Выкупная цена аварийного жилья определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

2 213 просмотров

Изменения законодательства наделили новым значением вопрос расчета выкупной цены аварийной жилплощади у собственника. Конечно стоимость аварийной квартиры сложно сравнить с жильем в новостройке. Поэтому перед обращением в орган местного самоуправления для признания дома аварийным, целесообразно выяснить, из чего состоит выкупная цена аварийного жилья.

Кто имеет право на компенсацию?

При признании многоквартирного дома аварийным наиболее популярным вопросом является предоставление альтернативного жилья. Однако с 2019 года такая возможность появляется далеко не у всех жильцов.

№ п/пКто имеет право на новое жилье
1 Наниматели квартир по договору социального найма
2 Собственники жилья, которые готовы доплатить недостающую часть до полной стоимости объекта

Поэтому вопрос выкупной цены в 2022 получил особую актуальность. Так как собственник не получает автоматического права на получение аналогичной жилплощади. Он обязан доплатить разницу в цене между новой квартирой и аварийной.

Не имеют право на новое жилье и гарантированно получают возмещение следующие лица:

  • собственники, которые не могут доплатить до полной стоимости квартиры;
  • граждане, которые имеют другую жилую недвижимость в собственность;
  • лица, которые отказались от получения новой квартиры.

Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ выкупная цена состоит из следующих факторов:

  • рыночная стоимость квартиры;
  • стоимость доли общедомового имущества, которая принадлежит собственнику;
  • расходы на переезд;
  • расходы на оформление права собственности на новое жилье;
  • затраты аренду жилья на период подбора новой квартиры;
  • убытки, которые гражданин понесет в связи с расторжением договора аренды (если квартира ранее сдавалась в наем).

Важно! Владелец квартиры в аварийном доме имеет право получить средства не только за жилье, но и за землю около дома, и за долю в общедомовом имуществе (подъезд, чердак, подвал).

Возмещение устанавливается по решению органа местного самоуправления. В случае, если собственник не согласен с величиной компенсации, то он имеет право на обращение в специализированную организацию.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Процедура выкупа аварийного жилья предусмотрена Постановлением Правительства от 2006 года № 47.

Алгоритм действий:

  1. Признание объекта аварийным.
  2. Вынесение решения о расселении дома.
  3. Определение стоимости 1 кв.м. аварийного жилья.
  4. Определение общей площади аварийной квартиры и площади общедомового имущества в собственности конкретного владельца.
  5. Направление уведомления о расселении.
  6. Расчет выкупной цены.
  7. Перечисление средств на счет собственника.

В случае, если владелец квартиры отказывается от получения компенсации, то орган местного самоуправления может обратиться в суд для принуждения к выселению.

Что делать, если жилец не согласен с выкупной ценой

Не стоит надеется, что общей суммы хватит на альтернативное жилое помещение. Но даже в этом случае, нередко орган местного самоуправления занижает величину компенсации за аварийное жилье.

Если собственник считает, что расчет проведен неверно, то он имеет право защищать свои права. Единственным вариантом является обращение в суд.

Для этого гражданин должен доказать, что его права нарушены. В качестве доказательств используется результат оценочной компании.

В соответствии с законом от 1998 года № 135 необходимо учесть следующие требования к специализированной компании:

  • наличие лицензии на данный вид деятельности;
  • включение оценщика в единый реестр;
  • наличие положительных отзывов и рекомендаций.

Оказание услуг проводится по договору, заключенному между экспертом и заказчиком. Оплата расходов полностью возлагается на заказчика.

Судебная практика

Нередко неудовлетворительная сумма компенсации становится причиной для судебного разбирательства.

Пример. При расселении коммунальной квартиры, органы местного самоуправления учли в компенсацию только стоимость комнат – жилой площади.

Но собственники имели право на получение возмещения за места общего пользования, за землю, за общедомовое имущество. Граждане обратились в суд. По их ходатайству была проведена независимая оценка аварийного жилья.

В результате величина компенсации возросла в 2 раза.

Но не всегда инициатором процесса становятся недовольные граждане. Правом на обращение в суд наделяются и органы местного самоуправления.

Они имеют право обратиться в суд для выкупа аварийного помещения. Верховный суд поддержал решение районный судов по удовлетворению исков уполномоченных органов по принудительному выкупу таких квартир.

Пример. Администрация района обратилась в суд с целью выкупить у гражданки Р. квартиру в аварийном доме. Женщина являлась единственным собственником жилья.

Но при расселении она отказалась от переезда в предложенные квартиры. По ее мнению, объект не соответствовали установленным нормам. Однако суд не усмотрел нарушения прав собственника районной администрацией.

Женщине была выплачена компенсация, а квартира передана в собственность муниципалитета.

Выкупная цена аварийного жилья определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Закон регулирует порядок выкупа аварийных квартир. Размер компенсации рассчитывается индивидуально для каждого владельца. В случае если владелец считает, что сумма необоснованно мала, он может обратиться в суд. При подготовке к процессу необходимо получить юридическую консультацию. Специалисты нашего сайта окажут помощь в режиме онлайн. Просто оставьте заявку дежурному юристу.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Главная » Купля-продажа квартиры » Выкупная цена аварийного жилья

2 500 просмотров

Аварийное жилье подлежит сносу, однако собственники имеют право на компенсацию от государства. Существует два варианта: предоставление нового жилья, равнозначного старому или лучше него, или же денежная выплата. Платеж производится на основании выкупной цены. Что это такое, как ее определить и как получить – читайте в этой статье.

Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Выкупная цена – это, фактически, рыночная стоимость жилища с некоторыми коэффициентами. На основании полученной цифры местная администрация совершает выплаты всем владельцам аварийного жилья, если они не хотят или не могут получить равнозначное жилище в другом месте.

Пример: У человека есть квартира в аварийном доме, но сам он проживает в другом населенном пункте (например, из-за работы).

У него нет фактической необходимости в этой квартире, однако она остается его собственностью. Как следствие, такой владелец получает право на компенсацию от государства по выкупной стоимости квартиры.

Полученные деньги человек может направить на какие угодно нужды. Например, приобрести себе другую квартиру.

Так как оценивается жилье преимущественно по рыночной стоимости – это и есть основной параметр расчета. Однако далеко не единственный. Строгих требований и конкретных условий со стороны законодательства тут нет, потому в большинстве случаев каждая местная администрация определяет стоимость таких жилых помещений по собственным внутренним нормативам. Усредненная формула может выглядеть так:

X=Y+Z+C, где:

  • X – выкупная цена.
  • Y – рыночная стоимость жилья.
  • Z – стоимость доли общего имущества в доме, которое принадлежит собственнику.
  • C – дополнительная компенсация за потерю имущества, переезд и так далее.

Как уже было сказано выше, в основе всего лежит рыночная стоимость жилья, земли и другой собственности. Цена общего имущества дома, если этот показатель вообще используется, обычно незначительна, как и дополнительная компенсация.

Как определить рыночную стоимость?

Оценочные компании выделяют 3 основных способа определения рыночной стоимости:

  • Доходный. Определяется, какую прибыль человек смог бы получить за пользование данной недвижимости на протяжении определенного периода. Данный метод используется достаточно редко, когда другие варианты недоступны или недвижимости используется исключительно для получения дохода (например, сдача в аренду квартиры).
  • Расходный. Определяется, сколько денег человек должен будет потратить на то, чтобы восстановить недвижимость в ее оригинальном виде. Также используется достаточно редко. Относительно квартир обычно не применяется, но может быть актуален для оценки жилого дома.
  • Метод аналогов. Самая популярная и наиболее адекватная система оценки. В основе ее лежит использование аналогов (других похожих предложений на рынке) с последующей корректировкой на расположение, площадь, этажность и так далее. Вариантов корректировок может быть огромное количество. Так как именно такой метод применяется в подавляющем большинстве случаев, рассмотрим его подробнее.

В самом простом варианте, если исключить корректировки, грамотно определить которые может только опытный оценщик, то ориентироваться стоит только на стоимость аналогичных квартир.

Можно просто открыть тот же сайт Avito, отобрать недвижимость, максимально приближенную по месту расположения, виду и площади к целевому жилью и определить, сколько будет стоить квадратный метр каждой из таких квартир.

Далее высчитывается средняя стоимость 1 кв.м., после чего цена умножается на площадь оцениваемой квартиры.

Пример: Предположим, есть три очень похожие квартиры площадью 50, 55 и 60 кв.м. Стоимость их 5, 7 и 7,5 миллионов соответственно.

Получаем, что стоимость квадратных метров будет на уровне 100, 127 и 125 тысяч соответственно. Средняя цена 1 кв.м. = (100+127+125)/3=117 тысяч рублей. Целевое жилье имеет площадь 57 кв.м.

Итого, его рыночная стоимость составит примерно 57*117= 6 669 000 рублей.

Учитывая, что жилье является аварийным, из этой цифры можно смело убирать около 10-20% и примерно столько же добавлять за счет общедомового имущества и компенсации за переезд. Получим ту же сумму. Грубо говоря, около 6,5 миллионов рублей (если округлить).

Именно на такую компенсацию от государства можно рассчитывать. Вряд ли она будет больше, но меньше – вполне возможно. Если выкупная цена будет установлена на уровне около 6 миллионов рублей – это еще нормально и укладывается в возможные корректировки. Но если вместо 6 миллионов предложат 2-3 миллиона – это повод обращаться в суд.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Сам факт того, что собственник аварийного жилья имеет право на подобную компенсацию указан в ст.32 ЖК РФ. К сожалению, точных правил и детальное описания процедуры законодательство не предоставляет.

Более того, порядок действий и другие условия могут изменяться от региона к региону, что еще больше усложняет ситуацию.

Однако, если опираться на то, что все-таки есть в законодательстве, можно выделить примерно такую систему действий, которая описана ниже.

Порядок действий

  1. Подготовить доказательства того, что дом является аварийным (по мере возможности, вплоть до письменных заявлений жильцов).
  2. Составить заявление на признание дома аварийным.
  3. Приложив к заявлению доказательства и другие документы, направить его в местную администрацию.

  4. Дождаться решения администрации.
  5. Дождаться проведения проверки дома на предмет аварийности.
  6. Получить решение межведомственной комиссии о признании или непризнании дома аварийным.
  7. Выбрать вариант с получением компенсации, а не переселением.
  8. Дождаться своей очереди.

  9. Получить деньги.

Иногда заявление не требуется. Администрация регулярно формирует списки аварийных домов и выставляет их на собственном сайте. Сначала есть смысл посмотреть там.

