Разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимые документы, объекта капитального и линейного

Реконструкция нежилого здания – сложный процесс, регулируемый государством. Для его осуществления необходимо получить разрешение, а для этого – подать соответствующие документы.

Чтобы вы не запутались во всех юридических и технических тонкостях, мы подготовили для вас полезную статью. Из нее вы узнаете, как получить разрешение на реконструкцию и из каких этапов она состоит.

Суть реконструкции нежилого здания

Реконструкция нежилого здания ─ это комплекс работ по замене тех или иных параметров строения (к примеру, добавление нескольких этажей) или же восстановлению его несущих опор.

Перепланировку и реконструкцию нежилого здания нельзя назвать тривиальной задачей. Во-первых, на руках должен быть план земельного участка.

Затем требуется подготовка проектной документации и её экспертиза, что может отнять довольно много времени.

Когда нужные документы собраны и утверждены, вам следует получить разрешение на проведение работ. Только после этого можно приступать к реконструкции.

Когда все планируемые работы по реконструкции и ремонту нежилого здания будут закончены, вы обязаны провести кадастровые работы и подготовить документы, позволяющие ввести строение в эксплуатацию. Затем проводится кадастровый учёт изменений.

Стоит помнить, что несоблюдение правил реконструкции здания может обернуться административным наказанием.

Получение разрешения на реконструкцию нежилого здания

Перечень нормативов, которые необходимо соблюдать при проведении реконструкции нежилого здания, содержится в Градостроительном кодексе. Фактически такой вид работ выступает одной из форм строительства.

Именно поэтому в большинстве статей Градостроительного кодекса реконструкция следует в правовой норме сразу за термином «строительство» (ст. 36, 38, 40, 46, 46.2, 48, 49, 51, 52, 54, 55, 55.5 ГрК РФ).

• Кроме того, на территории каждого субъекта Российской Федерации согласно нормам Градостроительного кодекса действуют собственные административные регламенты, которыми определяется порядок согласования реконструкции нежилых зданий или их отдельных помещений.
• Как гласит ГрК РФ, застройщик имеет право приступать к реконструкции объекта капитального строительства только в том случае, если у него имеется официальное разрешение на осуществление такого рода работ.
• Для этого он должен получить специальный документ, подтверждающий, что проект на реконструкцию нежилого здания отвечает требованиям, установленным:

• Градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (не требуется в ситуации, когда согласно стандартам Градостроительного кодекса нет необходимости в том, чтобы составлять проекты планировки и межевания территории) при проведении реконструкции объекта капитального строительства, не относящегося к числу линейных.
• Проектом планировки территории при условии, что выдаётся разрешение на строительство линейного объекта, размещение которого не предполагает формирования земельного участка, или же допускается разместить объект капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием и ограничениями согласно земельному и иному законодательству РФ. Получив данное разрешение, застройщик может проводить работы по перестройке сооружения.

Для оформления реконструкции нежилого здания требуется получить разрешение на проведение работ. Данный документ должен содержать:

• ФИО гражданина, который подал заявление на получение разрешения.
• Полное наименование организации, если заявление на получение разрешения поступило от юридического лица.
• Дату, в которую был подписан документ.
• Порядковый номер документа. Этот номер присваивается организацией, выдавшей документ.
• Наименование объекта, отвечающее утверждённой застройщиком или заказчиком проектной документации.
• Адрес, по которому располагается подлежащее реконструкции здание.
• Дату, в которую был выдан градостроительный план земельного участка, номер плана и организацию, которая его выдала.
• Срок, на протяжении которого разрешение на работы по реконструкции является действительным.

Кроме того, документ с разрешением на реконструкционные работы должен быть подписан уполномоченным сотрудником и иметь печать организации, которая его выдала.

Если в документе не имеется одного или нескольких пунктов, перечисленных выше, он считается недействительным.

Согласно принятому законодательству разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимо получать в органе местного самоуправления, по месту расположения земельного участка (ч. 5, 6 ст. 51 ГрК РФ).

