Помещение расположено рядом со станцией метро «Дмитровская» и платформой «Дмитровская» МЖД. Сверхинтенсивный пешеходный трафик, сложившееся торговое окружение, в шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта. Трафик вдоль помещения в среднем составляет около 4 000 человек/час. Электричество — достаточное количество под любой вид деятельности.
«Цимлянские вина» — одно из крупнейших винодельческих предприятий полного цикла производства в России. С 1786 года на севере Ростовской области выращивают более 20 сортов винограда, перерабатывают и выпускают тихие и игристые вина.
Помещение на первой фасадной линии Таганской улицы рядом с м. Марксисткая (440м) и м. Таганская (600м) в густонаселенном Таганском районе (ЦАО). Здание — городская усадьба 18 века, является объектом культурного наследия регионального значения, было бережно отреставрировано в 2020 году, с заменой коммуникаций. Согласованная концепция вывесок.
Интенсивный трафик, сложившееся торговое окружение: рядом ТЦ «Таганский пассаж», супермаркет «Мой Ашан», «ВкусВилл», кофейни, рестораны, аптека «Столички», медицинские центры.
Арендатор-сеть кафе „TINE“, имеющая открытые точки Малой Бронной и Покровке под тем же названием. Кроме того сеть имеет еще несколько более крупных проектов другого формата.
Помещение расположено на первой фасадной линии Щербаковской улицы рядом со станцией метро «Семеновская», в густонаселенном спальном районе «Соколиная гора». Плотная жилая застройка, сложившаяся торговая и транспортная инфраструктура. Интенсивный трафик, рядом расположены Бизнес и торговые центры.
Помещение расположено на 1-й фасадной линии Ленинградского проспекта, в минуте от м. «Сокол». Густонаселенный престижный район Сокол, с населением более 58 тыс. чел., отлично развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и экологичностью. В окружении большое количество ВУЗов и Бизнес-центров. Интенсивный пешеходный трафик вдоль помещений.
Помещение расположено на 1-й фасадной линии Ленинградского проспекта, в минуте от м. «Сокол». Густонаселенный престижный район Сокол, с населением более 58 тыс. чел., отлично развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и экологичностью. В окружении большое количество ВУЗов и Бизнес-центров. Интенсивный пешеходный трафик вдоль помещений.
Помещение расположено на первой фасадной линии Щербаковской улицы рядом со станцией метро «Семеновская», в густонаселенном спальном районе «Соколиная гора». Плотная жилая застройка, сложившаяся торговая и транспортная инфраструктура. Интенсивный трафик, рядом расположены Бизнес и торговые центры.
Помещение на первой фасадной линии Таганской улицы рядом с м. Марксисткая (440м) и м. Таганская (600м) в густонаселенном Таганском районе (ЦАО). Здание — городская усадьба 18 века, является объектом культурного наследия регионального значения, было бережно отреставрировано в 2020 году, с заменой коммуникаций. Согласованная концепция вывесок.
Интенсивный трафик, сложившееся торговое окружение: рядом ТЦ «Таганский пассаж», супермаркет «Мой Ашан», «ВкусВилл», кофейни, рестораны, аптека «Столички», медицинские центры.
Помещение на первой фасадной линии Таганской улицы рядом с м. Марксисткая (440м) и м. Таганская (600м) в густонаселенном Таганском районе (ЦАО). Здание — городская усадьба 18 века, является объектом культурного наследия регионального значения, было бережно отреставрировано в 2020 году, с заменой коммуникаций. Согласованная концепция вывесок.
Интенсивный трафик, сложившееся торговое окружение: рядом ТЦ «Таганский пассаж», супермаркет «Мой Ашан», «ВкусВилл», кофейни, рестораны, аптека «Столички», медицинские центры.
Торговое помещение формата street retail на одной из крупнейшихмагистралей Москвы. Ломоносовский район один из самых компактных и густонаселенных в Москве: по плотности населения он занимает третье место в столице.
Поскольку район находится вблизи научно-исследовательских институтов и университетов, в том числе МГУ им. М. В. Ломоносова, МГИМО, РУДН, РАНХиГС, исторически здесь селились профессура, академики, госслужащие.
Район имеет прогрессивное градостроительное планирование — здания образуют закрытые кварталы с очень зелеными внутренними дворами. Территория Ломоносовского на 99% образована жилой застройкой.