Если же дома нет в списке и его не признают аварийным, несмотря на тот факт, что находится в квартире опасно для жизни и здоровья, можно обращаться в суд.

К заявлению на признание дома аварийным нужно прикладывать примерно следующий перечень бумаг:

  • Паспорта всех собственников-подписантов заявления.
  • Доказательства факта аварийности. В идеале – полностью подготовленный отчет, составленный специалистами. Но если это невозможно, то хотя бы письменные заявления жильцов дома с описанием существующих проблем.
  • Выписка из ЕГРН на собственность в таком доме.
  • Правоустанавливающие документы на такую собственность.
  • Согласия всех собственников квартиры на получение компенсации.
Читайте также:  Лишение водительского удостоверения

Расходы

Формально, переселение производится бесплатно. Однако чаще всего владельцы аварийной недвижимости все равно вынуждены нести определенные затраты:

  • Проверка дома на аварийность специалистами: от 5 тысяч рублей.
  • Нотариальное заверение согласия совладельцев квартиры: от 2 тысяч каждое.
  • Отчет об оценке жилья для определения выкупной стоимости: от 5 тысяч рублей.

Отчет от оценщиков нужен только в том случае, если его требует администрация или если собственник не согласен с предложенной суммой компенсации.

Конкретный срок, в течение которого должны выплатить компенсацию, определить достаточно сложно. Вся процедура проверки жилья на аварийность местной администрацией обычно растягивается примерно на 2-3 месяца. Еще около месяца будут принимать окончательное решение.

Только после этого, если дом будет признан аварийным, его ставят в очередь. И вот с этого момента что-то прогнозировать крайне сложно.

Очередь может подойти как через несколько дней, так через несколько лет – все зависит от состояния дома. Если он еще может постоять – его очередь будет в самом конце.

Если нет и может развалиться в любой момент – то расселять и выплачивать компенсацию будут в ближайшие дни после принятия решения.

Что делать, если собственник не согласен с выкупной ценой?

Если администрация предлагает выкупную цену, с которой не согласен владелец недвижимости, у него есть всего два варианта:

  • Вместо компенсации попросить переселения в другое жилье, после чего продать его и получить нужную сумму. В такой ситуации можно будет указывать любую адекватную стоимость квартиры, однако нужно учитывать, что если жилье находится в собственности менее 3-5 лет, то при его продаже придется заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.
  • Обратиться в суд и в принудительном порядке заставить администрацию выплатить желаемую сумму компенсации. Это достаточно длительная процедура, которая, к тому же, не дает никакой гарантии успеха.

Получить компенсацию в приемлемый срок и в нужном размере – это достаточно сложная задача. Без опытного юриста решить многие проблемы, которые могут возникнуть, не получится. На бесплатной консультации специалисты объяснят основные нюансы. Они же могут оказывать помощь клиенту с момента признания здания аварийным и до момента получения компенсации. Выкупная цена аварийного жилья определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

34 просмотров

Выкупная цена аварийного жилья определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Каждый год в России список аварийного жилья, подлежащего сносу, становится все длиннее. Жители таких домов не лишены крыши над головой. Администрация предлагает домовладельцам два варианта: Они могут переехать в новые квартиры или получить выкупную цену за здание. Иногда компенсация — это единственный выход, потому что нет возможности выселить людей.

Многие арендаторы не знают, имеют ли они право на выкупную цену.

И если да, то могут ли они рассчитывать на получение больших денег? Что делать, если вы не согласны на предложенный властями вариант? Не лгите — муниципалитету выгоднее установить слишком низкую цену покупки и не выплачивать владельцам всю сумму. Поэтому арендаторам необходимо знать, как рассчитать компенсацию и из чего она состоит. Мы рассмотрим этот вопрос позже.

✅ Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Проще сказать, что цена покупки — это альтернатива новому дому взамен снесенного. Однако существует более точное определение.

Цена покупки — это рыночная стоимость жилья в проблемном здании, подлежащем сносу. Выплаты производятся местными органами власти на основе оценки стоимости жилья и соответствующих коэффициентов.

Бенефициарами являются все владельцы квартир, при условии, что они являются владельцами квартир. Принцип заключается в том, что с каждым владельцем подписывается контракт — на переселение или компенсацию, в зависимости от того, что предпочтительнее.

Однако следует сделать оговорку — для законных владельцев, а не для арендаторов, заключивших договор аренды с муниципалитетом.

Если человек не является собственником квартиры, он может претендовать только на квартиру такой же площади в новостройке (ст. 86 ЖК РФ).

Переселением занимается местная администрация, с которой необходимо заключить новый договор социального найма. Денежная компенсация для арендаторов не является вариантом.

✅ Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

Нормативы и критерии расчета устанавливаются на уровне субъектов Российской Федерации. Однако существуют общие рекомендации, которые следует принять во внимание.

???? Что возмещают собственнику?

Включение дома в список аварийных объектов обязывает власти обеспечить безопасность проживающих в нем людей. Для тех, кто предпочитает вариант денежной компенсации и самостоятельного поиска нового жилья, возмещение расходов является обязательным согласно статье 32(7) Жилищного кодекса РФ.

