Застройщик затянул строительство что делать

Что делать, если застройщик срывает сроки сдачи дома и затягивает с передачей ключей? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.

Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры

Важно понять, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.

Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.

Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, говоря простыми словами, дата передачи ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Застройщик затягивает с выдачей ключей: что говорит закон

Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.

Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Как получить неустойку от застройщика

Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.

Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.

За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.

Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату передачи ключей

Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке

Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность

Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки

В этом случае в банк надо обязательно предоставить: 

  • Заявление заемщика (титульного созаемщика)
  • Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)

Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:

  • Дополнительное соглашение к договору о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
  • Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
  • Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
  • Информация о переносе сроков строительства в СМИ
  • Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда

Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате ДомКлик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.

Что делать, если дом не построили в срок

Договор долевого участия (ДДУ) лучше других видов сделок защищает интересы покупателя. Но если застройщик не успевает вовремя передать объект, то покупателя будет интересовать не абстрактная польза, а совершенно конкретные вопросы: как и куда обратиться, чтобы добиться компенсации. 

В этой статье мы подробно разберём способы взыскания неустойки с застройщика: временные рамки, документы, вычисления и порядок действий в зависимости от ситуации.

При задержке строительства компания может пойти на разные уловки, чтобы избежать возможных претензий со стороны будущих собственников квартир. Александр Учайкин, старший юрист МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”», приводит следующие примеры.

«Застройщик может предложить подписать акт передачи объекта долевого строительства “задним числом”, ссылаясь на фактическую возможность передать ключи в установленный договором срок: например, когда из-за волокиты с документами или по иным причинам передачу объекта пришлось отложить.

При этом, вместе с подписанием акта приёма-передачи, дольщику предлагают подписать дополнительное соглашение об изменении срока передачи, обосновывая это тем, что иначе зарегистрировать права на жильё можно будет только в судебном порядке с неизбежными дополнительными затратами».

Такие документы не стоит подписывать. Если покупатель согласится, то нарушения обязательств формально не случится и не за что будет требовать компенсацию.

Случается, что застройщик тянет время, присылая уведомление о возможности приёмки объекта, когда по факту квартира ещё не готова.

При этом девелопер рассчитывает, что дольщик не отправит письмо о готовности принять квартиру, а будет записываться на осмотр по телефону. Но устные переговоры не имеют юридической силы и по п. 2 ст.

6 № 214-ФЗ застройщик сможет заявить о факте уклонения дольщика от подписания акта приёма-передачи и подписать его в одностороннем порядке.

«Из всего вышеперечисленного следует простой вывод: если вы решили взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта, то всё взаимодействие с застройщиком необходимо фиксировать и оформлять документально, а не полагаться на устные заверения или обещания».

Читайте также:  Оформление рассрочки платежа по микрофинансовым займам

Просрочка наступает на следующий день после обозначенной в договоре даты передачи готовой квартиры. Вы можете дождаться окончания строительства, подписать акт приёмки и после этого запросить неустойку за весь период.

Либо обратиться с требованием оплатить её уже в первые недели после нарушения.

Рекомендуем второй вариант: ожидание повышает вероятность того, что застройщик обанкротится или переведёт деньги со своих счетов ― в этом случае даже судебное решение не поможет получить деньги. 

Не беспокойтесь, что при раннем обращении сумма компенсации будет совсем небольшой: до окончательного решения пройдёт не один месяц, и перед последним заседанием вы сможете её скорректировать.

Пример:

Допустим, квартиру должны были передать до 15 июля, а 16 июля о конце стройки речь ещё не идёт. Вы можете сразу обратиться в районный суд с требованием о взыскании неустойки.

Подобные дела рассматриваются в среднем 2–4 месяца, а при обжаловании решения суда ― до полугода. Предположим, финальное заседание произойдёт 16 октября. Перед ним вы предоставите расчёт для взыскания не за один день, а за все три месяца.