Законом предусмотрен ряд ситуаций, когда разрешение на реконструкцию не является обязательным. Так, вам не придётся подавать заявление, если вы собираетесь реконструировать:

• объекты индивидуального жилищного строительства;
• объекты, не относящиеся к категории капитальных;
• нежилые здания и их отдельные помещения при условии, что планируемые изменения не повлияют на конструктивные характеристики, определяющие надёжность и безопасность постройки, а также не выходят за предельные стандарты допустимой реконструкции, предусмотренные градостроительным регламентом.

Кроме того, вам не придётся подавать заявление на разрешение работ, если речь идёт о капитальном ремонте.

Документы для реконструкции нежилого здания

В перечень документов, требующихся для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, входят:

• Заявление, содержащее простую электронную подпись подавшего его лица или организации.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявителем выступает физическое лицо, его официальный представитель в данном вопросе действует на основании договорённости, заверенной нотариусом.
• Уставные либо учредительные документы юридического лица. Если заявление подано юридическим лицом, его представитель может действовать не только на основании доверенности, заверенной нотариусом, но также на основании доверенности, полученной от самого заявителя. К рассмотрению допускаются только документы на русском языке.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае их отсутствия в ЕГРН. Прежде чем подавать заявление, нужно удостовериться в том, что эти документы имеются в ЕГРН на официальном сайте Росреестра.
• Градостроительный план земельного участка, который был выдан не ранее чем за 3 года до даты подачи заявления.

Все перечисленные документы требуется направлять самостоятельно, если они отсутствуют в реестре государственных органов, органов местного самоуправления или подведомственных им организаций.

Чтобы направить документы, их необходимо разместить в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Если документы были запрошены согласно всем нормам межведомственных взаимодействий, но заявитель не получил их своевременно, это не является обоснованием для отказа в выдаче разрешения на проведение реконструкционных работ.

В дополнение к указанным документам требуются также материалы, имеющиеся в проектной документации, которые были подготовлены согласно Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, содержащейся в градостроительном плане участка;
• архитектурные решения;
• проект на реконструкцию жилого здания;
• сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения, в котором указаны места подключения;
• проект проведения работ по сносу или демонтажу зданий, их отдельных помещений;
• перечень мероприятий, призванных обеспечить доступ лиц с инвалидностью к объектам здравоохранения, культуры и отдыха, образования, спорта и другим объектам, имеющим социально-культурное и коммунально-бытовое назначение, к транспортным и торговым объектам, объектам общественного питания, объектам финансового, делового, религиозного и административного назначения в ситуации, когда планируется реконструкция данных объектов, а их проектная документация не подвергалась экспертизе.

Для оформления реконструкции нежилого здания вам также необходимо получить:

• Согласие на проведение работ от всех лиц, владеющих правами на строение.
• Положительное заключение по результатам государственной экспертизы проектной документации.
• Копию свидетельства об аккредитации юридического лица, которым было выдано положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
• Положительное заключение государственной экологической экспертизы.
• Оригинал разрешения на строительство здания, подлежащего реконструкции.

Заявление на получение разрешения на реконструкцию можно подать через МФЦ или сервис «Госуслуги».

Порядок реконструкции нежилого здания

Чтобы приступить к реконструкционным работам, предварительно требуется получить градостроительный план земельного участка, оформить проектную документацию, провести её экспертизу и получить разрешение на проведение работ. Только при условии наличия на руках всех перечисленных документов застройщик имеет право осуществлять реконструкцию. По её завершении требуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Для проведения работ по реконструкции и ремонту нежилого здания вы должны:

1. Заключить договор строительного подряда с ИП или организацией, которая:

• Является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Работы по договорам генерального подряда, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, региональным оператором, могут производиться только членами СРО (кроме случаев, предусмотренных в указанной норме).
• Не является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Договоры можно заключать, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн. рублей (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).

В ситуации, когда реконструкция проводится организациями, перечисленными в ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ, членство в СРО не является обязательным, а размер обязательств по договору не ограничен.

1. Подготовить земельный участок и строительный объект для осуществления реконструкционных работ, предоставить подрядчику результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на реконструкцию (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ).
2. Известить органы государственного строительного надзора о том, что начаты работы. Это необходимо сделать не позднее, чем за неделю до старта реконструкции. Если вы направите извещение несвоевременно, вам грозит административный штраф.

1. Когда реконструкция закончена, вы обязаны провести кадастровые работы.

Для этого требуется обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда (ч. 4.1 ст. 1, ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).