Что включает в себя цена возмещения расходов на аварийное жилье:

  • Текущая рыночная стоимость квартиры на момент переезда;
  • Стоимость доли в общем имуществе — сюда входит общее имущество (чердак, лестницы, лифтовые шахты, крыши);
  • Стоимость доли земельного участка в здании;
  • Убытки, понесенные владельцем недвижимости в связи с необходимостью снимать другую квартиру до тех пор, пока его не выселят из поврежденного имущества;
  • Расходы на поиск нового места жительства, например, на услуги агента по недвижимости (гонорар агента по недвижимости);
  • Расходы на демонтаж, погрузчик и транспортные расходы;
  • Расходы, связанные с государственными пошлинами за перерегистрацию документов на новое жилье, например, взимаемые Единым государственным реестром юридических лиц;
  • Компенсация упущенной выгоды, возникшей в результате сдачи квартиры в аренду или выполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
  • Компенсация за капитальный ремонт — для собственников, которые приватизировали свое жилье, но ремонт не был проведен.

Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально — необходимо предоставить счета, квитанции, сертификаты, расписки и т.д.

Семья Пафтньюс жила в ветхом многоквартирном доме, который вскоре был признан небезопасным. Жильцам предложили переехать из города или получить компенсацию за конфискованные квартиры. Пафнутьевы предпочли финансовую компенсацию.

Месяц назад они переехали, связались с агентом по недвижимости, нашли новую квартиру, подписали договор аренды и перевезли свои личные вещи.

Агент по недвижимости стоил 3 500 рублей, аренда — 12 000 рублей в месяц, компания по вывозу и транспортировке — 2 000 рублей.

Семья также подсчитала, что экстренный переезд из приюта обошелся им в 10 000 рублей потерянного заработка. Общая сумма, без учета рыночной стоимости квартиры, составила 27 000 рублей.

Пафнутьевы представили квитанции и договор с агентом по недвижимости — администрация согласилась включить эти расходы в выкупную цену аварийного жилья.

???? Формула расчетов

Цена, возмещаемая государством, состоит из различных статей расходов. Неважно, будет ли это аварийное жилье, ветхое жилье или обычная квартира. Компенсация основана на обычной рыночной стоимости.

  • Формула для расчета стоимости возмещения выглядит следующим образом:
  • RSC + COE + UB = VS
  • Это приводит к следующим результатам:
  • РСК — рыночная стоимость квартиры;
  • ЦОИ — цена общего имущества здания;
  • ПБ — убыток и недополученная прибыль;
  • VS — капитуляционная стоимость.

Соотношение можно представить как 80-10-10, где 80% — рыночная стоимость выкупаемой квартиры. Доли и потери в общем имуществе дома невелики. Часто эти критерии вообще не принимаются во внимание администрацией, что приводит к судебным спорам.

✅ Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Цель программы сноса не содержит отдельных нюансов для компенсации за снос. Обычно власти применяют свои собственные правила. Оценка, расчеты, договор и выплаты жильцам давно установлены с учетом региональных особенностей и размера бюджета. Теперь давайте посмотрим, как это работает на практике.

???? Оценка жилого помещения

Прежде чем определить рыночную стоимость квартиры, ее необходимо оценить по всем имеющимся параметрам. Для этого муниципалитет на конкурсной основе заключает договор с компанией, занимающейся рыночной оценкой имущества. Специалисты выбранной компании готовят экспертное заключение о стоимости квартир в ветхом здании.

При оценке стоимости квартир эксперты учитывают

  • характеристики квартир
  • район, в котором расположено жилое здание
  • Инфраструктура — школы, детские сады, магазины, парки, спортивные сооружения, автостоянки и т.д.
  • Наличие дорог, въездов и выездов на участок и с участка;
  • Рыночный спрос на жилье в данном районе.

Как будет оцениваться аварийное жилье во время эвакуации? Не стоит полагаться на справедливую оценку, поскольку в большинстве случаев оценщики нанимаются муниципалитетом. Это приводит к расхождениям между итоговыми цифрами и реальной ситуацией на рынке жилья.

Оценщики предпочитают следующий алгоритм:

  1. Выбор метода сравнительной оценки (так называемый метод аналогов).
  2. Выберите объекты, схожие по своим характеристикам.
  3. Определите цену за 1 м² для каждого объекта недвижимости.
  4. Установите среднее значение на 1 м² жилой площади.
  5. Умножьте это значение на площадь аварийного жилья.
  6. Применять понижающий коэффициент 10-20%, а в некоторых случаях до 50%, в зависимости от состояния недвижимости.

Кроме того, в стоимость входит цена за м² земли и участка под дом в зависимости от доли собственности. Но в большинстве случаев ценятся именно «хрущевские» здания. Общий дом включен в выкупную цену.

Когда аудиторы завершают свою работу, они готовят подробный отчет. Затем документы направляются в муниципальный отдел местной администрации. Отчет содержит информацию о максимальной и минимальной цене недвижимости. Разумеется, муниципалитет заплатит наименьшую сумму. Ветхий дом стоит намного дешевле, чем квартира в пригодном для жилья здании в том же районе.

???? Порядок выкупа

Вот что вам нужно сделать, чтобы получить компенсацию за снос ветхого и непригодного жилья:

  1. Определите аварийные условия в здании.

В регионах составляется список аварийных зданий. Если ваш дом уже находится на ней, вам остается только ждать, когда его перевезут. Узнать, включен ли ваш дом в список на снос, можно на сайте «Реформа жилищно-коммунального хозяйства» или на официальном сайте местного муниципалитета.