Прежде всего нужно определиться со ставкой рефинансирования ЦБ: менялась ли она с момента, когда компания должна была передать вам квартиру, и до текущего дня. Если менялась, есть несколько вариантов.

  1. Сумма считается за каждый интервал: стоимость квартиры по договору нужно умножить на 1/150 ставки рефинансирования и количество дней, в которые она действовала. Затем данные складываются.
  2. В формуле используют ставку на момент наступления нарушения.
  3. Используют ставку на момент составления претензии.

Основания для вычислений изложены в №214-ФЗ, ч. 2, статье 6. Для выбора конкретного способа расчёта неустойки Александр Учайкин советует изучить практику судов.

«Среди юристов и судей единого мнения нет. Например, в Московском регионе чаще можно встретить именно второй вариант, а вот Верховный суд время от времени соглашается с другими двумя вариантами. Поэтому, отвечая на вопрос о применении ставки, лучше всего изучить практику конкретного суда, в который дольщик намерен обратиться с иском».

Важно:

Что делать, если застройщик задерживает сдачу квартиры или дома

Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.

Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком.

По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ.

Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.

Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ.

Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:

  • чрезмерные административные барьеры;
  • нарушения обязательств по поставке сырья, материалов или оборудования подрядчиками;
  • долгое подключение коммуникаций к зданию;
  • недостаток финансовых ресурсов;
  • обстоятельства непреодолимой силы, стихийные бедствия;
  • различия реальных и проектных характеристик объекта недвижимости.

Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца.

Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока.

Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места.

Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки.

В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.

Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику.

Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект.

Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков.

При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.

Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.

Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков.

Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле:

Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).

Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста. Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.

Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья.

Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд.

В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.

Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.

Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре.

Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется.

Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.

2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.

Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования).

  1. Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так:
  2. Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
  3. После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.
  4. При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так:
  5. Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
Читайте также:  Замена национального водительского удостоверения на российское

О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу.

Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме. Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком.

Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут.

Следует также принять во внимание, что при банкротстве банка, в котором дольщику открыт счет эскроу покупателю будет возвращена только застрахованная сумма — сумма находящаяся на счете эскроу, но не более 10 млн. руб. Подробнее о том, как работают счета эскроу, можно ознакомиться по ссылке.

При приобретении жилья с использованием кредитных средств банка договором с банком может быть установлена ваша обязанность уведомлять банк о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по ДДУ.

В таком случае, вам необходимо будет предоставить в банк документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи объекта, например, уведомление строительной компании о переносе сроков, дополнительное соглашение к договору, решение суда о признании девелопера банкротом.

Задержка сроков сдачи жилья всегда неприятна, следует взвесить все возможные варианты развития событий и выбрать тот, который наиболее отвечает вашим интересам.

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке, но и здесь возможны проблемы. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы максимально снизить риски.

gpointstudio/Fotolia

Сдача дома затянулась, что делать?

Любой покупатель жилья начинает волноваться, когда застройщик оттягивает сроки сдачи дома. Приходится менять планы, особенно если вы живете в съемной квартире. Вот несколько советов для будущих новоселов.

akf/Fotolia

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Как можно расторгнуть договор, не теряя денег? В договоре прописано, что при расторжении снимаются проценты. Является ли это нарушением прав потребителя? Обязаны ли вернуть всю сумму?

sunnytoys/Fotolia

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Какие права есть у дольщика, если застройщик переносит срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и уведомляет об этом за два месяца?

hakase420/Fotolia

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

5 основных признаков, по которым можно понять, что новостройка уже превратилась в долгострой или вот-вот им станет.

p a w e l/Fotolia

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Хуже затянутых сроков строительства только банкротство застройщика. Что в таком случае может предпринять дольщик?