По завершении кадастровых работ вам предоставят технический план, необходимый на дальнейших этапах для допуска строительного объекта к эксплуатации и при осуществлении кадастрового учёта изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).

Затем вы должны собрать документы, обозначенные в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Возможно, какая-то документация уже есть у вас на руках или была получена заблаговременно, но некоторые документы требуется оформлять только после того, как реконструкционные работы будут закончены. Так, вам понадобятся:

• акт, в котором зафиксировано, что параметры объекта, прошедшего реконструкцию, соответствуют характеристикам, заявленным в проектной документации;
• схема, на которой обозначено расположение реконструированного объекта, инженерно-технических сетей на территории земельного участка и планировочная организация этого участка;
• заключение органа государственного строительного надзора в случае необходимости.

1. Ввод здания в эксплуатацию по завершении строительных работ

Вам нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В нём нет необходимости, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ), что:

• реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;
• реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, установленным ГПЗУ, и разрешённому использованию земельного участка.

Заявление на получение разрешения вы можете подать в орган, выдавший разрешение на строительство, или же в МФЦ.

1. Проведение кадастрового учёта изменений после реконструкции здания

Когда прошедшее реконструкцию и перепланировку нежилое здание введено в эксплуатацию, в ЕГРН должны быть внесены новые сведения о нём. С этой целью осуществляется кадастровый учёт изменений (ч. 2 ст. 8, п. 6 ч. 5 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Последствия реконструкции нежилого здания без разрешения на строительство

Проводя реконструкцию и ремонт нежилого здания, необходимо соблюдать все требования, прописанные в Градостроительном кодексе. Вы также должны иметь на руках документ с разрешением на реконструкцию и своевременно направить в местные органы уведомление о начале работ.

Если вы решили пренебречь законодательными нормами и не получили разрешение на реконструкцию, последствия таковы:

• Строительный объект посещает комиссия, на вас составляется акт о незаконном проведении реконструкционных работ, а затем вы получаете предписание на приведение здания в его исходное состояние.
• К вам могут прийти ещё раз, и затем члены комиссии подадут судебный иск о признании реконструкции незаконной и приведении здания в исходное состояние.
• Не исключено, что проведут экспертизу строительного объекта. Если её результаты укажут на нарушение прав других граждан, суд может вынести решение о сносе здания, если вы своевременно не устраните допущенные нарушения.

Но, конечно же, лучше не доводить ситуацию до судебных разбирательств и подготовить все необходимые документы, сколько бы времени это ни отняло. Если вы хотите получить разрешение на реконструкцию нежилого здания как можно быстрее и без лишних хлопот, поручите работу с документацией квалифицированной компании.

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: перечень документов, кто выдает

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Разрешение на реконструкцию нежилого здания – обязательное условие, которое необходимо выполнить до начала работ. Оно позволяет вносить изменения в конструкцию здания. А по окончании работ окончательный вариант на законных условиях регистрируется в Росреестре. Если этого не сделать, последуют штрафные санкции и постановление о возвращении объекту первоначального вида.  

Особенности

В соответствии с законодательством в области градостроительства, реконструкция представляет собой комплекс мероприятий, направленных на внесение изменений в параметры капитального строительства. Среди таких параметров выделяют следующие:

• этажность;
• фасад;
• площадь помещения;
• инженерное оборудование;
• техническое обеспечение.

Разрешение необходимо не только, чтобы выполнить эти работы. В дальнейшем оно понадобится, чтобы зарегистрировать изменение объекта.

Когда нужно разрешение?

Сначала необходимо определиться, требуется ли в вашей ситуации разрешение. Его придется получить, если планируются следующие изменения:

• увеличение или уменьшение этажности;
• перестройка чердака в помещение мансарды;
• организация пристройки антресольного этажа;
• пристройка дополнительного помещения нежилого типа;
• усиление конструкции и изменение расположения коммуникаций в случае капитального ремонта.

Работы из этого списка требуют обязательного согласования. Если проигнорировать данное требование, работы признают незаконными.

Кто выдает разрешение?

Если вы планируете получить разрешение, необходимо собрать документы и подготовить подробный проект будущего переустройства.