Если жильцы обнаруживают, что дом находится в плохом состоянии, но еще не классифицирован как ветхий, они могут сообщить об этом властям. Для этого необходимо обратиться в Межведомственную комиссию, которая признает дома ветхими и аварийными. Обычно власти сами приглашают экспертов для осмотра имущества. Однако жильцы могут заказать независимую оценку и представить отчет в жилищный орган.

  1. Дождитесь уведомления от местных властей.
  2. Если они решат выплатить компенсацию — обратитесь в местный орган власти и приложите квитанции о расходах на переезд, арендную плату, услуги агента по недвижимости и т.д.
  3. Получите проект цены отчуждения квартиры.
  4. Принять или отклонить вариант, предложенный властями.
  5. Дождитесь очереди и перевода средств.

Дальнейшие расчеты зависят от политики местных властей. Но согласно закону, все домовладельцы в проблемном здании обязаны получить компенсацию, если они отказываются выселяться.

???? Какие нужны документы?

При обращении в администрацию жители должны подготовить следующие документы:

  • Паспорта или свидетельства о рождении для детей;
  • Отчет о мерах по обеспечению отказоустойчивости — при наличии;
  • Документы, подтверждающие право собственности — свидетельство о наследстве, акт приватизации, договор купли-продажи и т.д.
  • Правоустанавливающие документы — в виде свидетельства о государственной регистрации или выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • технический паспорт
  • Копия выписки из домовой книги;
  • Заявление на возмещение стоимости приобретения жилья.
Читайте также:  Статья 253. Нарушение законодательства Российской Федерации о континентальном шельфе и об исключительной экономической зоне Российской Федерации

Оценщики могут запросить другие документы для определения полной рыночной стоимости поврежденного имущества.

✅ Что делать, если администрация занижает выкупную цену?

Размер покупной цены определяется муниципалитетом. Часто эта цифра настолько далека от реальности, что владелец недвижимости не принимает ее. Владелец имеет право оспорить цену выкупа.

Один из вариантов — получить новую независимую оценку и представить ее в суд.

Если выясняется, что цена действительно была установлена слишком низкой, суд обязывает правление заплатить собственнику в соответствии с экспертным заключением. Однако, как показывает практика, такие дела занимают много месяцев.

Важно не только подготовить экспертное заключение, но и доказать легитимность предоставленных данных. Без компетентного адвоката добиться этого будет крайне сложно.

✅ Судебная практика

Суды рассматривают споры между собственниками аварийного жилья и органами местного самоуправления. При рассмотрении споров суды руководствуются Федеральным законом № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Обзором судебной практики, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Подавляющее большинство споров возникает из-за низкой амортизационной стоимости государства. Оценщики не принимают во внимание дополнительные критерии и игнорируют доли в общем имуществе, землю и капитальный ремонт. Вторая проблема стоит особенно остро. Истцы требуют возмещения расходов на ремонт ветхого дома.

Пример:

В суде рассматривалось заявление гражданина Юдина о перерасчете выкупной цены за квартиру в ветхом доме. Истец настаивал на том, что администрация города Волжска предложила неадекватную сумму без учета многих факторов. Юдин также приложил экспертное заключение.

В нем говорилось, что дом действительно был признан аварийным и что оценщики применили 40-процентную скидку к окончательной цене. Но по какой-то причине власти предложили только 870 000 рублей вместо 1 300 000 рублей.

Правда вскрылась, и суд обязал местную администрацию выплатить Юдину 1 300 000 рублей.

Никто не знает, почему так долго не выплачивалась компенсация за снос дома. Необходимо, чтобы жильцы квартиры правильно оценивали свои потери, знали свои права и умели настаивать на своих правах.

Ошибки могут привести к потере денег и финансовой кабале. Чиновники часто пугают людей, заставляя их подписать невыгодный договор купли-продажи.

Названные суммы не имеют ничего общего с реальностью — домовладельцы вынуждены заключать соглашение от безысходности и страха остаться без денег.

Если вы столкнулись с проблемами, свяжитесь с нашими юристами. Специалисты в своей области помогут рассчитать адекватную компенсацию, оспорить действия властей и получить сумму в отведенный срок.

Смотрите ответы юристов на вопрос о том, какую сумму вы можете потребовать от властей за аварийное жилье:

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Выкупную цену при расселении аварийного жилья предложили сделать рыночной :: Жилье :: РБК Недвижимость

Сейчас методика расчета компенсаций нормативно не регулируется, это создает для расселяемых риск остаться без нового жилья

Выкупная цена аварийного жилья определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Аварийный дом в Красноярске ( Артем Ленц/ТАСС)

Уполномоченный по правам человека Татьяна Москалькова заявила, что ее аппарат работает над новой законодательной инициативой в сфере расселения аварийного фонда, сообщает «РИА Новости». Речь идет о возможности получить компенсацию по рыночной стоимости жилья на момент расселения в конкретном населенном пункте.

«Мы будем работать над тем, чтобы при выселении из аварийного жилья люди получили выкупную цену, равную рыночной цене в том месте, где они приобретают жилье, либо им должна быть предоставлена квартира, жилье из социального фонда. Должна быть предусмотрена альтернатива: либо социальное жилье, либо выкупная цена, равная рыночной цене», — сказала Москалькова во время рабочего визита в Красноярск.

Татьяна Москалькова отметила, что действующее законодательство в сфере расселения аварийного жилого фонда имеет недостатки. В частности, вопрос выкупной цены для граждан, которых выселяют из аварийного жилья, сейчас решается в судебном порядке.