Alex/Fotolia

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Квартира куплена по ДДУ в одном из недостроенных домов. Нужно ли писать заявление арбитражному управляющему для внесения в список кредиторов? В какую очередь кредиторов входят дольщики, если застройщик готовится к банкротству?

vadim70 ovthinnikov/Fotolia

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Можно ли разорвать договор ЖСК и вернуть всю сумму, если застройщик перенес срок сдачи?

serg11/Fotolia

Верховный суд обязал застройщиков платить неустойку за срыв сроков

Верховный суд пояснил, каким образом может взыскиваться неустойка со строительной компании, сдавшей дом в эксплуатацию не вовремя.

FikMik/Fotolia

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в россии?

Почему застройщики в России массово переносят сроки строительства домов? Есть ли похожая ситуация в других странах?

a_korn/Fotolia

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Россия — далеко не единственное место, где сроки строительства затягиваются. О том, как обстоят дела с соблюдением обязательств у застройщиков в Германии, и о главной причине задержек со сдачей объектов рассказывает специалист, работающий в этой стране.

pure-life-pictures/Fotolia

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Сдача нового объекта с нарушением сроков, указанных в договоре участия в долевом строительстве, встречается достаточно часто.

Застройщики обвиняют в срыве планов плохую погоду, партнеров, поставляющих материал, и находят множество других причин для обоснования своей вины.

Но мало кто из дольщиков знает, что вправе требовать компенсацию за нарушение сроков соглашения. Еще меньше клиентов доводят дело до суда.

Между тем размер неустойки, который можно взыскать с застройщика, может быть существенным. Дополнительно в требование дольщики вправе включить другие расходы, которые были понесены из-за нарушения условий договора.

В статье рассмотрим, как взыскать неустойку с недобросовестной строительной компании в судебном и досудебном порядке.

Если вам нужна помощь в подготовке документов и искового заявления, запишитесь на консультацию к опытному юристу.

  • Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
  • Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
  • С этим вопросом могут помочь 235 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?

Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.

Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.

Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.

Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?

Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени.

Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта.

В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.

К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.

Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении.

Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.

В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.

Как в судебном порядке взыскать неустойку с застройщика?

Застройщику предоставляется 10 дней, чтобы ответить на претензию о неустойке. Если заявление было отправлено почтой, то период начинают отсчитывать с даты вручения письма адресату.

Организация может удовлетворить запрос, проигнорировать его или отказать заявителю.

Если по истечении срока, обозначенного в претензии, на банковский счет дольщика не поступила денежная компенсация, следует обратиться за взысканием неустойки с застройщика в суд.

В судебном порядке дольщик может предъявить к застройщику требование уплатить не только неустойку, но и пени и штрафы, судебные издержки, моральный вред, расходы на оплату услуг адвоката и государственную пошлину.

Как составить иск к застройщику?

На первом этапе требуется составить исковое заявление. У дольщика часто возникает вопрос, кому адресовать претензию. Следует знать, что ответчиком всегда выступает застройщик, даже если в договоре в качестве второго участника фигурирует посредник, агент или ПИФ (паевой инвестиционный фонд). Именно на строительную компанию возложена обязанность вовремя передать жилую площадь клиенту.

Исковое заявление практически идентично требованию о добровольном возмещении убытков. Но в него можно включить дополнительные позиции, предусмотренные Федеральным законом «О защите прав потребителей»:

  • возмещение морального вреда;
  • взыскание штрафа, равного 50% от размера неустойки, назначенного судебными органами, если до суда к компании предъявляли требование о добровольной выплате компенсации;
  • арендную плату за жилую площадь, которую снимал истец до получения собственной квартиры;
  • все судебные издержки, которые в случае завершения дела в пользу истца оплачивает ответчик.

В расходы можно включить доказанную упущенную выгоду и подтвержденные расходы. Например, часто объект оплачен за счет заемных средств банка, и договор ипотеки предусматривает повышенные проценты в период до подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае дольщик может потребовать с компании вместе со штрафом сумму, равную разнице между стандартной и повышенной процентной ставкой.