Кто выдает разрешение на реконструкцию нежилого здания в России? Его можно получить в Отделе архитектуры местной администрации по своему городу или району. Но дополнительно требуется обращаться и в другие организации в зависимости от предстоящего объема работ.

При этом придется пройти несколько процедур. В первую очередь предоставляется заявление и документы. После получения разрешения и выполнения работ предоставляются результаты на проверку комиссии.  

Порядок согласования

Для согласования реконструкции необходимо выполнить следующую последовательность действия:

1. Обратиться в БТИ. Здесь вам выдадут копию технического плана. Его обязаны предоставить собственнику по первому требованию. Данный документ находится в свободном доступе.  
2. Технический план подается в Отдел архитектуры своего города или района. Здесь же можно заказать проектную документацию. Архитектор приедет по вашему адресу, чтобы осмотреть объект. Он составит проект с учетом действующих нормативов по санитарной, технической и противопожарной безопасности.  
3. Подготовленный проект подается в городской или районный Отдел архитектуры. Здесь он проходит процедуру утверждения. Если в вашем городе его нет, в администрации необходимо выяснить, кто курирует вопросы строительства и реконструкции.
4. Если при проведении работ планируется затронуть тепло- и водоснабжение, проводку или подводку газа, дополнительно запрашивается разрешение в коммунальной службе.
5. Необходимо получить разрешение на строительство. Этот документ позволяет проводить реконструкцию объекта нежилого капитального строительства. Его выдает орган местного самоуправления по заявлению от собственника. Вместе с ним подается полный пакет документов, включая полученные разрешения.

На рассмотрение заявления дается 10 дней, после чего выдается разрешение или мотивированный отказ с объяснением причины. Если собственнику откажут в реконструкции, можно доработать проект и подать документы повторно.

Документы

Чтобы реконструкция была законной, важно подать следующие необходимые документы:

• гражданский паспорт заявителя;
• заявления во все вышеперечисленные структуры;
• топографический план местности, где располагается недвижимость;
• правоустанавливающие документы на объект;
• подробный проект реконструкции;
• заключение эксперта о техническом состоянии здания;
• если помещение находится в многоквартирном доме, предоставляется разрешение с подписями всех собственников;
• поэтажный план, включая чертежи всех помещений, которые подвергнутся реконструкции.

Обратите внимание! Предоставление топографического плана необходимо как в случае с отдельным зданием, так и при реконструкции помещения в многоквартирном доме.  

Увеличение площади

Если в процессе реконструкции планируется увеличение площади, необходимо дополнительно взять разрешение в БТИ.

Для этого нужно пригласить техника, который произведет необходимые замеры и проведет экспертизу о возможности реконструкции. Важно не допустить переноса несущих стен и перекрытий без разрешения.

Это создает опасную ситуацию для всех, кто находится в здании. Особенно это важно, если речь идет о жилом доме.

Если вы запланировали дополнительные пристройки, их необходимость придется обосновать. Это может быть веранда или отдельное помещение под хозяйственные нужды.

Если речь идет о многоквартирном доме и предприниматель хочет достроить коммерческое помещение, это отразится на инвентаризационной стоимости всего здания.

Налоговая служба расценивает подобные действия как нарушение налоговой дисциплины, что не считается допустимым.

Когда будет получено разрешение на увеличение площади за счет пристроек, по завершении работ приглашается комиссия. Если произведенное переустройство соответствует заявленному проекту, выдается акт за подписью ответственных лиц. Его необходимо предоставить для регистрации в ближайший отдел Росреестра. 

Незаконная реконструкция

Не все собственники стремятся получить разрешение до начала работ. Это связано с необходимостью собрать пакет документов и обращаться во множество инстанций. Но если приступить к работам до получения разрешения, можно столкнуться с серьезными проблемами.

Нарушители подпадают под действие Кодекса об административных нарушениях. Устанавливаются штрафные санкции за несанкционированные действия по реконструкции. Для физических лиц устанавливается штраф в размере от 2000 до 5000 рублей. Юридическим лицам придется заплатить от 500 000 до 1 млн. рублей. Все не ограничивается штрафом.

Суд может остановить деятельностью организации на период до 90 дней. При этом никто не отменяет постановление об устранении нарушений. Под действие этой нормы подпадают не только собственники, но и подрядчики, работающие без разрешения.