Ленинский проспект крупный торговый коридор, формирование которого обеспечила плотная жилая застройка и развитая инфраструктура. Проспект характеризуется высокой концентрацией ритейла, предприятий услуг и общепита.
Уникальный трофейный объект. Торговое помещение формата street retail в историческом центре, на главной улице города. Предлагаемое помещение расположено в нескольких шагах от выхода из метро «Пушкинская».
Локация насыщена объектами, генерирующими трафик: большое количество государственных учреждений, офисов, отелей, гостиниц, здание газеты «Известия».
Помещение расположено на пути пешеходного потока из метро в район Патриарших прудов, по Большой Бронной улице.
Помещение свободного назначения на 1-й фасадной линии Ленинского проспекта, одной из крупнейших магистралей города.
В Гагаринском районе, входящем в состав ЮЗАО, исторически относящемуся к числу самых развитых и престижных столичных районов, проживает более 78 тысяч человек.
Перед помещением расположен наземный пешеходный переход и остановки общественного транспорта. Вдоль фасада вместительная бесплатная городская парковка. Помещение отлично визуализировано. Высокий рекламный потенциал.
«Цимлянские вина» — одно из крупнейших винодельческих предприятий полного цикла производства в России. С 1786 года на севере Ростовской области выращивают более 20 сортов винограда, перерабатывают и выпускают тихие и игристые вина.
Уникальный трофейный объект. Торговое помещение формата street retail в историческом центре, на главной улице города. Предлагаемое помещение расположено в нескольких шагах от выхода из метро «Пушкинская».
Локация насыщена объектами, генерирующими трафик: большое количество государственных учреждений, офисов, отелей, гостиниц, здание газеты «Известия».
Помещение расположено на пути пешеходного потока из метро в район Патриарших прудов, по Большой Бронной улице.
Уникальный трофейный объект. Торговое помещение формата street retail в историческом центре, на главной улице города. Предлагаемое помещение расположено в нескольких шагах от выхода из метро «Пушкинская».
Локация насыщена объектами, генерирующими трафик: большое количество государственных учреждений, офисов, отелей, гостиниц, здание газеты «Известия».
Помещение расположено на пути пешеходного потока из метро в район Патриарших прудов, по Большой Бронной улице.
Помещение на первой фасадной линии Таганской улицы рядом с м. Марксисткая (440м) и м. Таганская (600м) в густонаселенном Таганском районе (ЦАО). Здание — городская усадьба 18 века, является объектом культурного наследия регионального значения, было бережно отреставрировано в 2020 году, с заменой коммуникаций. Согласованная концепция вывесок.
Интенсивный трафик, сложившееся торговое окружение: рядом ТЦ «Таганский пассаж», супермаркет «Мой Ашан», «ВкусВилл», кофейни, рестораны, аптека «Столички», медицинские центры.
Помещение расположено на первой фасадной линии Щербаковской улицы рядом со станцией метро «Семеновская», в густонаселенном спальном районе «Соколиная гора». Плотная жилая застройка, сложившаяся торговая и транспортная инфраструктура. Интенсивный трафик, рядом расположены Бизнес и торговые центры.
Помещение расположено в престижном районе у м. «Пушкинская», недалеко от Патриарших прудов, на 1-й фасадной линии. Непрерывный сверхинтенсивный пешеходный и автомобильный трафик. Рядом — «Макдоналдс».
Сложившееся торговое окружение, туристическая локация, отдельный вход с фасада. Перед помещением есть городская парковка. Удаленность от станций метро: м. Пушкинская – 200 метров м. Тверская – 200 метров м. Чеховская – 300 метров м.
Маяковская – 600 метров.
Помещение расположено на первой фасадной линии Лесной улицы. В нескольких минутах пешком от метро «Белорусская», Бизнес центра класса «А» «Белая площадь», напротив гостиницы «Holiday Inn» и рядом с фудмоллом «ДЕПО». Напротив остановки общественного транспорта. Интенсивный автомобильный и пешеходный трафик вдоль помещения. Престижный район.
Арендатор — Российский бренд женской одежды Rizzle с производством в Москве.
Торговое помещение формата street retail на одной из центральных улиц Москвы, расположенной в Басманном районе — Покровке.
Покровка — оживлённая и благоустроенная улица с интенсивным пешеходным и автомобильным трафиком, сложившимся торговым и деловым окружением.
