Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.
Прекращение арендных правоотношений
- Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
- Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
- Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
- Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
- ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
- Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Схемы корреспонденций счетов. Выпуск от 20 ноября 2015 года КонсультантПлюс
Как отражается в учете организации — нового арендатора, применяющего метод начисления в налоговом учете, приобретение прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) у прежнего арендатора?
Договорная стоимость перенайма земельного участка (плата за перенаем) равна 424 800 руб. (в том числе НДС 64 800 руб.). Стоимость земельного участка, указанная в договоре аренды, — 12 000 000 руб., оставшийся срок действия договора аренды — 18 месяцев. Участок будет использоваться в производственных целях.
Переход права аренды по договору перенайма к новому арендатору зарегистрирован. При подаче заявления на регистрацию перенайма новым арендатором уплачена госпошлина в сумме 22 000 руб. Участок передан новому арендатору после государственной регистрации. Плата за перенаем перечислена после передачи участка.
Корреспонденция счетов »
Ситуация:
Как отразить в учете организации начисление и выплату пособия по временной нетрудоспособности работнице, если она представила заявление о замене календарных лет в расчетном периоде в связи с тем, что в двух календарных годах, непосредственно предшествующих заболеванию, работница находилась сначала в отпуске по беременности и родам, а затем в отпуске по уходу за ребенком?
Согласно представленному 28.07.2015 листку нетрудоспособности работница была нетрудоспособна вследствие заболевания 14 календарных дней. Сумма выплат в пользу работницы за расчетный период, на которую начислены страховые взносы в ФСС РФ, за 2013 г. составила 236 000 руб., за 2014 г. облагаемые страховыми взносами доходы отсутствовали.
Работница представила заявление о замене календарных 2013 и 2014 гг. в расчетном периоде на 2011 и 2012 календарные годы соответственно. Сумма облагаемых страховыми взносами в ФСС РФ доходов работницы за указанный период составила: за 2011 г. — 484 000 руб., за 2012 г. — 538 000 руб.
Страховой стаж работницы, учитываемый при назначении пособия по временной нетрудоспособности, составляет шесть лет. Пособие перечислено на банковский счет работницы одновременно с заработной платой, начисленной за июль 2015 г. Работница занята в основной хозяйственной деятельности организации.
Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления.
Корреспонденция счетов »
Ситуация:
Как отразить в учете организации, расположенной в районе Крайнего Севера, оплату проезда работника к месту проведения отпуска и обратно, если место проведения отпуска находится за границей? Согласно коллективному договору организация раз в два года оплачивает работникам расходы на проезд к месту проведения отпуска и обратно вне зависимости от места его проведения.
- Оплата производится после представления проездных документов (билетов), подтверждающих фактически произведенные расходы на проезд. Работник, для которого организация является основным местом работы, по возвращении из отпуска представил:
- — авиабилеты, подтверждающие его проезд к месту проведения отпуска за границей и обратно, на общую сумму 66 000 руб.;
- — справку о стоимости перелета от аэропорта вылета на территории РФ до места пересечения границы РФ в направлении места использования отпуска и обратно, выданную транспортной организацией, на сумму 45 000 руб.
- Компенсация стоимости проезда перечислена работнику на его лицевой банковский счет.
- Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления.
- Корреспонденция счетов »
Ситуация:
Как отразить в учете начисление и выплату заработной платы работнику — гражданину Республики Беларусь (РБ), временно пребывающему на территории РФ и являющемуся налоговым резидентом РФ?
Заработная плата работника установлена в виде должностного оклада. Согласно коллективному договору начисление и выплата работникам заработной платы производятся дважды в месяц в безналичной форме путем перечисления денежных средств на банковские счета работников. В текущем месяце работнику начислены:
- — заработная плата за первую половину месяца — 20 238,10 руб.;
- — заработная плата за вторую половину месяца — 24 285,71 руб.
- Организация для целей налогообложения прибыли применяет метод начисления.