Запрещается незаконный ввод в эксплуатацию. За это устанавливают следующие штрафные санкции:

• для физических лиц – 1000 рублей;
• для должностных лиц – 2000 рублей.
• для юридических лиц – 20000 рублей.

Таким образом, для успешной и законной реконструкции нежилого объекта недвижимости необходимо получить разрешительную документацию. Только после этого можно начинать работы.

Разрешение требуется как для отдельных зданий, так и для коммерческих помещений в составе многоквартирных домов.

Разрешение на реконструкцию нежилого здания в [year]: перечень документов, кто выдает

Содержание:

Главная » Недвижимость » Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания?

Цель любой реконструкции – улучшение состояния и эксплуатационных характеристик здания. Собственники организуют работы в личных целях и за свой счет, но процесс реализации строительных проектов может затронуть интересы и права других граждан.

В целях обеспечения законности действий владельцев и безопасности окружающих, государство контролирует этот процесс. Сегодня все без исключения собственники недвижимости обязаны получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, причем, документ должен быть на руках до начала запланированных работ.

Мы расскажем, как ускорить оформление разрешительной документации и избежать проблем с правосудием.

Для чего собственнику разрешение на реконструкцию

Планируя мероприятия по видоизменению здания, владельцы сталкиваются с необходимостью собирать большое количество документов и ходить по кабинетам разных инстанций. Подготовка требует времени и денежных вложений, поэтому многие идут на риск и начинают реконструкционные работы, не заручившись необходимыми бумагами. В этом нет ничего противозаконного, так как пользоваться зданием можно без разрешительных документов, а реконструкцию узаконить позже. Прямые запреты для эксплуатации не действуют, но если собственник собирается сразу продать, заложить и сдать недвижимость в аренду, сделка будет аннулирована.

При реконструкции нежилых объектов меняются технические характеристики сооружения. Они будут существенно отличаться от уже имеющихся данных, которые были ранее зафиксированы в органах Росреестра. Подтвердить свой статус владелец не сможет. Реконструкция будет признана незаконной, а собственнику придется долго доказывать и отстаивать права в судебном порядке. Во избежание подобных проблем рекомендуем следовать законодательным нормам и получать разрешительные документы до того, как реконструкционные мероприятия будут начаты.

Когда разрешения обязательны

Прежде чем тратиться на сложную дорогостоящую реконструкцию и собирать документы для оформления разрешения, выясните, нужен ли документ в вашей ситуации. Часто владельцы путают реконструкционные работы с перепланировкой.

Во время реконструкции меняются границы строения. Здание может быть надстроено, увеличено или уменьшено, дополнено тамбурами, этажами, пристройками.

Что касается перепланировок, данный вид строительных работ касается только преобразований внутренней части объекта и не предполагает серьезных изменений площади.

Важно знать! Разрешение на реконструкцию не дает права на перепланировку. И наоборот, получение одобрения на перепланировочные работы к реконструкции не имеет отношения.

После получения официального разрешения собственник вправе выполнять следующие виды строительных и монтажных работ:

• сокращать или увеличивать количество этажей;
• ремонтировать фасад;
• пристраивать к объекту дополнительные строения;
• обустраивать чердак и мансарду;
• усиливать опорные конструкции;
• устанавливать и менять расположение коммуникаций;
• переделывать постройку под коммерческую недвижимость.

Какие нужны документы

Чтобы получить разрешение, собственник должен собрать и предоставить в соответствующие органы правильно оформленные документы. В необходимый набор входят:

• паспорт РФ;
• правоустанавливающие документы;
• поэтажный план здания;
• заявления в инстанции;
• подробный проект реконструкции;
• топографический план участка, на котором расположен объект недвижимости;
• заключение о техническом состоянии;
• письменное разрешение других собственников, если помещение располагается в многоквартирном доме.

Законодательные акты часто меняются и дополняются. Перечень документов желательно уточнить.

Этапы согласования

Для согласования понадобятся копии тех. плана постройки. Документы доступны любому собственнику и выдаются в БТИ по требованию. Полученные бумаги предоставляют в городской отдел архитектуры.

При необходимости здесь же можно заказать проектную документацию.

Архитектор выезжает по адресу и составляет проект в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормативными актами.