Помещение расположено на первой фасадной линии, имеет витринное остекление, высокие потолки, свободную планировку, центральные коммуникации, что позволяет разместиться в нем практически любому бизнесу
В пешей доступности находятся 5 станций метро «Китай Город», «Лубянка», «Кузнецкий мост», «Чистые пруды» и «Тургеневская».
Арендатор — Studio 29 — российский бренд женской одежды в стиле casual с производством в Москве, основанный в 2015 году.
Торговое помещение на Мясницкой улице. 3 минуты пешком от станций метро Чистые пруды и Лубянка. Свободная планировка, высокие потолки. Объем свободных помещений на Мясницкой минимален.
Улица пользуется активным спросом у кафе и ресторанов: количество помещений, которые занимает общепит, здесь превышает 40%.
По прогнозам аналитиков, в ближайшее время Мясницкая сохранит свои позиции на карте стрит ритейла Москвы.
Арендатор: Roomers
Торговое помещение формата street retail на одной из центральных улиц Москвы, расположенной в Басманном районе — Покровке.
Покровка — оживлённая и благоустроенная улица с интенсивным пешеходным и автомобильным трафиком, сложившимся торговым и деловым окружением.
Помещение расположено на первой фасадной линии, имеет витринное остекление, высокие потолки, свободную планировку, центральные коммуникации, что позволяет разместиться в нем практически любому бизнесу
В пешей доступности находятся 5 станций метро «Китай Город», «Лубянка», «Кузнецкий мост», «Чистые пруды» и «Тургеневская».
Помещение свободного назначения у метро Щёлковская, в центре густонаселенного жилого массива. Сверхинтенсивный пешеходный трафик. Напротив — многофункциональный комплекс «Щёлковский», который объединяет в себе торговый центр и автовокзал с локальными и международными рейсами.
Сеть «Точка Любви» — самая крупная сеть магазинов 18+ в России. Открыто более 100 магазинов.
Объект расположен у выхода из метро «Орехово». Густонаселенный жилой массив со сложившейся инфраструктурой. Высокий рекламный потенциал, отличная видимость и доступность. Интенсивные пешеходные потоки.
Действующий арендатор-сеть продуктовых супермаркетов «Дикси». Проектируется переустройство объекта, которое приведет к увеличению арендного потока.
- Показатели после редевелопмента
- МАП после редевелопмента 4 200 000 ₽/месяц
- ГАП после редевелопмента 50 400 000 ₽
Помещение расположено на первой фасадной линии Тверской – крупнейшей торговой улицы, одной из самых протяженных в Москве, соединяющей Красную площадь с Триумфальной.
Престижный район с крупным жилым сектором, деловой и туристической активностью. Высокая концентрация культурных и исторических объектов. В пешей доступности четыре станции метро «Тверская», «Пушкинская», «Чеховская», «Охотный Ряд».
Рядом расположены бизнес центры, государственные учреждения, отели, музеи, магазины мировых брендов.
Арендатор — Сетевая кофейня
Помещение расположено на 1-й фасадной линии у выхода из станции метро «Профсоюзная». На пересечении с Нахимовским проспектом, в густонаселенном Академическом районе ЮЗАО (население более 100 тысяч чел). Рядом находятся остановки общественного транспорта. Развитая инфраструктура. Сложившееся торговое окружение.Арендатор: Магазин табака «Gosmoke».
Помещение свободного назначения у метро Щёлковская, в центре густонаселенного жилого массива. Сверхинтенсивный пешеходный трафик. Напротив — многофункциональный комплекс «Щёлковский», который объединяет в себе торговый центр и автовокзал с локальными и международными рейсами.
«Малая Бронная 15» – классическое изящество, гармония и комфорт в совокупности с идеальным расположением. Архитектурный ансамбль Патриарших прудов пополнился эксклюзивным проектом — «Малая Бронная 15», единственный клубный дом класса deluxe, который введен в эксплуатацию в этой локации за последние пять лет. В доме всего
23 квартиры и один роскошный пентахаус на седьмом этаже. Камерное пространство обеспечивает ощущение клубности и уюта.
«Слепая курица»-это сеть модных салонов оптических товаров и офтальмологических центров. Компания реализует продукцию всемирно известных премиальных брендов: Tom Ford, IC Berlin, DOLCE&GABBANA, VALENTINO, TIFFANY и пр. Столичная сеть насчитывает 9 крупных торговых точек, в которых клиентам доступны медицинские и солнцезащитные очки, контактные линзы, аксессуары и консультации офтальмолога.
Помещение свободного назначения у метро Щёлковская, в центре густонаселенного жилого массива. Сверхинтенсивный пешеходный трафик. Напротив — многофункциональный комплекс «Щёлковский», который объединяет в себе торговый центр и автовокзал с локальными и международными рейсами.
Помещение расположено в нескольких метрах от входа/выхода из станции метро «Преображенская площадь». Рядом остановки общественного транспорта. Интенсивный пешеходный трафик. В прямой видимости, через перекресток от помещения, располагается высокотехнологичный бизнес-центр «Преображенская Площадь, 8». Арендатор — сетевая аптека «Ваша аптека №1»
Помещение свободного назначения у метро Щёлковская, в центре густонаселенного жилого массива. Сверхинтенсивный пешеходный трафик. Напротив — многофункциональный комплекс «Щёлковский», который объединяет в себе торговый центр и автовокзал с локальными и международными рейсами.
В продаже помещение на одной из старейших улиц в самом центре Москвы – на Большой Дмитровке.
Хорошо сохранившаяся историческая застройка, качественное благоустройство и близость станций метро «Пушкинская», «Тверская», «Чеховская», «Охотный ряд», «Театральная» гарантируют сверхинтенсивный пешеходный трафик.
Насыщенная инфраструктура — рестораны, кафе, магазины, театры, банки, офисы, административные здания. Витрины и вывески помещения выходят на две стороны улицы, что увеличивает рекламный потенциал арендатора.
Помещение с арендатором
Приобрести помещение с арендатором – это обеспечить себя постоянным ежемесячным доходом, который способен окупить вложение в течение нескольких лет. Такой вид бизнеса отличается от создания торговой точки тем, что владелец помещения будет собирать арендную плату со всех офисов, что находятся в нем. Вместо непосредственных продаж, можно просто получать фиксированную плату за использование части имущества собственника в коммерческих целях.
Наличие арендаторов сразу при покупке позволяет получить готовый компактный бизнес-центр, где помещение не требуется приспосабливать под нужды конкретных компаний. Самые популярные арендаторы в России – это сетевые магазины: Пятерочка, Азбука Вкуса.
Также арендаторами часто выступают банковские учреждения, так как им выгоднее арендовать недвижимость под офис, чем покупать ее. При выборе помещения следует обратить внимание не только на его расположение, но и какие фирмы в нем расположены.
Некоторые учреждения могут быть с плохой репутацией или вовсе разорвать договор аренды сразу же после смены собственника, из-за чего придется искать нового арендатора.
Преимущества покупки помещения с арендатором
На самом деле, купить помещение с арендатором не так сложно, как кажется на первый взгляд. Перед покупкой следует определиться с расположением. На рынке имеется впечатляющий ассортимент недвижимости, в которой уже располагается несколько торговых точек или офисов.
Важно, чтобы рядом с помещением находились остановки общественного транспорта, а само здание находилось ближе к центру города.
Таким образом магазины можно обеспечить достаточным притоком посетителей, к тому же арендная плата в наиболее оживленных регионах будет намного выше, чем на окраине.
Список преимуществ от личного помещения с арендаторами:
- постоянный доход от аренды помещений внутри торгового или бизнес-центра;
- возможность при разрыве договора с предыдущим арендатором расположить новую торговую точку в кратчайшие сроки, так как инженерные коммуникации будут уже подключены к освободившейся коммерческой площади;
- если помещение расположено в деловом районе или центре города, то окупаемость бизнеса может составить 6-8 лет в зависимости от площади и количества расположенных коммерческих организаций внутри;
- приобретенная недвижимость в большинстве случаев не нуждается в ремонте;
- арендаторы сразу перезаключают арендный договор с новым владельцем, поэтому не нужно искать кем заполнить пространство, так как организации и магазины будут работать в прежнем режиме;
- выгодная продажа помещения с арендатором по истечению нескольких лет, так как стоимость недвижимости постоянно растет, к тому же торговые точки также развиваются, становясь более популярными и известными.
Однако есть и недостатки в виде инфляции и возможных разрывов договоров. В первом случае из-за нестабильности экономики доходы с аренды помещения могут упасть на фоне роста цен, поможет только перезаключение договора с повышенной арендной платой, но такое владельцам торговых точек может не понравиться.
Вторым риском является разрыв или истечение срока действия договора аренды с арендатором. Насчет последнего следует внимательно изучить каждый бизнес перед покупкой, чтобы не оказаться в ситуации, когда арендатор не захочет продлевать договор и съедет вскоре после передачи прав собственности новому владельцу.
Выгодное приобретение помещения с арендатором
Купить помещение с арендатором в Москве очень просто в эпоху информационных технологий.
На нашем сайте имеется большой каталог, в который входят самые разнообразные по площадям и расположению помещения во всех уголках столицы.
Нет нужды посещать каждый бизнес-центр, когда можно попросту осмотреть все характеристики на веб-странице, чтобы определиться с требуемой площадью и изучить каждую торговую точку или коммерческую организацию, расположенную в ней.
При возникновении трудностей с выбором помещений с арендатором всегда можно связаться с консультантом по телефону, чтобы он помог подобрать лучшие варианты из представленных и передать их на рассмотрение.
Также стоит отметить, что мы проверяем каждую недвижимость на правильность оформления документации собственника и отсутствие судебных споров насчет имущества. Цена покупки зависит от нескольких факторов: площадь помещения, количество арендаторов, размещение здания, год постройки и так далее.
С каждым днем недвижимость дорожает, поэтому если есть желание зарабатывать на сдаче коммерческих помещений в аренду, покупать собственность следует прямо сейчас, так как завтра она может быть уже дороже.
Инвестиции в коммерческую недвижимость — во что вложиться и сколько можно заработать
Помимо открытия банковского вклада или покупки иностранной валюты, российские инвесторы начали проявлять интерес и к коммерческой недвижимости. Расскажем в статье, какие у данного рода инвестиций есть перспективы и какие виды нежилых объектов доступны для вложений сегодня.
Перспективы вложений в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость как объект инвестирования используется для получения дохода путем сдачи ее в аренду или от последующей перепродажи по более высокой стоимости.
Инвестиционная недвижимость по праву считается одним из наиболее защищенных финансовых активов и хорошим способом диверсификации портфеля инвестора. Кроме того, рынок недвижимости менее волатилен, чем рынок ценных бумаг.
По данным за 2021 год, российские инвесторы сохраняли интерес к сфере недвижимости, предпочитая больше всего вкладывать деньги в апартаменты и торговые помещения.
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве превысил отметку в 390 млрд руб.
Такой высокий финансовый показатель – результат снятия летних ограничений, оживления рынка недвижимости и восстановления экономики в целом.
Однако уже в 2022 году объем государственной поддержки отрасли сократился, а показатель ключевой ставки в определенные периоды достигал отметки в 20%. Это стало основным фактором для роста ипотечных ставок и удорожания стоимости квадратного метра нежилой недвижимости.
Объекты для инвестирования
Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Рассмотрим варианты вложений, на которые подразделяются инвестиции в нежилые помещения.
Офисы
Офисная недвижимость – один из самых популярных и ликвидных объектов недвижимого имущества, куда инвесторы предпочитают вкладывать финансовый капитал. Офис представляет собой нежилое помещение коммерческого назначения.
Доходность офисной недвижимости зависит от множества факторов:
- класс бизнес-центра;
- расположение офиса;
- площадь офисного помещения;
- транспортная доступность;
- инфраструктура района.
Наиболее прибыльная инвестиционная бизнес-модель при вложении капитала в офисное здание – покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей его в аренду.
Торговые помещения
Торговые помещения – это разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации продаж товаров и услуг. Как правило, инвесторы вкладывают капитал в торговую недвижимость, которая расположена либо на пешеходных улицах, где сосредоточен туристический и бизнес-трафик, либо вблизи жилых кварталов.
В центральных частях города арендаторы и владельцы коммерческих помещений предпочитают организовывать точки общепита (кафе, рестораны) или открывать магазины непродовольственных товаров (одежда, обувь, мебель). А в спальных районах торговая недвижимость больше ориентирована на открытие аптек, супермаркетов и товаров для дома.
Производственно-складские объекты
Производственно-складской объект – это помещение, часто использующееся для хранения и транспортировки сырья и готовой продукции. Для получения большей доходности от данного типа вложений инвесторы покупают складские помещения вблизи крупных предприятий, федеральных автомобильных развязок и железнодорожных путей.
Чаще всего российские инвесторы предпочитают сдавать производственно-складские объекты в долгосрочную аренду крупному бизнесу.
По состоянию на 2022 год в России рынок производственных объектов испытывает нехватку качественных и многофункциональных складских помещений.
