Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.
Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.
Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости.
Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.
Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
Решить вопрос >
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Порядок пользования общей жилой площадью
В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые.
Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.
Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.
Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?
Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.
Беспрепятственный доступ в квартиру
Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли.
Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества.
Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.
Площадь доли
Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.
Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком.
В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.
Отдельный вход в комнату
Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца.
Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.
Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.
Количество собственников и прописанных людей
Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.
Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.
Несовершеннолетние собственники
Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.
Элитность жилья
Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).
Формула расчета
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость.
Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов.
Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Как оценить долю в квартире для выкупа: пошаговая инструкция для самостоятельной оценки
Чтобы обеспечить справедливое и обоснованное назначение цены на часть недвижимости, собственником должна быть выполнена оценка доли в квартире для выкупа.
Можно пытаться самостоятельно определять цену, надеясь на согласие второго участника сделки с предложенной суммой.
Если оценка доли требуется для принудительного выкупа и в других ситуациях, когда необходимо объективное мнение о стоимости недвижимости, используют особую методику, основанную на применении повышающих и понижающих коэффициентов и рыночной цене всей квартиры.
Когда нужна оценка доли в квартире
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Рыночная стоимость части квартиры не пропорциональна цене всего объекта.
Если квартира оценивается в миллион, то ее половина не будет стоить 0,5 млн.
Если стоимость единого объекта недвижимости можно сравнить с рыночными предложениями на аналогичные квартиры, то сравнивать доли не так просто, ведь они различаются по размеру, расположению, окружению.
Расчет справедливой стоимости доли с учетом различных факторов и рыночной цены требуется не только для выкупа. Список ситуаций, когда нужна оценка части недвижимости, гораздо шире:
- Когда экс-супруги делят имущество;
- При наследовании;
- При взыскании алиментного долга с недвижимого имущества;
- Для расчета имущественных налогов;
- Передача в залог в рамках кредитного соглашения;
- При установлении цены для покупки, продажи, аренды, обмена;
- Для проведения торгов при взыскании долга ФССП.
- Страхование недвижимости.
Собственник вправе самостоятельно провести оценку доли через онлайн калькулятор или поручить проведение анализа независимой оценочной компании. Если речь идет о принудительном выкупе, скорее всего, для проведения расчетов понадобится решение суда.
Что влияет на оценку доли
Чтобы результат расчетов был признан объективным, при вычислениях применяют целый комплекс факторов:
- Заключение соглашения о порядке пользования квартирой или соответствующее решение суда;
- Свободный доступ к доле и общему имуществу;
- Размер площади согласно доле;
- Отдельный вход в комнату;
- Число всех собственников, исключая владельца оцениваемой доли;
- Сколько людей проживает в квартире;
- Есть ли среди собственников недееспособные и дети до 18 лет.
Поскольку расчеты стоимости доли представляют многоэтапный процесс вычислений с применением нескольких факторов, рекомендуется поручить процесс профессиональным оценщикам, имеющим соответствующие лицензии и аккредитации. Допускается привлекать к сотрудничеству и физлиц, если их опыт, образование позволяют проводить подобные операции, а также при наличии страхования ответственности и подтвержденном членстве СРО.
Этапы расчета стоимости доли
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Профессиональная оценка проводится в виде 2 отдельных этапов:
- Вычисление стоимости всей квартиры на текущий момент с применением сравнительного способа, через учет расходов и доходов.
- Уточнение цены доли с применением множества параметров.
Только после полного прохождения процедуры расчетов стоимости квартиры, а затем доли в имуществе, можно говорить об объективной комплексной оценке для выкупа и других действий с жильем.