После утверждения проекта получают одобрение пожарной инспекции, санэпидемстанции и коммунальных служб. Письменное согласие коммунальщиков не требуется в случаях, когда при реконструкции не планируется вмешательство в системы водоснабжения, отопления, электросети, газоснабжения и другие инженерные коммуникации.

На завершающем этапе собственник должен получить акт выполненных работ и разрешение жилищной комиссии. Документ выдается только после осмотра реконструированного объекта и при отсутствии нарушений технических и строительных норм. Последней инстанцией будут органы местного самоуправления. Сюда направляют всю собранную документацию и ждут решения.

Когда в реконструкции могут отказать

Обращение заявителя рассматривается в течение 10 суток. По истечении срока владельцу выдают письменное разрешение на реконструкцию либо сообщают об отказе с указанием причины. Их может быть много:

• неполный пакет документов;
• неточности, ошибки в проектной документации;
• несоответствие планируемых работ требованиям реконструкции;
• недопустимость выполнения некоторых работ, связанная с нарушениями строительных и санитарных норм и т. д.

При отсутствии причин отказа собственник может обжаловать отрицательное решение через суд. Для этого необходимо собрать справки, подтверждающие, что в проектной документации нет ошибок и собственник прошел все этапы согласования.

Ответственность за самовольную реконструкцию

Проверяющие инстанции очень серьезно относятся к конструкционным работам нежилых помещений. За самовольные постройки нарушителей наказывают солидными штрафами. По статье 9.5 КоАП физические лица обязаны заплатить от 2 до 5 тыс. руб. Денежные штрафы для юридических лиц составляют от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Деятельность компании могут приостановить на 3 месяца.

Если в судебном порядке будет доказано, что реконструкция произведена с нарушениями и без согласования, собственника обяжут вернуть зданию первоначальный вид. В таких случаях судьи руководствуются ст. 222 ГК. РФ о самовольной постройке.

Заключение

Процедура согласования и получения разрешительных документов нежилых объектов проходит сложнее и дольше, чем жилых помещений. Собственникам предъявляется больше требований. Приходится узнавать, кто выдает документы, ходить по инстанциям, собирать документы, контролировать правильность их оформления, изучать законодательную базу и т. д.

На это уходит очень много времени. Если учесть, что возможны неприятные неожиданности в виде отказов, все усилия могут оказаться бесполезными. Чтобы свести риски к минимуму и заручиться гарантиями получения положительного решения, рекомендуем обращаться к юристам.

Опыт и практика профессионалов в решении подобных вопросов помогут получить разрешение независимо от масштабности реконструкции.

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: необходимые документы

Чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, требуется четко знать процедуру и собрать все необходимые документы. Ниже рассмотрим, в чем особенности такого разрешения, кем оно выдается, в какой последовательности производится его оформления, и какие бумаги потребуются. Знание этих правил позволяет по закону выполнить реконструкцию в Москве или другом городе с учетом требований действующего законодательства.

Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?

В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.

Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:

• Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
• Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.

Какие полномочия оно дает?

Как отмечалось выше, выполнение работ по реконструкции нежилого помещения требует получения разрешения. После прохождения необходимых процедур открывается возможность для выполнения следующей работы:

• Изменения этажности здания в сторону увеличения или уменьшения.
• Обустройства антресольного этажа.
• Перестройки имеющегося чердака под мансардное помещение.
• Пристраивания к объекту дополнительного нежилого объекта.
• Усиления конструкций или установке новых коммуникаций, если речь идет о капитальном ремонте.

Кроме того, если речь идет о реконструкции помещений в жилом доме по отношению к объектам общего пользования, требуется разрешение всех владельцев квартир. Это обязательство прописано в ЖК РФ (ст. 3, ч.3).

Во всех упомянутых случаях согласование реконструкции является обязательным, ведь в ином случае выполненные работы будут признанные незаконными, а результатом станут штрафные санкции (о них ниже).