- Корреспонденция счетов »
Ситуация:
Как отразить в учете организации возврат налоговым органом излишне взысканного налога на добавленную стоимость (НДС)?
По результатам выездной налоговой проверки организации доначислен к уплате в бюджет НДС в сумме 460 000 руб., о чем предъявлено соответствующее требование. Проверка проведена за прошлый календарный год после утверждения годовой бухгалтерской отчетности.
Доначисление произведено в связи с тем, что налоговый орган счел неправомерным принятие к вычету вышеуказанной суммы НДС по причине имеющихся недостатков в оформлении счета-фактуры. Во исполнение требования налогового органа организация перечислила в бюджет доначисленную сумму и обратилась в суд.
Суд признал доначисление неправомерным, поскольку недостатки счета-фактуры, по мнению суда, не препятствуют принятию НДС к вычету. Организация подала в налоговый орган заявление о возврате излишне взысканного НДС. Денежные средства возвращены организации в установленный Налоговым кодексом РФ срок.
Организация применяет метод начисления в налоговом учете.
Корреспонденция счетов »
Ситуация:
Как отразить в учете организации приобретение у кредитора по договору цессии (уступки) денежного требования, возникшего из договора оказания услуг (реализация которых облагается по ставке 18%), и последующую переуступку приобретенного денежного требования другой организации (новому кредитору) по более высокой цене на условиях 100%-ной предоплаты?
Организация приобрела право денежного требования по цене 759 000 руб. (в том числе НДС 9000 руб.) у кредитора (цедента), который приобрел его по договору цессии. Величина приобретенной дебиторской задолженности составляет 944 000 руб. (в том числе НДС 144 000 руб.). Расчет с кредитором произведен в месяце приобретения обязательства должника.
До истечения срока погашения обязательства должника, установленного договором возмездного оказания услуг, денежное требование переуступается новому кредитору (цессионарию) за 868 000 руб. (в том числе НДС).
В соответствии с условиями договора цессии, по которому приобретенное право требования уступается организацией, право требования считается переданным на дату подписания акта об уступке права требования, который подписан в течение трех дней после перечисления цессионарием денежных средств.
- В соответствии с учетной политикой организации доходы по финансовым вложениям (в том числе от уступки права требования) признаются прочими поступлениями.
- Для целей налогового учета доходы и расходы определяются методом начисления.
- Корреспонденция счетов »
Ситуация:
Как отразить в учете организации-подрядчика получение от заказчика компенсации понесенных при выполнении работ затрат (проезда работников к месту выполнения работ) сверх стоимости выполненных работ, установленной договором подряда, если по условиям договора обязанность по оплате таких затрат возложена на заказчика (частичное иждивение заказчика)?
Условиями договора подряда предусмотрено, что заказчик несет расходы на доставку работников организации к месту выполнения работ, если указанные затраты понесены подрядчиком, то заказчик компенсирует ему эту сумму на основании представленного подрядчиком отчета с приложением подтверждающих документов.
Затраты подрядчика на доставку работников, осуществленную транспортной компанией, составили 70 800 руб. (в том числе НДС 10 800 руб.). Факт оказания транспортных услуг подтвержден актом приемки-сдачи оказанных услуг.
Заказчик выплатил соответствующую компенсацию путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации.
Корреспонденция счетов »
Ситуация:
Как отразить в учете организации (перевозчика) услуги по международной перевозке груза (вывоз товаров за пределы РФ), если оплата услуг производится на условиях 100%-ной предоплаты?
Перевозка груза осуществлена автомобильным транспортом по договору перевозки, заключенному между организацией-перевозчиком и грузоотправителем, в отчетном периоде, следующем за периодом поступления предоплаты. Договорная стоимость перевозки (провозная плата) составляет 80 000 руб.
Фактическая себестоимость оказанных услуг составляет 68 000 руб. Расходы, связанные с оказанием услуг перевозки, оплачены в отчетном периоде их оказания. Стоимость перевозимого груза, указанная в товаросопроводительных документах, составляет 560 000 руб.
Оказание услуг перевозки подтверждается подписанием акта приемки-сдачи оказанных услуг по установленной договором форме.
Сумма «входного» НДС (9500 руб.) по материалам (работам, услугам), приобретенным для осуществления международной перевозки, к моменту оказания услуг к вычету не принята.
- Документы, подтверждающие обоснованность применения ставки 0% по международной перевозке, собраны организацией в установленный законодательством срок.
- Корреспонденция счетов »
- Выпуски за другие дни
- Подписаться на данный обзор
Оформляем и учитываем аренду земли по ФСБУ – Пресс-центр компании «Бухгалтер.рф»
Компании, владеющие земельными участками, могут сдавать их в аренду по ЗК (ст. 22) и ГК (ст. 606, 607). Кодексами предусмотрен ряд исключений. О них, а также о специфике и нюансах аренды земли, особенностях учета у арендодателя и арендатора – в статье.
Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета
ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет.
ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы. Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора. Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды.
Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя.
Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).
Фсбу 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора.
Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором. Нередко в субаренду сдается часть участка.
Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
Бухгалтерская первичка и учет
Первичные документы для учета аренды земли одинаковые у арендатора, арендодателя. Подтверждением сделки служит договор с актом приема-передачи участка. Оплата подтверждается банковскими документами. Ежемесячное начисление расходов в учете арендатора делается на основании бухгалтерской справки или акта об оказании услуг аренды.
Важно: в любом подтверждающем документе должны присутствовать реквизиты договора аренды (ФЗ №402 от 6.12.2011). Договор аренды может попадать под общий или упрощенный учет. Начнем с последнего: способ применяется, если нет субаренды, выкупа и соблюдается минимум одно условие из п. 11 ФСБУ 25/2018. Арендные платежи включаются в текущие расходы.
Участок, арендованный для собственных нужд, отражается в учете за балансом по договорной стоимости. Не указана стоимость в договоре? Попросите арендодателя прислать бухгалтерскую справку с соответствующими сведениями. Можно отражать в учете землю и по кадастровой стоимости. Это условие должно быть зафиксировано в договоре.
Принятие земельного участка на забалансовый учет отражается проводкой Дт 001. Затраты по аренде учитываются по-разному и зависят от целей использования арендованной земли. Если строится недвижимость для собственных нужд, в первоначальную стоимость объекта включаются арендные платежи и предварительные расходы (расходы на заключение договора аренды).
Это отражается проводкой Дт 08 Кт 76 (60). Если земля арендуется не для строительства, учет ведется по дебету счета 20, 23, 25, 26, 29, 91-2 и кредиту счета 60 (76).
Если по окончании срока договора аренды арендатор выкупает земельный участок, для учета купли-продажи применяются новые стандарты бухучета: ФСБУ 5/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020.
Амортизация
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16.
Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Переменные платежи
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Количество показов: 543
Теги данной публикации: ФСБУ
Как сменить арендатора в договоре аренды
Представьте: вы сдаёте квартиру идеальным жильцам — не шумят, делают за свой счёт мелкий ремонт и исправно платят. Квартиранты решают съехать, но предлагают пересдать недвижимость своим друзьям. Познакомившись, вы решаете, что новым квартиросъёмщикам тоже можно доверять. Вот удача: не придётся искать новых жителей квартиры «со стороны». Правда, договор аренды надо будет изменить.
Рассказываем, как сменить арендатора в договоре так, чтобы это было выгодно всем сторонам.
Перенаём — это смена арендатора в договоре аренды. В отличие от субаренды, прежний жилец теряет все права на пользование недвижимостью и полностью передаёт права и обязанности новому арендатору.
Новый квартиросъёмщик будет переводить владельцу жилья квартплату и оплачивать коммунальные услуги (если другое не прописано в договоре). И только у него останется доступ в квартиру или дом. Обеспечивать сохранность недвижимости тоже будет новый жилец.
Перенаём пригодится, если жильцу нужно съехать из квартиры раньше, чем истекает договор аренды. Смена арендатора защитит прежних квартиросъёмщиков от штрафов: если согласовать с арендодателем раннее выселение, а на своё место найти новых жильцов, то не придётся платить неустойку.
Перенаём выгоден всем сторонам:
- прежний арендатор выйдет из договора без потерь;
- новый сможет быстро заселиться в готовую к проживанию квартиру или дом;
- арендодатель не потеряет деньги на простое жилья.
Главный плюс перенайма — экономия времени и денег. Сторонам не нужно оформлять расторжение и заключать новый договор. Достаточно отправить арендодателю уведомление о смене арендатора.
В п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса указано, что сменить квартиросъёмщика в договоре можно с согласия арендодателя. Такое разрешение можно получить заранее — когда будет оформляться основной договор. Это освободит арендатора от необходимости получать согласие в тот момент, когда он сам уже решит переезжать.
Если же в договоре аренды изначально не прописан перенаём, то нужно получить отдельное согласие арендодателя. Он отправит его, например, по электронной почте. Форма составления свободная. Главное — чтобы оно было понятно сформулировано в письменном виде.
Когда арендодатель выразит согласие на замену арендатора в договоре аренды, нужно подготовить соглашение между тремя сторонами.
Соглашение о замене арендатора — это трёхсторонний документ, который позволяет изменить первоначальные права и обязанности сторон договора. Допсоглашение делается в 3 экземплярах — по одному для каждого участника.
В соглашении указываются:
- Дата и место составления допсоглашения.
- Номер и дата заключения договора аренды.
- Полные данные арендодателя и двух арендаторов.
- Основание для замены жильца. Достаточно сослаться на взаимную договорённость и согласие арендодателя.
- Детальное описание жилья — его характеристики и местонахождение.
- Права и обязанности перед арендодателем, которые прежний арендатор передаёт новому. Например, своевременную оплату жилья и коммунальных услуг, оплату текущего ремонта и пр.
- Размер арендной платы.
- Другие изменения, которые вносятся в договор аренды. Например, если новый арендатор будет оплачивать жильё по другой ставке или если договорится с владельцем поменять окна в квартире взамен двухмесячной оплаты аренды.
- Данные о регистрации соглашения в Росреестре, если основной договор также был зарегистрирован.
- Срок, в рамках которого будет действовать допсоглашение.
- Подписи всех сторон.
Чтобы подготовить допсоглашение о смене арендатора, воспользуйтесь образцом.
Чтобы переуступка прав аренды (найма) состоялась, нужно:
- Получить письменное согласие арендодателя на замену арендатора в договоре.
- Заключить трёхстороннее допсоглашение.
- Подготовить акт приёма-передачи — от прежнего арендатора к новому. Это необязательно, но акт подтвердит, что помещение досталось новому квартиросъёмщику в хорошем состоянии: оно позволяет использовать недвижимость для проживания.
- Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если основной договор аренды заключался на период свыше 1 года.
Для оформления договора найма в Росреестре нужно подать документы в кадастровую службу или в МФЦ. Сделать это можно лично или онлайн.
Для регистрации понадобятся следующие документы:
- первоначальный договор аренды и все его приложения;
- допсоглашение о перенайме;
- копии паспортов всех участников сделки;
- доверенности, если у участников есть представители;
- квитанция об оплате пошлины.
Если оформлять сделку удалённо через «Госуслуги», то регистрация займёт не более 7 рабочих дней. В итоге все стороны перенайма получат экземпляр допсоглашения с отметками, что госорганы зарегистрировали смену арендатора.
Бывает, что у прежнего арендатора есть задолженность по арендной плате. Возникает вопрос: кто должен её погасить? Кажется логичным, что квартиросъёмщик обязан оплачивать только тот период, в который пользовался жильём по договору. Однако закон трактует этот вопрос двояко, и даже суды принимают разные решения при одинаковых вводных.