«Люди оказываются на улице без жилья, без крыши над головой в результате не только недостатков в правоприменительной практике, но и недостатков законодательства, — отметила Москалькова. — Нет единообразия в подходах в разных регионах и нет понятной для людей методики расчета выкупной цены».

Уполномоченный по правам человека добавила, что в ходе приема граждан к ней обратилась с подобной проблемой жительница Красноярска, которая приобрела квартиру в аварийном доме три года назад. Теперь женщине предлагают выкупную цену в размере той же суммы, что была уплачена при покупке жилья, но из-за инфляции этих денег уже не хватит на квартиру в Красноярске.

«Мы видим здесь системную проблему», — отметила омбудсмен, добавив, что вопрос выкупной цены при расселении аварийного жилья нужно нормативно урегулировать, чтобы «не гнать людей в суд и не тратить время, деньги, эмоции на эти проблемы«.

14 мая премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, ускоряющее расселение аварийного жилого фонда в регионах. Теперь средства на расселение регионы смогут получать не на год, а на более длительный период.

Вс объяснил, как считать выкупную стоимость аварийного жилья

Выкупная цена аварийного жилья определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными: суд обязан убедительным образом разъяснять, почему пришёл к такому итогу, а не беззаботно полагаться на умозаключения эксперта, обращает внимание Верховный суд (ВС) РФ.

Он нашёл ошибку в расчетах экспертизы об определении выкупной стоимости помещения в аварийном доме, что привело к отмене судебных решений. Высшая инстанция в определении указала, какой формулой следует пользоваться при расчете доли земельного участка под подлежащим к сносу многоквартирном доме.

Суть дела

Верховный суд РФ изучил спор жительницы аварийного дома с чиновниками о возмещении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение. Заявительница посчитала, что цена, которую ей предложили выплатить власти, существенно занижена, и суд, назначив по делу экспертизу, согласился с ее требованиями.

В итоге суд обязал выплатить истице выкупную стоимость в два раза выше, чем изначально рассчитали ответчики.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС сочла, что с принятыми по делу судебными постановлениями согласиться нельзя.

Формула расчета

  • Из экспертного заключения, выводы которого положены в основу судебных решений, следует, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение складывается из четырех составляющих: рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество (земельный участок, занимаемый под многоквартирным домом), размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
  • Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме владельца помещения пропорциональна размеру общей площади этого помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК).
  • То есть доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества), поясняет ВС.
  • Причём данная формула расчета доли мест общего пользования представлена и самим экспертом в заключении, указывает он.
  • «Однако при расчете доли земельного участка, приходящейся на объекты-аналоги, эксперт рассчитывает данную долю, используя вместо площади всех помещений собственников в многоквартирном доме, общую площадь дома, которая включает в себя и общие помещения, не являющиеся частями квартир и не принадлежащие отдельным собственникам.

Между тем определенная таким образом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не пропорциональна размеру общей площади оцениваемого помещения (статья 37 ЖК), поскольку содержит в своем составе такой элемент, как площадь помещений, которые относятся к общему имуществу дома, определение доли в котором является целью данного расчета. Ошибочность данного подхода подтверждается также и тем, что включение этой площади при расчете доли в праве на общее имущество приводит к тому, что сумма долей в праве на общее имущество всех собственников помещений отклоняется от 100%», — отмечает ВС.

Высшая инстанция обращает внимание, что «неправильно проведенные расчеты по определению стоимости доли земельных участков под многоквартирными жилыми домами, приходящиеся на стоимость цены предложения объектов-аналогов, в итоге значительно повлияли на рыночную стоимость спорного жилого помещения, поскольку неверно рассчитанные стоимости долей земельных участков, приходящихся на объекты-аналоги, приводят к искусственному увеличению стоимости данных объектов без учета стоимости таких долей и, соответственно, увеличению стоимости 1 кв. м. этих объектов-аналогов, исходя из которых в последующем определяется стоимость спорной квартиры».

Абстрактные выводы

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами, напоминает ВС позицию Пленума (пункт 7 постановления от 19 декабря 2003 г. No 23).

  1. Закон обязывает суды убедительным образом указывать свои выводы, а не приводить общие или абстрактные формулировки, в противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, отмечает ВС.
  2. Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом, указывает высшая инстанция.
  3. Он напоминает о праве суда, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности заключения либо наличием противоречий, назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
  4. Однако в данном деле суды перечисленные требования закона не выполнили, беззаботно поверив выводам экспертизы, пришёл к выводу ВС.

Поэтому ВС отменил состоявшиеся по делу судебные акты и определил направить иск на новое рассмотрение в суд первой инстанции. (https://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=2113378)

Алиса Фокс

Остались вопросы к адвокату по данной тематике? Задайте их в форме, расположенной ниже, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 05.05.2022

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Главная / Жилищные споры / Аварийное жилье / Выкупная цена аварийного жилья

Просмотров 1054

Выкупная цена аварийного жилья определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Ежегодно в России пополняется список аварийного жилья под снос. Жильцы таких домов не остаются без крыши над головой. Администрация предлагает собственникам жилья два варианта: переселение в новые квартиры или получение выкупной цены за аварийный объект. Бывает, что компенсация – это единственный вариант, поскольку выселять граждан попросту некуда.