Гостиницы и хостелы
Гостиничная недвижимость предназначена для временного проживания людей. Наиболее часто встречающиеся виды отелей – гостиницы и хостелы.
Основное отличие хостела от гостиницы – ценовая политика. У хостела цены ниже, чем у гостиниц. Однако и уровень сервиса в хостеле, как правило, более низкий.
Инвестиции в гостиницы и хостелы приносят инвестору наибольшую прибыль, когда объект недвижимости размещен в местах туристического потока: морские и горнолыжные курорты, достопримечательности и т. д.
Апартаменты
Инвестиции в апартаменты – надежная альтернатива покупки жилой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, апартаменты по стоимости дешевле на 15–25% и в плане инвестиций более выгодны. В среднем апартаменты окупаются на 5–7 лет быстрее, чем обычная квартира.
Среди видов апартаментов различают апарт-отели, доходные дома и кондоминиумы.
По российскому законодательству апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. Таким образом, они не подпадают под правила жилищного кодекса. Более того, непроработанная законодательная база по отношению к данному виду имущества делает судебную практику при решении споров с апартаментами сложной и неоднозначной для их владельцев.
Гаражи и парковки
Еще одной категорией коммерческой недвижимости считаются гаражи и парковки.
Как правило, данный тип инвестиций пользуется спросом в городах и районах, где есть острая нехватка парковочных мест и большая загруженность на дорогах. Жители городов-миллионников готовы платить за то, чтобы их автомобиль находился в сохранности при любых погодных условиях, и при этом не нужно было бы тратить время на поиск свободного места для машины.
На рынке недвижимости гаражи и парковочные места – наиболее доступные объекты для частного инвестора. Они отличаются более низкой стоимостью, чем покупка апартаментов, гостиниц или складов.
Что касается парковок, то чаще всего в инвестиционных целях рассматриваются новостройки с подземным паркингом. Средний срок возврата инвестиций при вложениях в гаражи и парковки составляет 5–8 лет.
Способы инвестиций в нежилую недвижимость
Узнаем, каким образом можно получить доход от инвестиций в коммерческую недвижимость.
Купля-продажа
Один из способов заработать на инвестициях в коммерческую недвижимость – купить готовое нежилое помещение и перепродать его в будущем по более высокой стоимости.
Зачастую инвесторы скупают коммерческую недвижимость в плохом состоянии, делают ремонт и выставляют на продажу. В среднем цена коммерческой недвижимости после ремонта повышается на 20–40%.
Сдача в аренду
Если вы не планируете продавать коммерческую недвижимость, то ее можно сдать и получать рентный доход. По срокам сдачи во временное пользование разделяют краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную (от 1 года) аренду.
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от многих переменных (состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д.) и составляет 5–8% годовых.
Покупка ГАБ
Покупка ГАБ (готовый арендный бизнес) представляет собой приобретение коммерческой недвижимости, которая ранее уже была сдана в аренду.
Средняя стоимость готового арендного бизнеса в России начинается от 10 млн руб. Однако если использовать в инвестиционной сделке ипотечное кредитование, то первоначальный взнос обычно составляет от 3–4 млн руб.
Покупка готового арендного бизнеса – прибыльная инвестиция. Так, в 2022 году средняя ставка капитализации офисной недвижимости достигла 10% годовых, а крупных торговых объектов – 9%.
Ставка капитализации – соотношение цены инвестиционного актива к его чистому доходу.
Инвестиции в строительство
Сегодня инвестиции в строительство коммерческой недвижимости – один из наиболее выгодных и эффективных способов приумножения финансового капитала. После сдачи объекта в эксплуатацию стоимость помещения увеличивается в среднем на 20–50%.
При инвестировании в коммерческую недвижимость на стадии строительства обязательно нужно учитывать следующие факторы:
- инфраструктура района;
- планировка коммерческой недвижимости;
- месторасположение;
- транспортная доступность.
Чем лучше характеристики у самого объекта, тем более выгодной будет его цена в момент начала продаж. Особенно это актуально для предложений, расположенных в локациях с активно развивающейся инфраструктурой.
Вклад в ПИФ
ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) недвижимости – это форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Управляющая компания собирает финансовый капитал инвесторов, вкладывает эти деньги в объект недвижимости, а инвесторам выдает пай (право на долю в рентной недвижимости).
