустимо прибегнуть к написанию завещания.
Есть еще один способ для тех, кто нажил квартиру в браке, в этом случае можно составить соглашение об имущественном разделе.
Способы переоформления квартиры на другого собственника
Нам часто задают вопрос: «Как я могу переоформить («переписать») квартиру на маму (отца, брата сестру или другое лицо)». Ответ на данный вопрос приведем в настоящей статье.
«Переписать квартиру»
В быту наряду с формулировкой «переоформить квартиру» часто используется термин «переписать квартиру», но закону данные понятия не известны. В юридической терминологии аналогом рассматриваемых понятий является словосочетание «зарегистрировать переход права собственности на квартиру».
Право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе на квартиру, подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе, функции которого в настоящее время выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).
Таким образом, чтобы переоформить квартиру, то есть зарегистрировать переход права собственности на квартиру на другое лицо, необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра по месту расположения квартиры с соответствующим заявлением.
Например, если квартира находится в городе Москве, необходимо обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Если же квартира расположена в городе Истре, то следует подавать заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Росреестр также оказывает услуги по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы» (ознакомиться с перечнем и контактными данными офисов МФЦ, осуществляющих прием-выдачу документов для получения государственных услуг Росреестра, можно с помощью сервиса «Офисы и приемные. Предварительная запись на прием» https://lk.rosreestr.ru/#/offices).
Но прежде чем идти в Росреестр, необходимо определить, на каком основании (или каким способом) будет осуществляться регистрация перехода права собственности.
Невозможна ситуация, при которой право собственности на квартиру перейдет от одного лица к другому просто так, без наличия так называемых «правоустанавливающих документов».
Распространенные способы (основания) переоформления права собственности на квартиру
Рассмотрим наиболее распространенные способы (основания) переоформления права собственности на квартиру и их особенности.
1. Договоры и сделки
1.1. Договор купли-продажи квартиры
Это наиболее применяемый на практике способ переоформления прав собственности на квартиру. Подавляющая часть сделок на рынке недвижимости осуществляется посредством заключения договора купли-продажи.
По данному договору одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
Главной особенностью данного способа переоформления права собственности является возмездный характер сделки: за квартиру должна быть уплачена определенная сторонами денежная сумма.
Следует также упомянуть, что некоторое время назад недобросовестные кредиторы практиковали заключение договоров купли-продажи квартиры под видом обеспечения обязательств продавца по договору займа: собственник квартиры получил некую сумму займа у третьего лица (физического лица или компании) и в обеспечение возврата долга «передавал» в «залог» квартиру, но оформлялся данный «залог» не договором ипотеки (договором залога недвижимого имущества), как требует того закон, а договором купли-продажи квартиры. Фактически же собственник квартиры продавал квартиру своему кредитору.
Некоторым из таких «продавцов» удалось в суде доказать недействительность подобных договоров купли-продажи квартир своим кредиторам, а недобросовестные кредиторы были признаны мошенниками.
Но, к сожалению, не все смогли вернуть «заложенные» подобным образом квартиры, т.к. формально договор купли-продажи был заключен и исполнен сторонами, у бывших собственников квартир не получилось представить доказательств обратного.
Будьте бдительны и не повторяйте чужих ошибок.
Следует помнить, что с дохода от продажи квартиры, которая находилась в собственности продавца менее определенного срока (по общему правилу — 5 лет, за установленными в пункте 3 статьи 217.
1 НК РФ исключениями), следует уплатить налог на доходы физических лиц (13% — для резидентов РФ с правом применения налоговых вычетов и 30% — для нерезидентов без права применения налоговых вычетов).
При этом если цена квартиры по договору купли-продажи будет меньше чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то при исчислении суммы налога с продажи доходом будет признаваться не цена квартиры из договора, а денежное выражение, получаемое путем умножения кадастровой стоимости квартиры на коэффициент 0,7.
Например, в случае продажи в 2021 год гражданином РФ, который большую часть времени проживает за границей (183 дня и более в году), квартиры, купленной им в 2019 году, он должен будет заплатить налог на доход физического лица (НДФЛ) в размере 30% от цены продажи 2021 года (без вычета суммы, за которую приобрел квартиру в 2019 году). При стоимости квартиры 10 000 000 рублей сумма подлежащего уплате налога составит 3 000 000 рублей.
Если же продавцом будет налоговый резидент (тот, кто проживает в России 183 и более дней в году), то НДФЛ будет рассчитываться иным образом: налогооблагаемый доход от продажи квартиры будет представлять собой разницу между ценой по договору 2021 года и ценой по договору 2019 года, а ставка налога составит 13%. Если в 2019 году квартира стоила 9 000 000 рублей, то налог с продажи в 2021 году составит 13 000 рублей ((10 000 000 – 9 000 000 )*13%).
1.2. Договор мены
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру в обмен на другую квартиру (или иную вещь). Можно сказать, что каждая из сторон будет выступать по отношению к одной квартире продавцом, а к другой — покупателем.
В зависимости от соотношения стоимости квартир мена может быть двух видов: с доплатой (если одна квартира стоит дороже другой, то разницу одна из сторон выплачивает другой) и без таковой (стоимость квартир одинакова).