Читайте также:  Налог с продажи квартиры купленной по дду

Многие жильцы не знают, положена ли им выкупная стоимость аварийного жилья.

И если да, то можно ли рассчитывать на серьезные деньги? Что делать, если вы не согласны с предложенным властями вариантом? Не стоит лукавить – муниципалитету выгоднее занизить выкупную цену и не выплачивать собственникам всю сумму. Поэтому, жильцам нужно знать, как рассчитать компенсацию, а также из чего она состоит. Этот вопрос мы рассмотрим далее.

✅ Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Проще сказать, что выкупная цена – это альтернатива новому жилью взамен аварийного. Однако есть более точное определение.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта в аварийном доме под снос. Выплаты осуществляются местными властями на основании оценки квартир и вспомогательных коэффициентов.

Получателем выступают все правообладатели жилых помещений, при условии, что жилье принадлежит им на праве собственности. Принцип в том, что с каждым собственником заключается договор – на переселение или на выплату компенсации, кому что предпочтительнее.

Но нужно сделать оговорку – законным собственникам, а не нанимателям по договору соц найма с муниципалитетом.

Если жилье не принадлежит гражданину, он может рассчитывать лишь на равнозначное по площади в новом доме (ст. 86 ЖК РФ).

Переселением будет заниматься местная администрация, с которой придется заключить новый договор социального найма. О денежной компенсации для нанимателей речи не идет.

✅ Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

Нормативы и критерии расчетов установлены на уровне субъектов РФ. Однако есть общие рекомендации, которые нужно учитывать.

???? Что возмещают собственнику?

Включение дома в состав аварийных объектов обязывает власти обеспечить безопасность проживающих в нем людей. Для тех, кто выбрал денежную компенсацию и самостоятельный поиск нового жилья – обязательное возмещение расходов в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Что включает выкупная цена аварийного жилья:

  • текущую рыночную стоимость квартиры – на момент расселения дома;
  • стоимость доли в общем имуществе – куда входит общедомовое имущество (чердачные помещения, лестницы, лифтовые шахты, крыши);
  • стоимость доли на землю под домом;
  • убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
  • убытки в связи с поиском нового жилья, например – оплатой риелтора, агентов по недвижимости (АН);
  • затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
  • расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например – выписку из ЕГРН;
  • возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Перечисленные расходы нужно доказать с помощью документов – накладных, чеков, квитанций, актов, расписок и т.д.

Пример:

Семья Пафнутьевых проживала в ветхом многоквартирном доме, а вскоре жилье признали аварийным. Жильцам предложили переселение на окраину города или компенсацию за изъятые квартиры. Пафнутьевы выбрали денежную компенсацию.

За месяц до этого они съехали из дома, обратились к риелтору, нашли новую квартиру, договорились о найме жилья и перевезли личные вещи. Риелтор взял 3 500 рублей, арендная плата обошлась в 12 000 рублей/мес.

, услуги грузчиков и транспорта – 2 000 рублей. Семья также подсчитала, что экстренный переезд из аварийного жилья обошелся им в 10 000 рублей от упущенной выгоды.

Итоговая сумма составила 27 000 рублей без учета рыночной стоимости квартиры.

Пафнутьевы предоставили чеки, квитанции и договор с риелтором – администрация обязалась включить эти расходы в выкупную цену аварийного жилья.

???? Формула расчетов

Цена, которую возмещает государство, состоит из нескольких статей расходов. Причем, не имеет значения – аварийное жилье, ветхое или нормальное. Выплата компенсации производится по стандартному рыночному показателю.

  • Формула выкупной стоимости:
  • РСК + ЦОИ + Уб = ВС
  • откуда следует, что:
  • РСК – рыночная стоимость квартиры;
  • ЦОИ – цена общего имущества в доме;
  • Уб – убытки и упущенная выгода;
  • ВС – выкупная стоимость.

Соотношение показателей можно представить как 80-10-10, где 80% – это рыночная цена выкупаемой квартиры. За долю в праве общей собственности на домовое имущество и убытки можно выручить немного. Зачастую администрация и вовсе не учитывает эти критерии, что приводит к судебным разбирательствам.

✅ Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Адресность программы по расселению аварийных домов не содержит отдельных нюансов по выплате компенсации за снос жилья. Обычно власти используют свои регламенты. Оценка, расчеты, договор и выплаты жильцам сложились уже давно – с учетом региональных особенностей и величины бюджета. Посмотрим, как это происходит на практике.

???? Оценка жилого помещения

Прежде чем определять рыночную стоимость квартиры, нужно оценить ее по всем имеющимся параметрам. Для этой цели муниципалитет оформляет договор с бюро рыночной оценки недвижимости – на конкурсной основе. Эксперты выбранной компании готовят отчет о стоимости квартир в аварийном доме.

Проводя оценку жилых помещений, специалисты учитывают:

  • характеристику квартир;
  • район, где располагается жилой дом;
  • развитость инфраструктуры – школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и др.
  • наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
  • рыночный спрос на жилье в данном районе…

Как оценивается аварийное жилье на момент выселения? Рассчитывать на справедливую оценку не стоит, в большинстве случаев эксперты выполняют заказ муниципальных властей. Отсюда и расхождения в итоговых показателях с реальной ситуацией на рынке жилья.