Порядок согласования

Чтобы согласовать работы по реконструкции нежилого здания, требуется:

• Пойти в БТИ и взять копии технического плана интересующего объекта. Эта информация лежит в свободном доступе и должна предоставляться по первому требованию владельца сооружения.
• Отнести собранные документы в отдел архитектуры своего города. Также у специалистов этого органа стоит заказать проектную документацию на работы по реконструкции интересующего объекта. Для этого в нежилое помещение или здание выезжает архитектор, который составляет проект с учетом действующих нормативных актов в пожарной, технической и санитарной сфере.
• Предать готовый проект на утверждение в городской отдел архитектуры или другую инстанцию, которая уполномочена на выполнение таких работ. В эту категорию органов входит пожарная инспекция, санэпидемстанция, а также коммунальные службы. Одобрение коммунальных служб обязательно в случае, если при выполнении работы затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, подводка газа, проводка.
• Получить одобрение жилищной комиссии, которая по законодательству отвечает за акт выполненных работ. В случае успешного решения вопроса требуется завизировать разрешение у главы администрации, после чего собранные бумаги направить в орган самоуправления.
• Получить разрешение на строительство — документ, который дает право на проведение реконструкции нежилого объекта капстроительства. Он выдается органом местного самоуправления после предоставления заявления. Вместе с ним требуется предать бумаги, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы и другие. На рассмотрение выделяется до 10 суток, после чего уполномоченный орган должен выдать разрешение или отказать с объяснением причин.

Что дальше?

Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее). Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные,  а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта. Это относится и к работам, которые не затрагивают существующие показатели разрешенного строительства, прописанные в градостроительном регламенте. Бывает так, что разрешение получено, но хозяин участка, на котором находится недвижимость, поменялся. В такой ситуации выданное разрешение остается в силе.

• Дальше требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Бумага закрепляет факт выполненной реконструкции объекта с учетом предоставленного ранее разрешения на выполнение работ. Кроме того, документ свидетельствует о соответствии реконструированного сооружения градостроительному плану участка и проекту. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, требуется обратиться в орган, который выдал разрешение на реконструкцию. Здесь потребуется оформить заявление и передать пакет бумаг, указанных в ГсК РФ (ст.55, ч.3).

Орган, выдавший разрешение, имеет 10 суток с момента получения заявления на ввод объекта, чтобы проверить наличие и корректность оформления переданных к рассмотрению бумаг, выехать на реконструируемый объект для проверки и принять решение — выдать разрешение на ввод или отказать. Если принято решение об отказе, обязательно указание причин.

Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.

Стоит учесть, что разрешение на реконструкцию от органов самоуправления удается получить не всегда. В этом случае стоит выяснить причины отказа, после чего пройти процедуру с нуля.

Список необходимых документов

Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:

• Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
• Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
• Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
• Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
• Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
• Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
• План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
• Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:

• Часть 1. В ней указано, что реконструкция без получения разрешения влечет к наложению штрафа на нарушителя. Если в этой роли выступает обычный гражданин (физическое лицо), придется заплатить от двух до пяти тысяч рублей. Сложнее обстоит ситуация, если нарушителем является компания (юридическое лицо). Здесь штрафные санкции более суровые и составляют от 0,5 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законодательно допускается приостанавливать работу такой компании на период до 90 дней. Закон относится к подрядным организациям и застройщикам, которые выполняли незаконную реконструкцию.
• Часть 5. При отсутствии соответствующего разрешения ввод реконструированного объекта является незаконным. Это, в свою очередь, влечет наложение взыскания в размере до 1000 рублей. Если речь идет о должном лице, взимается штраф до двух тысяч рублей. В случае, когда нарушителем является юридическое лицо, придется заплатить до 20 тысяч рублей.

В каких случаях разрешение не требуется?

Выше отмечалось, что разрешение на реконструкцию необходимо при внесении глобальных изменений в объект (добавлении этажей, увеличении площади, изменении назначения и так далее). Если речь идет о менее масштабных работах, в оформлении разрешения нет нужды. Сюда стоит отнести:

• Монтаж дверей и окон в уже имеющиеся проемы.
• Изменение размера помещения за счет сноса одной или нескольких перегородок.
• Выполнение работ, которые не влекут за собой увеличения или уменьшения площади.

Таким образом, любые изменения в конструкции недвижимости, которые не приводят к корректировке его пределов, можно делать без выполнения рассмотренных выше мероприятий.

Реконструкция или новое строение

Определение самовольной реконструкции и самовольного строения

В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.

Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.

Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?

Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.

• Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.
• Последствия самовольной реконструкции
• Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.
• Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.

В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».

Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.