Исковое заявление оформляется в соответствии с требованиями гражданско-процессуального кодекса. Претензия к застройщику должна содержать следующую информацию:

  • наименование судебного органа, в который направлено дело;
  • сведения о заявителе;
  • данные об ответчике;
  • факты нарушения условий договора с указанием конкретных пунктов соглашения;
  • требования взыскать неустойку и другие убытки с недобросовестной строительной компании.

После просительного раздела оформляется список приложения, в котором обычно указывают расчет убытков и штрафов. В конце искового заявления дольщик ставит дату и подпись.

Сумма неустойки, предъявляемая к застройщику

Требование с документами необходимо подавать мировому судье или в районный судебный орган общей юрисдикции по месту проживания заявителя, заключения договора или нахождения офиса строительной компании. Выбор судебного органа зависит от взыскиваемой суммы неустойки с застройщика.

В результате рассмотрения дела судья может принять положительное решение в пользу дольщика, но уменьшив размер штрафа.

Такая ситуация возможна, если после анализа заявления и документов суд придет к выводу, что указанная в требовании сумма неустойки больше фактически понесенных убытков.

Застройщик может составить ответное заявление и предъявить мотивированное требование об снижении размера штрафа.

Обстоятельства, которые учитывает суд при определении суммы денежной компенсации:

  • полнота исполнения обязательств по договору;
  • фактический размер убытков, которые понес дольщик в результате нарушения сроков сдачи жилья;
  • причины несвоевременного оказания услуг и другие важные факторы.

Все суммы, которые дольщик указал в статье расходов, должны быть подтверждены платежными документами. Для возмещения судебных издержек истец должен дополнительно составить письменное ходатайство.

Если суд выносит положительное решение о взыскании неустойки с застройщика, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. По истечении указанного периода дольщик получает исполнительный лист.

С этим документом необходимо обратиться в банковскую организацию, в которой зарегистрирован счет строительной компании, или в районный отдел судебных приставов.

На основании заявления и решения суда сотрудники должны возбудить исполнительное производство.

Правила расчета неустойки с застройщика

Главный пункт искового заявления, адресованного застройщику — сумма компенсации, которую планирует взыскать дольщик.

Она может включать в себя не только неустойку за нарушение условий договора, но и другие расходы, которые понес истец из-за действий недобросовестной строительной компании.

Важно доказать платежными документами, что указанные убытки действительно имели место быть у дольщика.

Один из наиболее объемных пунктов компенсации — неустойка. Требовать ее с застройщика можно за несоблюдение условий договора. Самый распространенный случай — нарушение сроков сдачи жилого объекта.

Как определить максимальный размер неустойки, который может быть взыскан с застройщика?

На первом этапе следует определить временной период, на который строительная компания задержала передачу квартиры.

Если в соглашении долевого участия указано, что ввод дома в эксплуатацию будет произведен 12 июня 2019 года, а по факту акт подписан 18 августа 2019 года, необходимо посчитать количество дней с 13 июня до 18 августа. За каждый просроченный день сумма штрафа составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженную на два.

Особенности судебного процесса

Не стоит надеяться на быстрое взыскание неустойки с застройщика. Обычно процесс рассмотрения дела в судебном порядке затягивается на 2-3 месяца. Первое слушание — это подготовка к разбирательству. На этом этапе дольщик и строительная компания приглашаются судьей на собеседование.

Чтобы отложить процесс на неопределенное время, ответчики начинают писать прошения о привлечении к делу третьих лиц, переносе слушания и оформляют иные ходатайства. Единственное, что в этой ситуации может сделать истец — убедить судью, что застройщик любым способом хочет затянуть дело.

На какие хитрости идут застройщики?

Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.

Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается.

Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.

Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства.

Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.

Последний этап взыскания неустойки с застройщика

Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа.

Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика.

Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.

Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.

Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно.

На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.

Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд.

Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.

  1. Источники:
  2. О нарушениях сроков передачи объекта
  3. О защите прав потребителей