Этап 1. Определение цены всей квартиры
Существует множество способов расчета квартиры, используемых при профессиональной оценке жилья. В таблице подробнее описаны наиболее значимые методы расчетов.
| Сравнение с аналогичными объектами | В основе вычисление лежит сравнение со схожими объектами собственности. Можно использовать для анализа квартиры, дома, участки с аналогичными параметрами – по дате постройки, расположению, инфраструктуре, экологии, этажности и т.д. | Доступно всем. Часто используется, в том числе обычными людьми для самостоятельных расчетов. |
| Метод учета расходов | Анализ стоимости с учетом вложений в недвижимость | Используется профессиональными оценщиками. |
| Метод учета доходов | Анализ суммы прибыли, которую получают или могут получить от квартиры. Используют чаще при коммерческой аренде и найме. |
Если собственник намерен самостоятельно определить цену доли, рекомендуется использовать метод сравнения как оптимально доступный и понятный, поскольку сравнивается объект с ценами на аналогичную недвижимость, предлагаемую к покупке в газетных объявлениях, на досках онлайн-объявлений, в базах риэлторских компаний.
Чтобы провести анализ, выбирают 3-4 квартиры, параметры которых максимально приближены к рассматриваемому объекту. Это может быть квартира по соседству, в одном районе, желательно в том же доме. Расчеты должны выявить среднюю стоимость метра, которая далее применяется в формуле аналогично работе калькулятора.
Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов
Когда есть информация о средней стоимости одного метра жилья, можно приступать к основным вычислениям. Неправильно было бы определять стоимость доли пропорционально рыночной цене всего объекта, ведь при ее покупке собственник фактически вынужден проживать в коммунальной квартире, деля кухню и иные общие помещения с другими собственниками.
Чтобы правильно рассчитать стоимость, используют особую формулу: (Рыночная цена квартиры х Размер доли) х Сводный параметр, объединяющий коэффициенты.
Любому человеку, имеющему первичные познания в математике, будет несложно выполнить вычисления с учетом повышающих и понижающих коэффициентов. Если вычисления вручную кажутся громоздкими, используют личные калькуляторы, либо пользуются онлайн-версиями на специализированных сайтах.
Какие факторы влияют на стоимость доли
Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.
| Размер доли | Если оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной. | — 20,0 |
| Отсутствие доступа к объекту накануне сделки | Если перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий. | — 50,0 |
| В квартире много проживающих лиц | Если в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни. | — 50,0 |
| Оценивают часть элитной квартиры | Вероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой. | — 100,0 |
| Один из собственников подал заявление на государственную субсидию | Если один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой. | — 30,0 |
| Есть несовершеннолетние владельцы долей | Сделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем | — 30,0 |
Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.
| В квартире больше никто не живет | Такие ситуации встречаются крайне редко, однако они возможны. Приобретая долю, собственник фактически будет лично пользоваться всеми общими помещениями и оборудованием. Нужно учесть, что отсутствие на жилплощади других жильцов в любой момент может смениться заселением. Отсутствие жильца случается в ситуации с осужденными или несовершеннолетними собственниками. | + 50,0 |
| Другая часть жилья сдана в аренду | Регулировать вопросы совместного проживания и использования общих помещений проще, если заранее определены границы долей и установлены правила для арендаторов. | + 10,0 |
| У квартиры только 2 собственника | Чем больше совладельцев, тем меньше будет стоить доля, даже если она окажется достаточно большой. Остальные собственники будут также пользоваться общим имуществом, оборудованием, делая невозможным комфортную спокойную жизнь в квартире. | + 20,0 |
| Просторная квартира | Разменять квартиру с большой площадью проще, чем малогабаритное жилье. | + 30,0 |
| Налаженный контакт с другими проживающими, владельцами | Комфортная спокойная жизнь невозможна без хороших или ровных отношений с соседями. Соседство может повредить продаже, либо, наоборот, помочь продать по лучшей цене. | + 20,0 |
| Есть изолированные комнаты на каждого собственника | Проще определить порядок пользования квартирой, если каждый владелец может обособиться в отдельном помещении. Например, в трехкомнатной квартире 3 доли. | + 40,0 |
Применяя систему коэффициентов, стороны сделки могут объективно определить условия будущего выкупа, а в случае споров, по какой цене выкупается доля в квартире, прийти к единому решению, не обращаясь в суд.