Оценщики отдают предпочтение следующему алгоритму:

  1. Выбор сравнительного метода оценки (так называемый метод аналогов).
  2. Подбор схожих по характеристикам объектов.
  3. Определение цены за 1 м² на каждый из объектов.
  4. Скорректировать среднее значение за 1 м² жилого пространства.
  5. Умножение этого показателя на площадь аварийной квартиры.
  6. Применение понижающего коэффициента – 10-20%, а в ряде случаев до 50%, в зависимости от состояния квартиры.

Кроме того, в стоимость включают цену м² на земельный участок и домовое имущество – в соответствии с долей собственности. Правда, в большинстве случаев оценке подлежат «хрущевки». Общее домовое имущество и так войдет в выкупную цену жилья.

Закончив работу, оценщики оформляют подробный отчет. Далее, бумаги направляют в департамент городского хозяйства при местной администрации. Отчет содержит информацию о максимальной и минимальной цене объекта. Разумеется, муниципалитет выплатит по наименьшему показателю. Аварийное жилье гораздо дешевле, чем квартиры в пригодных для проживания домах этого же района.

???? Порядок выкупа

Обозначим действия для получения компенсации за снос изношенного и непригодного жилья:

  1. Определить аварийность здания.

Регионы формируют список аварийных объектов. Если ваш дом уже в него включен, значит нужно лишь ждать переселения. Узнать о том, есть ли дом в списке объектов под снос можно на сайте «Реформа ЖКХ» или на официальном ресурсе местной администрации города.

Если жильцы видят, что дом находится в плачевном состоянии, но еще не учтен как аварийный, они могут сообщить об этом властям.

Делается это с помощью заявления в межведомственную комиссию – орган, который занимается признанием домов аварийными и ветхими. Обычно власти сами приглашают экспертов для проверки.

Но жильцы могут не ждать их визита, а заказать независимую оценку и передать отчет в жилищный орган.

  1. Ожидать извещения от местных органов власти.
  2. Выбрать вариант с компенсацией – уведомить об этом муниципалитет, приложив документы о расходах на переезд, аренду жилья, услуги риелтора и т.д.
  3. Получить проект выкупной цены на квартиру.
  4. Согласиться или отказаться от предложенного властями варианта.
  5. Ждать очереди и денежного перевода.

Последующие расчеты будут зависеть от политики местных властей. Однако по закону все собственники жилья в аварийном доме, если они отказались от переселения, обязаны получить компенсацию.

???? Какие нужны документы?

Обращаясь к администрации, жильцам квартир нужно подготовить документы в следующем составе:

  • паспорта или свидетельства о рождении на детей;
  • акт об оценке аварийности – при наличии возможности;
  • документы о праве собственности – свидетельство о наследстве, приватизации, договор купли-продажи и т.д.
  • правоутверждающие документы – в форме свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • копию выписки из домовой книги;
  • заявления на получение выкупной цены за квартиру.

Оценщики могут запросить и другие документы – с целью определить точную рыночную стоимость аварийного объекта.

✅ Что делать, если администрация занижает выкупную цену?

Размер выкупной цены устанавливают представители муниципалитета. Зачастую цифра настолько далека от реальности, что собственник аварийного жилья с ней несогласен. Он имеет право оспорить выкупную цену.

Один из способов – заказать новую независимую оценку, а затем предоставить ее данные на рассмотрение суду.

Если окажется, что стоимость и вправду занижена, суд обяжет исполком выплатить правообладателю в соответствии с экспертным заключением. Но как показывает практика, такие дела затягиваются не на один месяц.

Важно не просто провести экспертизу, но и доказать законность предоставленных данных. Без грамотного юриста это будет сделать крайне сложно.

✅ Судебная практика

Суды рассматривают тяжбы между правообладателями аварийных квартир и чиновниками местных администраций. Разбирая споры, суды акцентируют внимание на ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», а также опираются на Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

Подавляющее большинство споров из-за низкой выкупной цены от государства. Оценщики не берут во внимание дополнительные критерии, опускают доли в общедомовой собственности, земельный участок и капитальный ремонт. Особенно остро стоит последняя проблема. Истцы требуют, чтобы им возместили платежи в счет капитального ремонта ветхого дома.

Пример:

Суд рассматривал иск гражданина Юдина с требованием произвести пересчет выкупной цены за квартиру в аварийном доме. Истец настаивал, что администрация г. Волжска предложила неактуальную сумму без учета многих факторов. Юдин также приложил заключение экспертов.

Отчет сообщал, что дом действительно признан аварийным, оценщики применяли понижающий коэффициент в размере 40% от итоговой цены. Но вместо 1 300 000 рублей власти предложили почему-то лишь 870 000 рублей.

Истина была установлена, суд обязал местную администрацию выплатить Юдину 1 300 000 рублей.

Никто не знает, почему выплата компенсации за снос дома длится так долго. Жильцам квартир нужно правильно оценивать убытки, знать свои права и уметь настаивать на правоте. Ошибки могут привести к потере денег и финансовой кабале.

Зачастую власти просто пугают людей, склоняя тех к подписанию невыгодного договора о выкупе жилых помещений.

Называемые суммы не имеют ничего общего с реальностью – от безысходности и страха остаться вообще без денег собственники вынуждены соглашаться.

Если вы столкнулись с проблемами, напишите нашим юристам. Эксперты сайта помогут рассчитать справедливую компенсацию, оспорить действия властей и получить сумму в указанные сроки.

Смотрите ответы юристов о том, какую цену просить у властей за аварийное жилье: