Сделка купли-продажи квартиры при наличии недееспособного собственника будет значительно отличаться от стандартной схемы приобретения недвижимости. Ведь по закону купить-продать жилье может только совершеннолетний и дееспособный собственник. И именно недееспособность собственника может стать основанием для расторжения сделки и признанием ее недействительной.
Также эта причина может послужить лакомым кусочком для мошенников, которые оказывая на давление на такого человека, получают доверенность на заключение сделок купли-продажи.
Чаще всего такая доверенность является сфальсифицированной, и при предъявлении новоявленным собственником будет считаться недействительной.
В итоге последствием подобной сделки может стать потеря и объекта недвижимости, и крупной суммы денег.
Давайте же детальнее рассмотрим все особенности купли-продажи квартиры, собственником которой является недееспособный гражданин. Таким образом, поймем, как уберечься от всех «подводных камней» подобной сделки и стать счастливым обладателем вожделенного объекта недвижимости.
Что делать, если собственник квартиры признан недееспособным
Согласно закону — продавать недвижимость могут только взрослые и дееспособные лица. А вот являться владельцами домов и квартир могут даже недееспособные категории граждан. Правда, представлять их интересы будут опекуны или попечители — людей, которые являются доверенными лицами недееспособного человека.
Опекун имеет право с разрешения владельца недвижимости проводить сделки купли-продажи. Но для этого опекуну придется соблюсти ряд условий.
Как продать квартиру опекуну
Как и в случае с продажей квартиры с несовершеннолетним владельцем, опекуну недееспособного человека придется получить разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства. Они гарантируют защиту интересов такого физического лица и помогают избежать ситуаций, связанных со случаями, когда опекун действует не в интересах опекаемого.
Если имеется разрешение от органов опеки и попечительства, опекуну можно заключать договор купли-продажи недвижимости. При этом он получает право действовать по полученной доверенности.
Согласно нормам закона отчуждение недвижимости подопечного опекуном не допускается. Продать квартиру недееспособного лица опекун может только в следующих случаях:
- Если недвижимость нужно продать, чтобы оплатить лечение недееспособного владельца.
- Если на имущество наложен арест или оно подлежит продаже для погашения финансовых обязательств.
- Если квартира передается по договору ренты или при обмене на другое жилье с лучшими характеристиками.
- Если квартира продается из-за переезда недееспособного человека.
Отметим, что для продажи квартиры опекуну придется собрать следующие документы:
- паспорт собственника недвижимости;
- свой паспорт и документ, который будет подтверждать полномочия опекуна;
- документы на продаваемую недвижимость;
- если квартира отчуждается за долги — постановление судебного пристава и исполнительный лист;
- если опекун продает квартиру для оплаты лечения — медицинские свидетельства и справки.
Только после выполнения всех указанных выше требований опекун может начать поиски покупателей недвижимости. Важно присутствие при оформлении сделки по купле-продаже квартиры нотариуса. При этом присутствие недееспособного владельца не является обязательным.
Как уберечься от мошенников
Чаще всего сделки по купле-продаже квартиры с недееспособным собственником осуществляются по доверенности. Поэтому мы советуем непременно встретиться с владельцем или проверить информацию о нем перед передачей средств. Это поможет уберечься от мошенников.
Если вы все-таки попались на уловку мошенников, в таком случае вам придется решать эту проблему через суд. Немедленно обратитесь в полицию, где на этих людей заведут уголовное дело по статье «Мошенничество». Главное — найти мошенников и тогда у вас появятся шансы вернуть ваши деньги.
Конечно, лучше всего — уберечь себя от ситуаций, связанных с мошенническими схемами. А потому стоит при продаже или покупке квартиры, связанной с недееспособным собственником, обращаться к профессионалам. Таким образом, вы будете защищены от мошенничества и других неприятных моментов.
Наша компания «МИЭЛЬ — ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» имеет большой опыт в работе с недвижимостью. Наши специалисты помогут вам в проведении сделки купли-продажи квартиры или частного дома. Они возьмут на себя все заботы по решению этой задачи. Вам останется только получить деньги за недвижимость или заселиться в приобретенное жилье. Никаких рисков и головной боли!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(7
Стоит ли покупать квартиру у недееспособного собственника?
Недееспособные граждане – люди, страдающие расстройством психики. К такой категории граждан относятся душевнобольные. Недееспособными также могут считаться больные с нарушениями ментального здоровья: зависимые от наркотиков, алкоголя, имеющие глубоко пожилой возраст.
Признать личность недееспособной имеет право суд в установленном порядке. При этом решающим значением является умение человека адекватно оценивать свои поступки и способность управлять собственным поведением. При отсутствии понимания совершаемых действий он признается недееспособным.
Особенности сделки с недееспособным собственником
Человек с психическими нарушениями имеет право владеть недвижимостью. Но в соответствии с ГК РФ продавать принадлежащие ему объекты он не может. Так государство защищает интересы больных людей, которые по недомыслию рискуют лишиться имущества во вред себе.
Сделка по покупке недвижимости у недееспособного гражданина, самостоятельно продавшего собственность, признается недействительной при подаче соответствующего иска. По решению суда имущество ему вернут. Покупатель получит свои деньги обратно, если собственник их еще не потратил. В противном случае возвращать финансы придется, возможно, всю оставшуюся жизнь.
Чтобы не потерять деньги, многие покупатели отказываются от сделки с проблемной недвижимостью. Однако квартиры, дома, среди собственников которых есть недееспособный человек, все же продаются, причем совершенно законно. Главное условие для обеспечения безопасности сделки – точное соблюдение покупателем юридических формальностей.
Что должен предусмотреть покупатель
Для правильного оформления приобретения объекта, доли, принадлежащих недееспособному владельцу, необходимо взаимодействовать с его опекуном. При отсутствии лица, ответственного за интересы человека с психическим расстройством, от покупки недвижимости рекомендуется отказаться.
Опекун назначается органами опеки и попечительства или судом в процессе признания недееспособности гражданина. В ситуации, при которой неспособность человека понимать, контролировать свои действия установлена, и он помещен в психоневрологический интернат, его попечителем считается руководитель учреждения. Именно с ним придется сотрудничать при покупке собственности его подопечного.
Что требуется от попечителя
Представитель недееспособного гражданина, располагая разрешением органов опеки и попечительства, действует от имени подопечного. Поэтому он должен внимательно относиться к мнению и интересам опекаемого.
- При трудностях с выяснением желаний и взглядов подопечного на сделку попечитель собирает информацию у родителей, родственников, сиделок, прочих лиц, связанных с опекаемым и ранее контактировавших с ним.
- Опекун предпринимает нужные шаги для выделения доли недееспособного собственника при наличии нескольких владельцев продаваемого объекта.
- Получив нотариально заверенную доверенность, представитель недееспособного гражданина подписывает договор купли-продажи.
На заметку. Если вы потенциальный покупатель, убедитесь, что опекун организовал альтернативную сделку.
Имеется в виду одновременная продажа квартиры, которую вы покупаете, и приобретение недвижимости, где будет проживать недееспособный человек после продажи своего жилья.
Если попечитель не позаботился о дальнейшей жизни подопечного, суд сочтет, что опекун недобросовестно выполнял обязанности. Высока вероятность, что решение примут в интересах недееспособного. Тогда договор расторгнут, жилье вернется к прежнему владельцу.
Кроме того, существует вероятность, что впоследствии здоровье продавца улучшится. Тогда суд признает его дееспособным. Не исключено, что после этого бывший владелец захочет вернуть собственность обратно. Как подобные события повлияют на покупателя, предвидеть сложно. Но при строгом следовании юридическим нормам всегда есть шанс сохранить имущество.
Как избежать мошенничества
Самостоятельно проживающие недееспособные собственники квартир нередко попадают в поле зрения преступников. Действуют мошенники следующим образом:
- Входят в доверие к психически нездоровому владельцу или оказывают на него давление для получения доверенности на продажу квартиры.
- Реализуют жилплощадь, скрывая тот факт, что продавец страдает душевной болезнью либо зависимостью от наркотиков, состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
- Получают деньги и быстро исчезают из поля зрения.
Рано или поздно родственники, прокуратура либо органы опеки узнают, что недееспособный гражданин остался без крова. Тогда они подают иск в суд о расторжении сделки. Покупатель, наслаждающий уютом в отремонтированной квартире, лишается и денег, и недвижимости. Мошенников ищет полиция, иногда успешно.
Советы покупателям
Чтобы избежать проблем в будущем при приобретении квартиры с недееспособным собственником пригласите юриста по недвижимости. Специалист проследит, чтобы все требования законодательства были соблюдены.
В любом случае тщательно изучите историю квартиры. Узнайте, не был ли перед приватизацией выписан недееспособный гражданин. Удостоверьтесь, что ничьи права не были нарушены, чтобы исключить криминал. Будьте особенно внимательны, если приватизация происходила в 90-е годы, когда бесчинствовали черные риелторы.
Перед подписанием договора с представителем, действующим по доверенности, обязательно пообщайтесь с собственником. Часто невменяемость видна невооруженным глазом по выражению лица, манере одеваться, жестам, странностям в поведении. При настораживающих явлениях не рискуйте и не соблазняйтесь низкой ценой: юридически чистую квартиру дешево продавать нет нужды.
Под особым контролем: кого из участников сделки проверять при покупке квартиры — Блог Райффайзенбанка R-Media
Ограниченно дееспособный человек может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, например продать телефон. А вот продать квартиру он может только с согласия попечителя, так как суд и закон ограничивают его действия (ст. 30 ГК РФ).
Ограничить дееспособность суд может, например, по причине психического расстройства или злоупотребления наркотиками либо алкоголем.
Если квартира принадлежит недееспособному или ограниченно дееспособному собственнику, то сделка находится под контролем органа опеки и попечительства, как в случаях с несовершеннолетними. Поэтому для сделки сначала нужно получить:
- согласие попечителя в случае, если продавец ограниченно дееспособен;
- разрешение органа опеки и попечительства, если продавец недееспособен. Порядок получения такой же, как в случае с детьми.
В чем риск. Сделку с недееспособным человеком без согласия органа опеки, так же как и в сделках с детьми, могут признать недействительной. Последствия мы обсуждали выше.
Как минимизировать риск. Чтобы проверить продавца на дееспособность, можно попросить его показать водительское удостоверение — этот документ требует врачебной справки от психиатра и нарколога.
Если психическое состояние продавца вызывает сомнение, запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Если продавец состоит на учете, то выясните, кто является его опекуном или попечителем, и запросите их согласие и разрешение органа опеки на сделку.
У возрастных собственников могут быть особенности психического здоровья. Например, если в сделке речь идет о залоге, то банки запрашивают справку из психоневрологического и наркологического диспансеров у собственников старше 65 лет.
Если у вас не ипотечная сделка, то подстраховаться все равно стоит. В этом случае подойдет действующая водительская медицинская справка продавца — обычно ее выдают на 3 года — либо справка из диспансера — она подтверждает, что в текущий момент человек не стоит на учете.
Нужно понимать, что оба этих документа не гарантируют дееспособность продавца.
Даже если продавец молод, но его поведение вызывает у вас вопросы, вы имеете право запросить справки из диспансера.
В чем риски. Если вы совершили сделку с лицом, которое не вправе было ее проводить, то она может быть признана недействительной.
Например, покупатель подписал договор с ограниченно дееспособным лицом, которое стоит на учете с психическим расстройством. Такой человек не имеет права сам заключать подобную сделку, а опекун или попечитель не был в курсе сделки и узнал о ней позже. Если он заявит об этом в суд, то суд признает сделку недействительной (ст. 171 ГК РФ).
Как минимизировать риск: не стесняться спрашивать у пожилых продавцов (и не только у них) документы, которые подтверждают психическое состояние, проверять наличие требуемых законом согласий, например в случае ограниченной дееспособности продавца.
В любом случае рекомендуем включать в договор купли-продажи вот такой пункт:
«Продавец и Покупатель подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, психическими заболеваниями и расстройствами не страдают, на учете в психоневрологическом диспансере, под опекой, попечительством, а также под патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора».
Такой пункт не гарантирует того, что сделку не признают недействительной, но это дополнительное подтверждение того, что покупатель проявил добросовестность, так как уточнил этот вопрос у продавца.
Покупка квартиры недееспособным
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры недееспособным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Покупка квартиры недееспособным
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 320 «Право апелляционного обжалования» ГПК РФ»Оставляя апелляционную жалобу ФИО1 без рассмотрения по существу, суд апелляционной инстанции, руководствуясь нормами действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в том числе частью 2 статьи 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в абзаце четвертом пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», правомерно исходил из того, что оспариваемым судебным актом ФИО3 признан недееспособным с момента вступления решения суда в законную силу, выводы о психическом состоянии ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи квартиры решение суда ФИО4 инстанции не содержит, поэтому вопрос о каких-либо правах или обязанностях заявителя жалобы судом не разрешался, соответственно права и законные интересы ФИО1 решением Химкинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ не нарушены.»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Покупка квартиры недееспособным
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Корректировки в НК РФ: что меняется в администрировании и значимых налогах?(Малышко В., Ларина А.)
(«Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии», 2019, NN 11, 12; 2020, N 1)
Закон N 325-ФЗ (подп. «в» п. 15) дополняет перечень налогоплательщиков, имеющих право на имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилья и расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на указанные цели.
С 1 января 2020 года такой вычет могут получить налогоплательщики, являющиеся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями), оформившие построенное (приобретенное) жилье на признанных судом недееспособными детей (подопечных) (п. 6 ст. 220 НК РФ в редакции Закона N 325-ФЗ).
Сейчас такая льгота предоставляется при оформлении жилья на самого налогоплательщика либо на его детей (подопечных) в возрасте до 18 лет.
Нормативные акты: Покупка квартиры недееспособным
«Основные направления бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов»(утв. Минфином России)5. При продаже семьями с детьми жилого помещения, приобретенного с использованием средств государственной поддержки, предоставление права при определении налоговой базы учета произведенных одним или несколькими членами семьи расходов на его покупку пропорционально доли каждого члена семьи в собственности на указанное жилое помещение. Право на учет указанных расходов в целях налогообложения предоставляется, если законодательством, в том числе региональным, в качестве условия предоставления указанной государственной поддержки определено выделение долей членам семьи, в частности, детям.
Черная метка: как продать квартиру, если стоишь на учете в ПНД
Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах.
Но как быть, если ты сам являешься человеком, имеющим вот такой «неблагонадежный» с точки зрения рынка диагноз, и при этом успешно продать свою недвижимость? Об этом эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».
Прежде всего нужно понимать, что нежелание вступать в сделки со стоящими на учете в ПНД или НД – это не предубеждение, в них есть реальный риск, который, однако, ответственный продавец, даже имеющий «нежелательный» диагноз, может максимально сократить.
Покупка квартиры у продавца, состоящего на учете в ПНД, может быть рискованной, объясняет руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова.
Например, в случае, когда сделка по продаже квартиры признается недействительной на тех основаниях, что продавец не понимал суть своих действий, продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги.
Но продавец деньги может уже потратить, в этом и риск, подчеркивает она.
Иск может подать как само лицо, состоящие на учете, так и его опекун (если его в дальнейшем лишили дееспособности по суду).
Также оспорить сделку может при попытке включения квартиры в наследственную массу наследник на основании того, что его, к примеру, бабушка или дедушка не понимали суть своих действий, когда подписывали договор купли-продажи за несколько месяцев до смерти, рассуждает Нещадимова.
Однако при этом участнику сделки нужно понимать, что предоставление справки не является их обязанностью, да и о наличии диагноза или факта состояния на учете в ПНД или НД они имеют право не сообщать.
Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд, подсказывает адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.
С этим соглашается управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, подчеркивая, сам факт нахождения на учете человека не означает, что он псих или наркоман. Бывают различные причины того, что человек стоит на учете.
«Из недавнего – один собственник состоял на учете в ПНД, потому что таким образом у него была возможность «откосить» от армии. В армию не пошел, про учет в диспансере благополучно забыл. А когда наступила пора продавать квартиру – учет всплыл», – вспоминает он.
Еще один пример – собственники квартиры, отец и дочь, специально встали на учет в диспансер, чтобы избежать судебных исков по поводу больших долгов по коммуналке и МФО. Когда с долгами вопрос закрыть не удалось, решили продавать квартиру, чтобы их погасить. И тут всплыл их учет в диспансере, добавляет Вишняков.
Хотя по закону никто из нас не обязан предоставлять справки о здоровье, по факту, если действительно нужно продать (а иногда и купить) недвижимость, необходимость как-то обозначить состояние своего здоровья, в первую очередь психического, может возникнуть.
Да, возможность продать что-то без данной справки, состоя на учете в диспансере, есть. Но опытные риелторы всегда просят такую справку. Если же человек под разными предлогами отказывается от ее предоставления, то это фактор риска, объясняет ситуацию генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
«Часто продавцы выдвигают требование о получении справки из ПНД для покупателя. Это необходимо, чтобы сделка не была оспорена», – уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.
Поэтому людям, имеющим настораживающий диагноз, нужно иметь понятный план действий, чтобы успешно совершить сделку с недвижимостью.
Нужно видеть разницу между людьми, стоящими на учете, которые имеют определенные психические или наркологические заболевания, и теми, кто когда-то давно были поставлены на учет в ПНД из какого-то, например, алкогольного и наркотического срыва, рассуждает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
Для того чтобы сняться с этого учета, нужно ходить в диспансер на протяжении нескольких лет и сдавать тесты. Очень многие этого не делают, ведя при этом вполне нормальный образ жизни, сетует она.
Для реальной безопасности сделки в день ее совершения необходимо получить заключение психиатра (провести освидетельствование) о том, что диагноз и состояние пациента не влияет на возможность совершения сделки, имеется полное осознание происходящего, характера и последствий совершаемой сделки, подсказывает адвокат, управляющий партнер КА Белгородской области «Марк Лабеон» Игорь Кобзарев.
«Вероятность оспаривания сделки в суде будет ниже, если освидетельствование будет проведено врачом государственного медицинского учреждения», – советует он.
И даже нотариальная форма сделки без такого освидетельствования может и не стать стопроцентной защитой, предупреждает Рахубовская.
«Нотарус сошлется в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит, хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда», – уточняет она.
Зато есть лайфхак: вместо справки о наблюдении в ПНД могут быть представлены водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых гражданин обязательно проходит соответствующую проверку у психиатра, предлагает Рахубовская.
В любом случае не нужно забывать, что «недееспособное» состояние участника сделки в случае, если ее попытаются расторгнуть через суд, еще нужно доказать, напоминает в свою очередь адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.
Если заинтересованная сторона предоставит соответствующие медицинские документы, доказывающие тот факт, что человек действительно находился в «недееспособном» состоянии, то суд назначит судебно-медицинскую экспертизу и скорее всего вынесет решение в соответствии с заключением экспертов. И если эксперты скажут, что человек не понимал значение своих действий, то суд признает такую сделку недействительной. Такая судебно-психиатрическая экспертиза может быть проведена и посмертно, по медицинским документам, объясняет Власова.
К сожалению, люди, состоящие на учете в ПНД и НД, а также другие «подозрительные» участники сделок (например, просто пожилые) часто сами становятся жертвами недобросовестных участников рынка или настоящих мошенников.
На практике действительно бывают такие случаи, сетует Рахубовская. Чаще всего обращаются в суд члены семьи, когда обнаруживают, что их родственник продал или подарил свою недвижимость, поясняет она и приводит пример из практики:
Вполне адекватная женщина средних лет наблюдалась в диспансере по месту жительства ее родственников, но она жила и была зарегистрирована в другом населенном пункте, рассказывает адвокат. Женщина подарила свою квартиру мошеннику. Затем этот человек продал квартиру другому покупателю.
На всякий случай добросовестный покупатель даже пообщался с этой женщиной и запросил у нее справку из психоневрологического диспансера. В местном диспансере не знали о том, что она наблюдается в другом городе, и выдали справку, что она не состоит на учете.
Затем родственники этой женщины обратились в суд к добросовестному приобретателю и смогли доказать, что уже на момент сделки их родственница не понимала значения своих действий и у нее отсутствовала воля на отчуждение квартиры. Поскольку квартира выбыла у душевнобольной против ее воли, то квартиру отобрали у добросовестного покупателя, рассказывает Рахубовская.
Существуют и откровенно мошеннические схемы, как правило они связанны с вовлечением врачей психиатрических больниц, добавляет Кобзарев. При этом подписание необходимых мошенникам документов может происходить с вывозом находящегося на лечении продавца из помещения больницы к нотариусу для оформления доверенности для последующей продажи его квартиры.
Бывают ситуации, когда, например, психиатр по той или ной причине отказывается выдавать заявителю справку о том, что тот не состоит на учете в ПНД, при этом требуя не предусмотренных законом документов или действий. В одном из дел врач запросил от заявителя заключение врачебной комиссии, подобные действия судом признаны незаконными, приводит пример эксперт.
Чаще же всего люди, состоящие на учете, просто вынуждены продавать свою недвижимость на условиях, которые хуже средних по рынку. Чтобы минимизировать размер дисконта «за диагноз», нужно постоянно быть готовым успокоить покупателя теми способами, которые он сочтет надежными, подсказывает Вишняков.
Возможно положительную роль сыграет готовность разделить расходы на проведение экспертизы и на нотариуса с покупателем, рекомендует он, и добавляет, что главное – не пытаться скрыть диагноз, ложь всегда настораживает и почти гарантированно будет раскрыта.
Но избежать скидки скорее всего не получится, предупреждает Нещадимова. «У покупателей на рынке недвижимости есть устойчивое понятие: если продавец состоит на учете – это плохо, поэтому, вероятно ему придется делать скидку», – заключает она.
Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?
khongkitwiriyachan/Depositphotos
Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.
Как продать жилье, если собственник состоит на учете в ПНД?
Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:
- Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
- Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
- Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
- Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.
При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.
Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:
Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки.
При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы.
Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.
Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?
Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:
- на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
- квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
- квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
- недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.
Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:
- чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
- истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
- после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.
Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения.
Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.
Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.
https://www.youtube.com/watch?v=nzIGAGJ58Ck\u0026t=290s
Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам.
В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица.
В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.
Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:
Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона.
Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.
Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:
- получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
- в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
- обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.
Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке.
В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации.
Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный.
Свободная продажа все равно останется практически невозможной.
Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.
Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится.
Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти.
Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.
Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:
Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом.
Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве.
Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.
И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки.
Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении.
То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.
Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:
По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна.
Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой).
Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.
Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами).
Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире.
Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.
Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:
В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.
Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства.
В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).
В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст.
250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?
- Получил квартиру в дар и продаю — какие налоги я должен платить?
- 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.