Расходы на оценку доли для выкупа
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Услуги независимых оценщиков платные. Расходы при заказе профессионального оценочного отчета напрямую зависят:
- От сложности случая;
- Размера оцениваемой площади;
- Региональных особенностей;
- Срочности исполнения заказа.
В среднем, затраты на независимого оценщика составят 2-5 тысячи рублей. Эксперты признают, что расчеты стоимости части объекта недвижимости относят к категории повышенной сложности, поскольку предстоит выявить и учесть множество дополнительных параметров.
В Москве стоимость оценки доли будет наиболее высокой – от 5 до 8 тысяч рублей по жилой городской недвижимости и от 10 тысяч рублей для загородных объектов.
Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово
Для многих собственников проблема с определением стоимости является определяющей, когда заинтересованные стороны не могут договориться об условиях купли-продажи. Если добровольно установить параметры сделки выкупа не получилось, придется обращаться в судебную инстанцию для принудительного выкупа.
Назначая стоимость к выкупу, суд будет опираться на результаты независимой экспертизы, а при ее отсутствии к моменту обращения, инициирует проведение оценки в рамках разбирательства.
Принудительный выкуп доли у родственника возможен при выполнении всех указанных ниже условий:
- Доля признана незначительной, когда нет возможности определить порядок пользования, не нанося ущерба другой стороне.
- Отсутствует возможность выделения в натуре. В квартире выделить часть жилплощади довольно сложно, поскольку придется переносить инженерные коммуникации, устанавливать отдельное оборудования, оформлять отдельный вход.
- Суду представлены доказательства, что сам собственник не заинтересован в том, чтобы владеть незначительной долей. Задача заинтересованной стороны – доказать, что у второго собственника есть альтернативное место жительства, что он не заботится о содержании жилья и не платит по счетам.
Если удается доказать, что особой нужды в этой площади у второго собственника нет, суд признает долю незначительной с последующим правом принудительного выкупа.
Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование
Перед подачей иска в суд следует попытаться достичь компромисса с собственником, предложив ему свою цену для выкупа.
Досудебная претензия составляется в свободной форме, с указанием адресата, точного расположения, размера доли, предлагаемой к выкупу суммы. Документ направляют заказным с уведомлением, либо вручают лично в присутствии свидетелей, чтобы иметь впоследствии возможность подтвердить факт доставки претензии.
По истечении срока, отведенного на ответ отправителем, можно готовиться к суду, не забыв приложить к иску квитанции, чеки, копию претензии с отметкой о вручении.
Шаг 2. Подготовка документов и составление иска
При подготовке доказательной базы следует уделить особое внимание документам, которые подтвердят неплатежи за коммуналку, наличие другой собственности, отсутствие оплаты за ремонт и содержание и т.д. К иску прикладывают расчеты стоимости доли с обоснованием суммы к выкупу, либо, по возможности, заказывают независимую экспертную оценку.
К составлению искового заявления рекомендуется привлекать опытного юриста. Он составит документ строго в соответствии с требованиями ГПК РФ, а также подскажет, какие приложения необходимо собрать для обоснования позиции в суде.
Шаг 3. Судебное разбирательство
Подготовленный пакет документации передают вместе с квитанцией об оплаченной пошлине по почте, либо передаются лично в канцелярию суда. Местом рассмотрения иска является городской или районный суд по месту расположения объекта.
В ходе заседания судья рассмотрит позицию обеих сторон, изучит подготовленные документы. Рекомендуется привлекать к заседаниям профессионального юриста, который сможет грамотно обосновать требования истца, ссылаясь на нормы действующего закона.
Если суд согласится с доводами истца, расходы на судебные издержки можно взыскать с ответчика.
Шаг 4. Выполнение судебного решения
После вынесения решения нужно дождаться, пока не истечет срок обжалования. Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, его оспаривают в вышестоящей инстанции.
После вступления постановления в силу и выплаты назначенной компенсации, обращаются в Росреестр для переоформления права на собственность.
