Налог с продажи квартиры купленной по дду

12.05.2022

Прежде всего несколько вводных. Они помогут понять как платить налог с продажи квартиры по ДДУ.

По договору долевого участия в строительстве (ДДУ) вы покупаете квартиру-новостройку у застройщика. Причем до момента окончания стройки. Например, на старте продаж. По сути вы приобретаете право на недвижимость, которая будет построена в будущем. На момент подписания вами ДДУ ее еще нет.

После того, как дом будет построен и введен в эксплуатацию застройщик передаст вам квартиру по акту приемки-передачи. Затем недвижимость оформят в вашу собственность. В результате вы — полноценный владелец.

Такая квартира (или право на нее) может быть продана:

• после окончании строительства и регистрации вашего права собственности. Для этого заключают договор купли-продажи;
• до окончания стройки и, соответственно, регистрации вашей собственности. Это оформляют договором переуступки прав.

Налог при продаже готовой квартиры при ДДУ

В одних случаях вы обязаны платить налог и сдавать декларацию по нему. В других — нет. Все зависит от срока и стоимости, то есть:

• срока, в течение которого квартира числилась за вами;
• ее кадастровой стоимости и продажной цены.

Расскажем о каждом из них.

Срок по квартире или “правило 3-х и 5-ти лет”

Если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше, то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит.

Это означает, что при продаже такой недвижимости вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Продажная стоимость квартиры значения не имеет.

Эти правила установлены пунктом 4 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Этот срок сокращается до 3-х лет, если проданная квартира это единственная ваша жилая собственность. Другой жилой недвижимости (комнаты, дома или долей в них) у вас нет.

Это предусмотрено пунктом 3 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Обычно право собственности отсчитывают с момента его государственной регистрации. То есть той даты, которая указана в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Но, если квартира куплена по ДДУ, то она еще не построена. Поэтому право собственности на нее может быть зарегистрировано значительно позже оформления договора долевого участия. Например, через год, два года или пять лет.

Поэтому для ДДУ сделали исключение. Отсчет 5-ти (или 3-х) летнего срока ведут не с даты регистрации собственности, а с момента полной оплаты договора. То есть начиная с той даты, когда он будет оплачен на 100 процентов.

Такое правило установлено пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Если по окончании строительства застройщик требует доплаты (например, когда в результате обмера квартиры ее площадь увеличилась), это значения не имеет. Дату такой доплаты при подсчете срока не учитывают.

Имейте ввиду, что пять лет — это 60 месяцев, а 3 года — это 36 месяцев подряд. Поэтому пятилетний или трехлетний срок может закончится как в начале, так и в середине или конце года.

Пример
Договор долевого участия заключен 10 марта 2022 года. ДДУ полностью оплачен застройщику 11 августа 2022 года. С этой даты начинается отсчет срока по квартире. Помимо этой квартиру у вас есть и другое жилье.

Ситуация 1
Квартира продана 25 сентября 2025 года. Пятилетний срок не закончился. С момента полной оплаты прошло 3 года и 1 месяц (то есть 37 месяцев).

Доход от продажи облагают налогом. Вы обязаны сдать декларацию по налогу.

Ситуация 2
Квартира продана 12 сентября 2027 года. Пятилетний срок закончился 11 августа 2027 года. То есть с момента оплаты прошел 61 месяц.

Доход от продажи налогом не облагают. Вне зависимости от его суммы. Декларацию сдавать не нужно.

Застройщик может предоставить вам отсрочку в оплате. Например, в первый год вы платите 20% от цены квартиры, во-второй — 30% и в третий 50%. В этой ситуации датой полной оплаты считают третий год в котором вы перечислили последний платеж.

А вот факт оплаты квартиры за счет кредита (ипотеки) на эту дату никак не влияет. Днем оплаты считают ту дату, когда деньги были переведены от банка к застройщику. День погашения ипотеки вами никакого значения не имеет.

Продажная цена и кадастровая стоимость

Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену недвижимости по договору купли-продажи;
• или 70% от кадастровой ее стоимости.

Кадастровую стоимость берут на 1 января того года в котором продана квартира. Если стоимость по кадастру государством не определена (такое бывает), то в расчет берут только продажную цену.

Это предусмотрено пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса.

Налог платить не придется, если доход равен или меньше 1 млн. рублей. Срок в течение которого недвижимость числиться за вами значения не имеет.

Налог с продажи квартиры по ДДУ заплатить, возможно, придется, если доход от продажи больше 1 млн. рублей. Кроме того, вам придется и задекларировать доход. То есть сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы. Платить налог и сдавать декларацию нужно при условии, что на момент реализации недвижимости она числилась за вами менее 5 (или 3-х) лет.

Пример
Вы полностью оплатили договор долевого участия в строительстве 10 сентября 2022 года. Квартира была оформлена в собственность, а затем продана. Дата продажи 15 апреля 2026 года.

У вас есть и другое жилье. На момент продажи недвижимость числилась за вами менее 5 лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору 2 300 000 руб. При этом 70% от ее кадастровой стоимости составило 1 650 000 руб. Значит ваш доход 2 300 000 руб. Это больше 70% от кадастра.

Так как доход превысил 1 млн. рублей, вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу. Возможно надо заплатить налог.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору 700 000 руб. 70% от ее кадастровой стоимости 930 000 руб. Значит ваш доход 930 000 руб.

Это меньше 1 млн. рублей. Поэтому вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Подведем итоги.

Когда при ДДУ налог с продажи платить не надо

Не нужно платить налог с продажи квартиры по ДДУ и отчитываться перед инспекцией, если выполнено хотя бы одно условие:

• срок — квартира числилась за вами 5 лет и больше (60 месяцев), если это не единственное жилье или 3 года и больше (36 месяцев), если единственное. Срок отсчитывают с момента полной оплаты ДДУ;
• стоимость — доход от продажи не превысил 1 млн. рублей. Доходом считают или продажную цену по договору или 70% от кадастра.

Когда вы должны заплатить налог с продажи при ДДУ

Нужно сдать декларацию в инспекцию и, возможно, заплатить налог, если на момент продажи выполнены 2 условия одновременно:

• срок — квартира числилась за вами менее 5 лет (60 месяцев), если у вас есть другое жилье или менее 3 лет (36 месяцев), если его нет;
• стоимость — доход от продажи больше 1 млн. рублей.

Как рассчитать налог при продаже готовой квартиры при ДДУ

Чтобы посчитать налог определите два показателя:

• ваш доход от которого будет рассчитываться сумма налога;
• суммы, на которые вы вправе уменьшить доход при расчете налога.

Разница между доходом и таким уменьшением — это облагаемый доход. С него платят налог по ставке 13 процентов (налоговые резиденты) или 30% (не налоговые резиденты).

Как определить облагаемый доход

Как мы сказали выше ваш доход — это одна, но наибольшая величина:

• продажная цена квартиры по договору купли-продажи;
• 70% от кадастровой стоимости недвижимости на 1 января того года в котором она продана.

Вот какая сумма больше, та и будет являться вашим доходом для расчета налога.

Этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм:

• или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально;
• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. рублей.

• Это предусмотрено пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса.
• После такого уменьшения вы и получите облагаемый доход с которого нужно рассчитать налог.
• Отметим, что пользоваться вычетом выгодно, если:

• у вас нет документов подтверждающих расходы;
• расходы равны или меньше 1 млн. рублей.

Если доходы от продажи равны или меньше расходов по ДДУ, то налог платить не нужно. Но сдать декларацию вы обязаны в любом случае.

Пример
По договору долевого участия куплена квартира. После ее оформления в собственность она продана. Это не единственное жилье и с момента оплаты ДДУ до момента продажи прошло менее 5 лет.

Продажная цена по договору 6 700 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 4 800 000 руб.

В данной ситуации 70% от кадастра:
4 800 000 руб. х 70% = 3 360 000 руб.

Продажная цена (6 700 000 руб.) больше 70% от кадастра. Значит она и будет вашим доходом.

Ситуация 1
Расходы на оплату ДДУ — 5 300 000 руб. Эта та сумма денег, которую вы перечислили застройщику.

При расчете налога уменьшайте доход на расходы. В результате ваш налогооблагаемый доход будет равен:
6 700 000 — 5 300 000 = 1 400 000 руб.

С него причитается налог:
1 400 000 руб. х 13% = 182 000 руб.

Вы обязаны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу. К ней нужно приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку.

Ситуация 2
Расходы на оплату ДДУ — 850 000 руб. Эта сумма средств, которую вы перечислили застройщику.

В этой ситуации уменьшайте доход на вычет 1 млн. В результате налогооблагаемый доход равен:
6 700 000 — 1 000 000 = 5 700 000 руб.

С него причитается налог в размере:
5 700 000 руб. х 13% = 741 000 руб.

Вы также обязаны сдать декларацию по налогу в инспекцию по месту жительства. Но никаких документов к ней прикладывать не нужно.

Как подтвердить расходы на покупку

Как мы говорили уменьшить доход на расходы можно лишь в одном случае — такие расходы документально подтверждены. Если документов нет, то его можно уменьшить лишь на вычет (1 млн.).

Если при расчете налога вы пользуетесь формулой “доходы минус расходы”, то вместе с декларацией по налогу в инспекцию нужно сдать и копии документов подтверждающих затраты на покупку квартиры.

К ним относят:

• договор долевого участия в строительстве и все дополнения или приложения к нему. Все бумаги должны быть подписаны вами и представителем застройщика;
• платежное поручение на перечисление денег застройщику в оплату ДДУ, если он был оплачен банковским переводом. В поле платежки “Назначение платежа” должны быть указаны реквизиты договора долевого участия (дата и номер)
• отрывная часть приходного кассового ордера, если деньги передавались застройщику наличными. В документе должна стоять ссылка на реквизиты ДДУ и подпись кассира. Ордер должен быть заверен печатью застройщика;
• кредитный договор, если ДДУ был оплачен за счет ипотеки;
• справку банка о сумме процентов, которые вы перечислили банку с момента оплаты ДДУ, до момента продажи квартиры.

Еще одно уменьшение или “плюшка” от государства

Есть еще одна сумма, которая может уменьшить ваш доход при расчете налога. Это имущественный налоговый вычет для покупателей недвижимости. Сумма вычета равна расходам по ДДУ, но не больше 2 млн. рублей на одного покупателя.

То есть продав недвижимость вы можете уменьшить доход дважды. Один раз на расходы по покупке, подтвержденные документами. Второй — на имущественный вычет для покупателей. Это те же самые расходы. Закон лишь ограничивает их сумму.

Но право на этот вычет имеют не все и не всегда. Так, вы не вправе воспользоваться льготой, если:

• вы уже пользовались этим вычетом и полностью израсходовали его сумму (2 млн.);
• квартира недостроена и у вас нет акта приемки-передачи.

Во всех остальных ситуациях вычет ваш. Тот факт, что квартира по которой он будет заявлен продается никакого значения не имеет. Также не важно, что вы не работаете, являетесь пенсионером или инвалидом. Во всех этих случаях право на него у вас есть.

Такие правила установлены пунктами 1 и 3 статьи 220 Налогового кодекса.

Более подробно про имущественный вычет смотрите по ссылке. Мы покажем как он работает на примере.

Пример
Приобретена квартира по ДДУ. После завершения строительства и оформления акта приемки-передачи она продана. С момента оплаты ДДУ до момента продажи прошло меньше 5 лет.

По договору купли-продажи цена квартиры 7 300 000 руб. Это больше 70% от кадастровой стоимости.

Расходы по ДДУ составили 4 150 000 руб. Вычетом для покупателей недвижимости вы никогда не пользовались.

В этой ситуации при расчете налога доход от продажи (7 300 000) вы можете уменьшить:

• на расходы по ДДУ — 4 150 000 руб.;
  на вычет для покупателей — 2 000 000 руб. (это его максимальная сумма).

В результате ваш облагаемый доход составит:
7 300 000 — 4 150 000 — 2 000 000 = 1 150 000 руб.

С него нужно заплатить налог:
1 150 000 руб. х 13% = 149 500 руб.

Вам нужно сдать декларацию по налогу. В ней указать доход от продажи, расходы по покупке и имущественный вычет. К декларации приложить копии документов, которые подтверждают расходы на покупку квартиры.

Налог при переуступке по ДДУ

До получения квартиры по акту вы вправе ее продать. Но в этой ситуации вы продаете не квартиру, а право ее получить у застройщика после строительства дома. То есть объектом продажи является не недвижимость, а права на нее.

Для этого заключают договор уступки прав требования по договору долевого строительства (переуступки). Доход, который вы получите, облагают налогом по очень простым правилам.

Первое. Дата заключения и оплаты ДДУ (основного договора) для вас никакого значения не имеет. Правила про 5 летний срок к таким сделкам не применяют. Даже если с момента заключения договора, права по которому вы уступаете, прошло 10 лет, у вас возникает доход. Вы обязаны его задекларировать и, возможно, заплатить налог.

Второе. Вашим доходом считают ту сумму, которая получена вами по договору переуступки.

Третье. При расчете налога доход вы вправе уменьшить только на расходы по заключению ДДУ (то есть того договора, права по которому переуступаются). Права на другие вычеты у вас нет.

Небольшой бонус. Если вы оплачивали ДДУ за счет кредита, то в расходы включают и сумму процентов, которые вы заплатили банку.

Четвертое и последнее. Причем самое важное. Если ваш доход будет больше 5 млн., то с суммы превышения нужно платить налог по повышенной ставке 15, а не 13 процентов.

Пример
20 сентября 2022 года вами оформлен и оплачен договор долевого участия на приобретение квартиры. Застройщику перечислено 9 800 000 руб. ДДУ оплачивался за счет ипотечного кредита банка.

Через 7 лет квартира так и не была построена. Поэтому в феврале 2029 года вы заключили договор переуступки прав на нее. Сумма по договору 22 400 000 руб.

За весь период пользования банковским кредитом вы заплатили проценты в размере 1 850 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
22 400 000 (доход) — 9 800 000 (расходы по ДДУ) — 1 850 000 (проценты по ипотеке) = 10 750 000 руб.

С дохода в размере 5 млн. рублей заплатите налог по ставке 13 процентов:
5 000 000 руб. х 13% = 650 000 руб.

С дохода, который больше 5 млн. рублей, заплатите налог по ставке 15 процентов:
(10 750 000 — 5 000 000) х 15% = 862 500 руб.

Налог с продажи квартиры по ДДУ составит:
650 000 + 862 500 = 1 512 500 руб.

Портал «Ваши налоги»
2022

Срок владения для квартир, купленных по ДДУ — блоги риэлторов | ЦИАН

23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).

• Почему это так важно?
• В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после истечения минимального предельного срока владения (3/5 лет). 
• В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность. 

Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность, и только с этого момента начинался срок владения.

Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи. 

Увы, неуплата налогов – это огромное искушение. И подавляющее большинство наших сограждан не в силах устоять перед ним.

1. Теперь, ситуация изменилась.
2. Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.
3. Появилась легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.

Если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной. В противном случае, минимальный предельный срок владения будет равен 5-ти годам.

• Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Будьте внимательны, для всех квартир проданных в 2019 году, минимальный предельный срок владения — 5 лет (даже для единственного жилья)
• ——————————————
• О всех нюансах применения закона и распространенных ошибках в его понимании, можно посмотреть на моем сайте (ссылка в профиле) в статье «Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ«.
• ——————————————
• Полный текст поправки в НК РФ:

« В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.».

Что изменилось в налогах на доходы от продажи новостроек. Рассказывает юрист

 Бюллетень НедвижимостиБюллетень Недвижимости

Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное — этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности — пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).

Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?

Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).

Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.

Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.

* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.

Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию — три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.

По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.

Это всё хорошо. Какие нюансы?

Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ — с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ.

Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же.

Однако у девелоперов встречается рассрочка — и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.

Данный закон рассчитан на первичный рынок — жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»

Когда закон вступает в силу?

Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).

На сделки какой давности распространяется закон?

Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.

Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург

Новые налоговые правила при продаже новостройки

С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.

При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.

Кого касаются новые правила?

Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения.

Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения.

При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:

•  перешла по наследству;
• досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
• получена в результате приватизации;
• передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.

В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.

Подобнее о новых правилах

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.

Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей.

Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года.

Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.

Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.

Но только при совпадении определённых условий:

• доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
• увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
• это та же самая квартира.

Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию.

А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет.

И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.

А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.

• А если я уже заплатил налог?
• Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.
• Материал подготовлен в рамках программы регионального министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области»

Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ — Блог риэлтора

• Расчет налога для доходов от продажи недвижимости, купленной по ДДУ (договор долевого участия), производится по тем же правилам, что и для любой другой недвижимости.
• А вот освобождение от уплаты НДФЛ происходит по другому.
• Все налогоплательщики в РФ освобождаются от уплаты налога , если проданная недвижимость находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.

Источник: п. 2 ст. 217.

1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Если минимальный предельный срок владения истек, налог после продажи недвижимости уплачивать не нужно. 

По умолчанию, начало минимального предельного срока владения совпадает с датой начала права и начинается с момента его государственной регистрации.

Источник: п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество. 

Но в случае, с квартирами, купленными по ДДУ, законодатель сделал исключение:

Источник: абз. 4 п. 2 ст.217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Эта статья посвящена особенностям расчета НДФЛ при продаже квартир, купленных по ДДУ.

1. Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ
2. Дата оплаты по ДДУ
3. Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ
4. Сроки применения новых правил
5. Дата оплаты для квартир купленных по ДДУ в ипотеку
6. Налог при продаже квартиры по переуступке права требования
7. Налог при продаже нежилых помещений, купленных по ДДУ.
8. Сроки владения для квартир, купленных по ДДУ, в различных ситуациях
9. Срок владения для квартир, купленных по переуступке права требования
10. Срок владения для квартир, право требования которых возникло в порядке наследования
11. Срок владения для квартир, право собственности для которых возникло по решению суда.
12. Срок владения для квартир, купленных в рассрочку
13. Срок владения для квартир, купленных по предварительному договору
14. Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года
15. Расчет налога

Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ

По умолчанию, минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам.

Источник: (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Есть несколько исключений из этого правила, одно из которых применимо к покупке квартиры по ДДУ.

Если недвижимость является единственным жильем, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья).

Дата оплаты по ДДУ

Бывают случаи, когда срок оплаты нужно определить с точностью до дня. А поскольку при безналичных платежах зачисление происходит в течение нескольких дней, вопрос с определением даты оплаты не совсем очевиден.

Если оплата Застройщику происходит перечислением денег на его расчетный счет, то датой оплаты следует считать дату зачисления денег на корреспондентский счет банка Застройщика.

Источник: п. 26 Постановления Пленума ВС № 54 от 22 ноября 2016 года “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”

Если оплата Застройщику происходит с использованием эскроу счета, датой оплаты следует считать дату поступления денег на эскроу-счет в уполномоченном банке (Фед. закон 214-ФЗ ст. 15.4 п.3)

Источник: п.3 ст. 15.4 Федерального закона 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве”. 

Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ

Если по результатам обмера БТИ увеличивается площадь квартиры, то доплата за увеличение площади не учитывается при определении полной оплаты по договору.

Источник: абз. 4 п. 2 ст.217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Этот пункт закона был принят с опозданием 02.07.2021 Федеральным законом № 305-ФЗ. К этому времени, Минфин уже выпустил “разъяснительные” письма о том, что полную оплату следует отсчитывать с даты доплаты за увеличение площади. 

Но затем законодатель исправил свою ошибку.

Сроки применения новых правил

Положения, описанные этой статье были введены в 2020 году Федеральным законом № 374-ФЗ, но действуют для доходов, полученных начиная с 2019 года

Налог с продажи квартиры в 2022 году — Юридическая консультация

Налоговый кодекс РФ является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов. По общему правилу, установленному частью второй Налогового кодекса РФ, полученный доход от продажи квартиры или другого недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.

Доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения или уменьшены на сумму расходов, фактически произведенных при приобретении недвижимости или на имущественный налоговый вычет.

Содержание

Минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет

Для налоговых резидентов РФ освобождение от уплаты налога при продаже квартиры зависит от того, сколько лет вы владели квартирой. Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (3 или 5 лет).

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года в следующих случаях:

• если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
•  в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
• в случае если продаваемая квартира — ваше единственное жилье (на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами).

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Выписка детей при продаже квартиры

Исчисление минимального срока владения: нюансы

Давайте остановимся на частных случаях налогообложения.

Продажа квартиры, полученной в связи с реновацией

Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

Продажа квартиры, купленной по ДДУ

При продаже квартир, приобретенных по договорам долевого участия минимальный срок владения, исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта (не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади объекта после ввода в эксплуатацию).

Уведомления от ФНС при продаже квартиры

В случае продажи квартиры, приобретенной по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры семьям с детьми

Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г.

семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью.  При этом  кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.

Как уменьшить налог

Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:

• имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
• можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
• доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
• при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.

Чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Например, в 2020 году приобретена квартира стоимостью 10 млн руб. (имеется документальное подтверждение – договор, акт, платежные документы, чеки, кассовые ордера);

Налогообложение продажи недвижимости нерезидентом России

В 2022 году (менее трех лет владения) квартира продана за 15 млн руб.

1. Расчет налога путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет понесенных затрат: 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15 млн руб.) за вычетом суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (10 млн руб.) = 13% * 5 000 000 = 650 000 руб.

Налогооблагаемая сумма дохода составила 5 млн рубл.

НДФЛ к уплате – 650 тыс. руб.

В случае если не имеется документального подтверждения понесенных по квартире расходов, целесообразно использовать налоговый вычет в размере 1  млн руб.

1. Расчет налога путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет имущественного вычета 1 млн руб.: 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15 млн руб.) за вычетом 1  млн руб. = 13% * 14 000 000 = 1 820 000 руб.

Налогооблагаемая сумма дохода составила 14 млн руб.

НДФЛ к уплате — 1 820 000 руб.