Долевое инвестирование – это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость. При этом можно стать совладельцем любого крупного объекта (ТЦ, офисное здание и т. д.). Инвестору не придется тратить личное время на поиск подходящего объекта недвижимости, а потом на поиск надежных арендаторов или покупателей.
Средняя доходность ЗПИФ у многих российских брокеров может достигать 10–13% годовых.
Внимание! Большая часть ЗПИФ предназначена для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа.
Доходность коммерческого объекта — как рассчитать
Вложения в коммерческую недвижимость считаются долгосрочными инвестициями. Средний срок окупаемости вложений составляет 7–12 лет. Чтобы узнать, какую прибыль в процентном выражении принесли ваши вложения, необходимо научиться рассчитывать доходность инвестиций в недвижимость.
Доходность инвестиций – отношение полученной прибыли к общей сумме инвестиций. Как правило, доходность от инвестиций в недвижимость измеряется в годовых процентах.
Рассмотрим формулы, которые понадобятся для расчетов:
- Для аренды. Доходность, % = Арендная плата, руб. в год / Стоимость объекта недвижимости, руб. х 100%.
- Для продажи. Доходность, % = ((Цена продажи недвижимого имущества, руб. / Цена первоначальной покупки недвижимого имущества, руб.) – 1) х 100%.
Выясним на практике, как работают инвестиции в коммерческую недвижимость.
Пример расчета доходности инвестиций в коммерческую недвижимость
Допустим, офисное помещение было куплено за 10 млн руб. и сдано в аренду за 50 тыс. руб. в месяц. Годовой доход составит 600 тыс. руб.
Вычислим доходность от аренды офиса (в % годовых):
600 тыс. руб. / 10 млн руб. х 100% = 6%
- Рентабельность при сдаче помещения в аренду равна 6 процентам годовых.
- Теперь рассчитаем прибыль от вложений в случае продажи офиса за 14 млн руб.
- По вышеприведенной формуле получается:
((14 млн руб. / 10 млн руб.) – 1) х 100% = 40%
Таким образом, если продать офисную недвижимость по желаемой цене, доходность от перепродажи недвижимого имущества составит 40%.
Расчет доходности как от аренды, так и от перепродажи нежилой недвижимости не включал в себя налог, операционные расходы и простой недвижимости в период поиска нового арендатора или покупателя.
Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость
Инвестировать в недвижимость хотят многие инвесторы, но, к сожалению, немногие из них готовы позволить себе такой способ сохранения и приумножения капитала. Если вы все же намерены купить объект коммерческой недвижимости, стоит предварительно рассмотреть все преимущества и недостатки такого рода инвестиций.
Плюсы покупки
- Пассивный доход.
- Защита от инфляции.
- Разнообразие объектов коммерческой недвижимости.
- Множество вариаций получения прибыли.
- Низкий риск потери капитала.
Минусы инвестирования
- Высокая стоимость первоначальных инвестиций.
- Срок окупаемости вложений – не менее 7 лет.
- Постоянные дополнительные издержки: коммунальные услуги, капитальный ремонт, налоги и т. д.
- Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.
Помимо большого количества преимуществ, инвестиции в недвижимость имеют и немало недостатков.
Перед тем, как вложить свой финансовый капитал в коммерческую недвижимость, стоит взвесить все плюсы и минусы таких долгосрочных вложений в недвижимое имущество.
Популярные вопросы
Кто может купить коммерческое помещение?Купить коммерческую недвижимость может как юридическое, так и физическое лицо. При этом гражданин РФ может быть оформлен в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Это законом не запрещено.Какой налог на коммерческую недвижимость?Для физических лиц (без ИП) установлена налоговая ставка в 13%. Для индивидуальных предпринимателей – 15% (при УСН – 6%). Что касается юридических лиц, то для них действует налог на добавленную стоимость (НДС). Его размер – 20%.Можно ли взять ипотеку на нежилую недвижимость?Да. Ипотечный кредит на покупку нежилой недвижимости могут оформить как физические лица (с ИП и без), так и коммерческие предприятия малого, среднего и крупного бизнеса.
Арендный бизнес как способ обеспечить безбедную старость
Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.
— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?
— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит.
Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц.
Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.
— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?
— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.
— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?
— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке.
Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды. Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще.
«Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.
— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?
— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно.
А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе.
Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.
— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?
— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.
Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.
— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?
— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.
Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.
Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.
— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?
— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес.
Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет. Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом.
Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.
— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?
— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.
— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?
— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.
— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?
— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью.
Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта.
Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.