Частые вопросы и ответы юриста
Как увеличить стоимость долевого жилья для выгодной продажи? Продавцам рекомендуется попытаться договориться об общей продаже, целую квартиру продать проще, а условия выгоднее. Если другие собственники не согласны, пытайтесь выделить долю в натуре, это повысить стоимость объекта.
Если и это невозможно, договоритесь о порядке пользования квартирой с остальными собственниками. Как покупателю снизить цену доли для выкупа? Если доля незначительна, ее можно выкупить за минимальную сумму. Небольшие доли больше подходят для оформления регистрации, но не для проживания.
Считается ли 1/3 квартиры незначительной долей? Суд определяет незначительность индивидуально – это может быть и ½ доля, если она находится в 1-комнатной квартире в совместной собственности разводящихся супругов.
Есть и обратные ситуации, когда и 1/5 доли считается значительной, если квартира состоит из 5-6 комнат.
Нужна ли помощь юриста
Любые операции с недвижимостью предполагают крупные суммы, однако через выкуп доли удается с наименьшими затратами стать собственником части жилплощади. Чтобы процесс выкупа прошел успешно, следует особое внимание уделить правильному определению стоимости с помощью специализированных ресурсов самостоятельно, либо привлекая на помощь независимого эксперта.
Если в процессе урегулирования условий сделки выкупа возникли сложности, следует обратиться к опытному юристу для получения подробной консультации. Юридическая поддержка поможет обосновать правильность оценки доли для выкупа в суде, а также позволит повысить шансы на досудебное урегулирование через заключение мирового соглашения.
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже
7 845 просмотров
Одним из важных этапов при продаже доли в квартире является ценообразование. Данная процедура значительно сложнее, чем продажа жилья полностью. Сложность при подготовке к сделке зачастую состоит в конфликтных отношениях между сособственниками. Рассмотрим, как проводится оценка доли в квартире.
Продажа доли без оценки
Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов.
| 1 | Обращение в специализированную организацию |
| 2 | Анализ аналогичных предложений на рынке |
Причем, величина может быть установлена собственником по его инициативе. Единственным ограничением является необходимость продажи объекта не менее 0,7 от кадастровой стоимости. В противном случае необходимо оплатить повышенный налог.
С долей ситуация обстоит сложнее. Как показывает практика, большинство собственников при выставлении часть жилья на продажу для третьих лиц определяют стоимость от общей цены квартиры. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире, стоимостью 3 000 000 р. Он устанавливает цену в размере 1 000 000 р.
Такая часть называется идеальной. Получить ее при продаже квартиры не полностью, а по долям, практически невозможно.
Риелторы рекомендуют установить цену на 20 – 30% ниже идеальной доли. Но даже в таком случае скорая продажа не гарантирована.
В [current_date format='Y'] году рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей в квартире. Он пользуется популярностью, а основной причиной избытка предложений является необоснованно завышенная цена.
Как правило, завышенное ценообразование формируется агентствами недвижимости. При посещении организации, специалист сразу ориентирует продавца на максимальную стоимость.
Однако получение такой цены не гарантировано. Объект стоит без продажи 6 – 12 месяцев. После чего агентство предлагает значительно уменьшить стоимость. Собственник, желая сбыть часть жилья, соглашается.
Чтобы не тратить время на бесполезное ожидание, можно оценить долю самостоятельно. Рассмотрим, как это сделать.
Как определить стоимость доли в квартире при продаже
Оптимальным решением является обращение в специализированное агентство. Стоимость услуг таких компаний обычно невысока. Не более 3 000 – 5 000 р.
При выборе организации целесообразно отдать предпочтение крупному агентству, которое имеет лицензию на данный вид деятельности. Обязательным условием является заключение контракта с организацией. Подготовка документации займет 3 – 5 дней.
Важно! Обращение за оценкой потребует наличие всех документов на квартиру. Поэтому необходимо обратиться в специализированную компанию до обращения в агентство недвижимости.
Без определенного порядка пользования
Под порядком пользования понимается наличие соглашения с содольщиком или решения суда о использовании квартиры. Мера может быть применена в отношении жилья, которое поделено на доли. Если часть соответствует одной из комнат, то гражданин получает право пользования конкретной комнатой на постоянной основе, а также местами общего пользования.
Зачастую такой документ у граждан отсутствует, так как определить порядок использования в однокомнатной квартире невозможно. Поэтому гражданин будет владеть долей юридически, но не сможет вселиться в помещение.
С определенным порядком пользования
При наличии документа об определении порядка пользования объектом, продать часть проще. Поэтому стоимость доли будет выше.
Наличие документа подразумевает возможность свободного доступа в квартиру. Это повышает приоритет жилья на рынке недвижимости.
Положительные факторы
Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.
Как продать долю в квартире
Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.
Профиль автора
Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:
- несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
- несколько одаряемых получают одну квартиру в дар;
- супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.
Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.
Что вы узнаете
Скачать бланк Посмотреть образец
Долю в квартире можно определить двумя способами:
- в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
- в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.
Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.
Шаблон извещения о намерении продать долю
Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:
- порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
- кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
- сроки передачи имущества и др.
Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.
Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.
У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.
Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.
Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли
Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.
Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.
Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.
Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:
- адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
- характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
- общая и жилая площади;
- количество комнат;
- состояние квартиры;
- имущество, находящееся в квартире и т. д.
- В виде общей стоимости доли.
- В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.
Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.
Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.
Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.
Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.
Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.
- получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
- уменьшить сумму доходов на сумму расходов. Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2019 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2021 вы продали ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.
подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.
Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.
Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.
Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.
В соглашении о разделе имущества укажите:
- ФИО обоих супругов.
- Паспортные данные.
- Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
- Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.
Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.
Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту регистрации и напишите заявление о том, что планируете продавать долю несовершеннолетнего и обязуетесь соблюдать его права и интересы. Бланк заявления вам выдадут. Вам понадобятся и другие документы — их список лучше попросить в самом органе.
Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:
- Копии кадастровых паспортов.
- Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
- Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.
Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.
Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.
Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.
Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.
Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.
Сколько стоит доля в квартире — новости Право.ру
Часто возникает вопрос о стоимости доли в квартире. У оценщиков существует такое понятие, как «принцип наиболее эффективного использования», но как это работает?
Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:
- максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
- физически возможно;
- юридически разрешено на дату определения стоимости;
- финансово оправдано.
В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки.
Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).
Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта.
То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками.
Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.
В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.
Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира.
Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение.
Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.
То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.
В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.
Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:
Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли.
Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.
Таблица 1
| Доля | Количество предложений | Средний дисконт | Диапазон | |
| 3/4 | 14 | –28,3% | –11,5% | –46,9% |
| 2/3 | 35 | –26,0% | –0,9% | –61,3% |
| 1/2 | 123 | –26,7% | –0,8% | –61,4% |
| 1/3 | 33 | –29,1% | –2,2% | –64,1% |
| 1/4 | 21 | –29,2% | –6,4% | –49,6% |
Удивляет факт: чем больше комнат, тем выше средний размер дисконта. Хотя логичнее обратное: при покупке доли в квартире с несколькими комнатами есть перспектива выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью жилого помещения. Такие доли должны стоить дороже, а получается наоборот.
Таблица 2
| Количество комнат в квартире | Количество предложений | Средний дисконт | Диапазон | |
| 1 | 19 | –24,63% | –1,09% | –54,66% |
| 2 | 107 | –28,39% | –0,79% | –61,44% |
| 3 | 149 | –29,09% | –0,87% | –64,07% |
| 4 | 21 | –31,09% | –1,25% | –59,36% |
Имеет смысл указать основные выявленные факторы, влияющие на ценообразование доли:
- количество и состав собственников;
- количество и состав проживающих/прописанных в квартире;
- наличие конфликта собственников;
- возможность просмотра перед покупкой;
- иные факторы, свойственные для рынка жилой недвижимости.
После анализа объявлений можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м доли ниже стоимости 1 кв. м обычной квартиры в среднем на 28,7%. Корреляционная зависимость дисконта от размера доли не выявлена.
Путин ввел военное положение на новых территориях Право.ru Connections: вакансии, партнерства, проекты для юрфирм 18:12ВС объяснил, когда супруг теряет долю в совместной собственности 16:45Патрушев анонсировал новую миграционную политику Адвокатское бюро «Стиран, Сегал и партнеры» ищет юриста 16:06Ограничения смогут ввести в 30 регионах России 15:30 Путин поручил решить проблемы снабжения армии
14:01ВС отправил на пересмотр дело о запрете должнику выезжать за границу 13:48Кабмин расширил возможности применения маткапитала 13:27ВС решал, сколько налогов уплатит управляющая компания 13:12Новые основания для отсрочки Госдума обсудит в закрытом режиме 12:27В Москве эвакуировали восемь судов 11:51Материальную помощь при мобилизации предложили освободить от налогов 11:27ВС объяснил, когда банк накажут за неисполнение требований пристава
10:10ВС разбирался в споре между сторонами договора лизинга 9:54Бизнес-омбудсмена могут обязать помогать самозанятым 8:48Союз адвокатов России запросил бронь от мобилизации 8:43Обзор СМИ за 19 октября 20:33КС разъяснил права дачников с участками вблизи линий электропередачи 18:47Депутаты одобрили кредитные каникулы для МСП в связи с мобилизацией 17:33ВС разобрался с действительностью платежей от «предбанкротного» должника 17:10Госдума одобрила налоговые льготы для вкладчиков лопнувших банков 16:07 Глава МВД предложил не возбуждать уголовные дела по заявлениям бизнеса
15:40Центробанк будет обмениваться информацией с МВД 15:22ВС допустил зачет требования с контрагентом-банкротом 14:57Госдума разрешила сочетать статус ИП и военнослужащего 14:21С одного предприятия призовут не более 30% сотрудников 14:12В РФ завели первое уголовное дело о секретном сотрудничестве с иностранным государством 13:43ВС признал: брачный договор поможет защитить имущество в банкротстве супруга 13:23ВККС ищет председателя, двух зампредов и 9 судей
12:10Ответственность за преступления полицейских предложили смягчить 12:08Российский суд впервые оштрафовал американскую компанию Amazon 11:46Пленум ВС обсудил постановление об ОСАГО 11:07Обвинение оспорило приговор гендиректору «Зимней вишни» 10:42Мобилизованным бизнесменам дали отсрочку по аренде 9:50Депутаты предложили усилить надзор за психически больными 9:18ВС выяснял, какие требования считаются реестровыми 8:35Мобилизованным хотят вернуть деньги за купленную экипировку 8:18Россияне смогут оплачивать сборы в Лондонском международном арбитраже 8:00Обзор СМИ за 18 октября 19:12Путин удвоил выплаты чиновникам на новых территориях 18:39В Госдуму внесли законопроект о статусе добровольцев 18:16Немецкий Минюст оштрафовал Telegram на €5,1 млн 17:00ВС защитил права «Аэрофлота» 15:51С 2024 года Росреестр будет взаимодействовать с компаниями электронно 15:05Минфин снижает требования к министерствам 14:51ВС решал, какую компенсацию выплатят ИП за изъятую землю 13:25Трех предполагаемых участников теракта на Крымском мосту арестовали 12:16 Собянин объявил о прекращении мобилизации в Москве
11:22ВС решал, включать ли в конкурсную массу многоквартирный дом 11:17Минфин подготовил меры налоговой поддержки мобилизованных 10:32Пленум ВС обсудит страхование ответственности водителей 9:25С депутатов и сенаторов планируют снять бронь от мобилизации 8:42Обзор СМИ за 17 октября 19:57Издатель «Фонтанки» подал в суд на Disney 18:16В суд поступил первый иск из-за мобилизации от женщины 13:55Возбуждено дело из-за утечки данных о рейсе Навального