Например, вы хотите продать свою 3-комнатную квартиру и купить 1-комнатную и получить разницу между их стоимостью и нашли такую 1-комнатную квартиру, продавец которой желает приобрести 3-комнатную квартиру, как у вас.
В данном случае вы можете переоформить квартиры друг на друга одним из двух способов: или путем заключения двух договоров купли-продажи, или путем заключения одного договора мены с условием о доплате разницы.
При выборе последнего варианта переоформления права собственности на квартиру порядок расчетов будет наиболее точно соответствовать существу сделки, а также вы исключаете ситуацию, при которой по одной из квартир переход права будет зарегистрирован, а по другой — нет.
При признании недействительным или расторжении договора мены каждый получит ранее принадлежащую ему квартиру.
1.3. Договор дарения
Также называемый в быту «дарственная». Как правило, дарение совершается между родственниками. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квартиру в собственность.
Главной особенностью данного вида договора является безвозмездный характер данного договора.
При наличии встречной передачи вещи, в том числе денежных средств, или права либо встречного обязательства договор не признается дарением, сделка будет считаться недействительной (притворной).
Если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами), то полученная в дар квартира не облагается налогом на доход физического лица. Если даритель и одаряемый не относятся к указанным категориям родственников, то одаряемый должен уплатить НДФЛ со стоимости подаренной квартиры, которая признается равной кадастровой стоимости.
Чем отличается дарственная от завещания на квартиру читайте в нашей статье.
1.4. Договор ренты
Или пожизненного содержания с иждивением.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в том числе квартиру, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Данный вид договора в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению.
Он наиболее распространен среди пожилых граждан, которым требуется помощь.
Право собственности на квартиру на имя плательщика ренты регистрируется при жизни получателя ренты (в отличие от права собственности, приобретаемого в порядке наследования).
Квартира, отчуждаемая под выплату ренты, может передаваться бесплатно или за плату. В первом случае плательщик ренты периодически выплачивает только ренту, а во втором случае — вместе с периодической выплатой ренты должен выплатить некую сумму за квартиру.
Рента является одним из видов обременения имущества. Если вы решите продать, подарить или иным образом распорядиться полученной по договору ренты квартирой, ваши обязательства как плательщика ренты переходят на нового собственника. Кроме того, получатель ренты приобретает право залога на квартиру, что также является обременением квартиры, усложняющим последующие сделки с ним.
Также следует обратить внимание на то, что в случае нарушения плательщиком ренты принятых на себя обязательств договор ренты может быть расторгнут, а переданная по нему квартира возвращена получателю ренты. Более подробно можно узнать тут.
1.5. Соглашение об отступном
Отступное не является самостоятельной сделкой, это один из способов прекращения обязательств. По соглашению сторон обязательство должника может быть прекращено предоставлением кредитору отступного, в том числе квартиры.
Соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного (в рамках настоящей статьи — квартиры) как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущем, при этом стороны могут определить размер обязательства, которое погашается предоставлением отступного, и стоимость квартиры, передаваемой в качестве отступного, а также порядок выплаты разницы между стоимостью квартиры и размером имеющегося долга.
Согласно последним разъяснениям Верховного суда РФ (подробнее см. п.2 — п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.
2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»), если по соглашению сторон в качестве отступного передана квартира, но должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на нее, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 551, абзац второй пункта 1 статьи 556 ГК РФ).
Иными словами, заключение соглашения об отступном будет уместно, когда должник вместо возврата долга хочет переоформить квартиру на своего кредитора. Заключение соглашения об отступном наиболее актуально при наличии между должником и кредитором правоотношений, возникших из договора займа (кредита), но допустимо и при ином характере правоотношений между должником и кредитором.
Наследование
Переход права собственности в порядке наследования как по закону, так и по завещанию возможен только после смерти наследодателя и принятия наследства наследником/наследниками на основании выдаваемого нотариусом свидетельства о праве на наследство. Доход, полученный в порядке наследования, не подлежит обложению налогом на доходы физического лица.
При этом не стоит забывать, что вместе с имуществом, в т.ч. квартирой, к наследникам переходят и долги наследодателя, по которым наследники отвечают в пределах наследственной массы. Чем отличается дарственная от завещания на квартиру, читайте в нашей статье.
3. Вступившие в законную силу судебные акты
Данный способ переоформления квартиры на другого собственника не столь распространен, нежели ранее описанные, но может использоваться.
Например, при разделе имущества между супругами, при расторжении или признании недействительными ранее заключенных сделок с квартирой (в т.ч. купли-продажи).
Регистрация перехода права собственности осуществляется на основании полученной копии судебного акта, содержащего отметку о вступлении его в законную силу.
При выборе любого из способов переоформления квартиры на другого собственника помните, что при регистрации перехода права собственности новый собственник квартиры вправе самостоятельно распоряжаться ей, то есть вправе по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, закладывать квартиру, регистрировать по месту жительства и фактически вселять в нее любых лиц и т.д.
P.S.
Если у вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки, но вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили — воспользуйтесь нашей услугой по сопровождению сделок купли-продажи квартиры.
Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок, и мы с радостью поможем вам.
Ирина Роганова
22.03.2021