В некоторых случаях суд считает, что задолженность должен погасить старый арендатор. Но только в том случае, если в допсоглашении прямо прописано, что задолженность не переходит к новому жильцу. Например, так постановил Арбитражный суд Брянской области в 2017 году.
При этом другие суды уверены, что новый арендатор полностью заменяет первоначального должника и обязан вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом. Так в 2017 году решил Верховный суд со ссылкой на многочисленные статьи Гражданского кодекса.
Сейчас суды всё чаще опираются на постановление Верховного суда и признают, что арендодатель может взыскивать долг с нового жильца. Неважно, что эта задолженность образовалась до вступления арендатора в договор. Например, об этом говорится в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 2019 года.
Чтобы избежать сложностей, в допсоглашении нужно чётко и однозначно прописать условия погашения задолженности — кто, какую сумму и к какому сроку должен оплатить.
Перенаём отличается от субаренды: в этом случае старый жилец выходит из сделки, а новому достаются все права и обязанности. Перенаём выгоден и удобен всем сторонам сделки, если оформить его правильно. Сделать это довольно просто: не нужен даже новый договор, достаточно допсоглашения. Главное — не забывать, что для перенайма обязательно согласие хозяина жилья.
wirestock (Freepik), katemangostar (Freepik)
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
- сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
- проведём показы и проверим жильцов на надёжность
- будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж
Главное — всё это бесплатно.
Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны
Аренда земельного участка означает передачу его собственником другому лицу во временное владение и пользование (либо только в пользование).
Договор Аренды земельного участка, как правило, заключается на длительный срок.
По закону, любой договор аренды недвижимости (в том числе и земли), срок которого более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Что такое переуступка прав аренды
- Сама аренда, а также переуступка прав аренды земельного участка, в нашей стране встречается часто.
- Это связано с тем, что изначально, арендатор (тот, кто временно пользуется участком по договору), заключает договор аренды чаще всего, с целью извлечения прибыли.
- Но случаи бывают разные, и с течением времени планы арендатора по отношению к земельному участку могут меняться.
- Для того, чтобы не упускать выгоду и не расторгать договор с арендодателем, арендатор ищет другое заинтересованное лицо, которому уступает свои права пользования арендованным земельным участком.
- Как переуступить права аренды другому лицу?
В Гражданском кодексе (ч. 2 ст. 615) существует описание, как арендатор может пользоваться своими правами на арендованный земельный участок:
- сдавать участок в субаренду (поднаем);
- передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем);
- предоставлять землю в безвозмездное пользование;
- отдавать арендные права в залог;
- использовать арендные права в качестве вклада в уставной капитал или как паевой взнос.
Все вышеуказанные действия с земельным участком арендатор должен согласовывать с арендодателем (если иное не вытекает из закона или договора).
При этом, перенаем — единственный случай из вышеперечисленных, когда ответственным по договору аренды перед арендодателем будет не арендатор, а перенаемщик (новый арендатор).То есть, то лицо, которому передаются права и обязанности по вновь заключенному договору.
Обращаем внимание, что, перенаем – это передача прав и обязанностей другому лицу, переуступка прав аренды земельного участка.
Уведомление о переуступке прав аренды и заключение соглашения
Итак, согласно ГК РФ, арендодателя нужно уведомлять о намерении передачи прав арендатором третьим лицам. Более, того, во многих случаях надо не только уведомлять, но и получать письменное согласие (соглашение переуступки прав аренды земельного участка).В каких случаях что именно надо делать?
Уведомление о переуступке прав аренды
В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе: передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка или законом не предусмотрено иное.
Но есть ряд арендаторов, к которым вышеуказанные правила переуступки прав аренды не относятся:
- арендаторы земель республики Крым (получившие земли в аренду по закону от 29..11.2014 N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым»;