Как объединить доли в квартире на одного собственника документально

21 027 просмотров

Зачастую случается, что один владелец квартиры имеет на руках несколько свидетельств о собственности (выписок из ЕГРН). В каких случаях такое возможно и как объединить все доли? Об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

В каких случаях необходимо объединение долей на одного собственника

Норма ст. 244 ГК РФ прямо указывает на то, что один и тот же человек не может быть долевым сособственником в отношении самого себя.

Это означает, что даже если у вас на руках по тем или иным причинам несколько свидетельств о собственности на части одного объекта недвижимости (общая сумма долей – 1), то вы имеете права и обязанности полноправного собственника всего жилья.

Такие ситуации могут быть в следующих случаях:

1. Наследование.Оно возможно, как по завещанию, так и по закону. Например, если супруги были совладельцами квартиры, составили завещание в отношении друг друга, то после смерти одного из них второй станет владельцем и своей части, и части супруга, а по итогу — целой квартиры.
2. Дарение. Существует определенная процедура дарения части жилого помещения, о которой мы уже рассказывали. В этом случае одаряемый также становиться единоличным владельцем целого жилья, даже если получал части от нескольких человек. Например, родители оформили две дарственные на свои 1/3 части квартиры, передав их ребенку, который уже владел 1/3.
3. Покупка. Зачастую сособственники квартиры могут быть фактически чужими друг для друга людьми. И в этом случае проживание под одной крышей практически невозможно. Так, один из совладельцев может по соглашению (или по решению суда) выкупить у остальных их доли.
4. Совокупность. Это может быть комбинация двух или нескольких оснований, описанных выше. Например, три собственника – мать и брат с сестрой. После смерти матери ее доля отошла в равных пропорциях к детям, а сестра уже после этого подарила свою часть брату.

Как объединить доли одному владельцу

Если вы стали обладателем всего объекта недвижимости, но при этом у вас на руках несколько свидетельств о собственности на его части, то необходимо провести процесс переоформления.

Порядок действий

Для этого необходимо соблюдать следующую последовательность действий:

1. Получение выписок из ЕГРН о праве собственности на каждую из долей.
2. Сбор всех требуемых справок и документов.
3. Оплата обязательного налогового сбора (госпошлины).
4. Обращение в региональное отделение Росреестра, МФЦ или же через портал «Госуслуги».
5. Составление заявление о переоформлении права на собственность.
6. Получение выписки из ЕГРН о единоличном владении объектом недвижимости.

Необходимые документы

Для того, чтобы переоформить в единоличную собственность раздробленную квартиру необходимо предоставить регистратору следующий пакет документов:

• заявление;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• выписки из ЕГРН;
• юридические основания подтверждения владения частями квартиры (договор приватизации, купли-продажи и т.д.);
• паспорт заявителя.

Сроки

В соответствии с нормами, установленными законодателем, на внесение изменений в единый реестр учета недвижимости отводится 14 дней.

То есть через 2 недели вы сможете получить на руки выписку из ЕГРН и официально подтвердить свое единоличное право.

Стоимость

Размер государственной пошлины за внесение изменений в реестр недвижимости закреплен в ст. 333.33 НК РФ и в 2022 году составляет 2000 рублей.

Оплатить ее можно любым способом: через терминалы, наличными в банковских организациях, посредством электронных платежных систем.

Заявление на объединение долей квартиры (образец)

Обычно образец заявления предоставляют в Росреестре или МФЦ, но если вы хотите ознакомиться с ним заранее, то у вас есть такая возможность.

Скачать образец заявления о внесении изменений в ЕГРП

Если у вас возникли те или иные сложности с объединением квартиры, то обратитесь за консультативной помощью к юристам нашего сайта. Они смогут рассмотреть ваш конкретный случай и посоветовать, как действовать именно вам.

Если же у вас нет ни времени, ни желания самостоятельно заниматься этой процедурой, то обратитесь к профессиональному юристу, специализирующемуся на спорах о недвижимости. Стоимость его услуг будет с лихвой окуплена быстротой и качеством проведения процедуры.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как объединить доли в квартире на одного собственника документально

Главная » Жилищные споры » Как объединить доли в квартире на одного собственника

1 999 просмотров

Как такового понятия объединения долей в квартире законодательство не знает.

Однако если один человек по какой-то причине стал собственником нескольких долей в одном помещении, он может как пользоваться ими на основании нескольких свидетельств о регистрации права собственности (сейчас их роль играют выписки из ЕГРН) или же написать соответствующее заявление, объединив тем самым доли. В результате выдается одна выписка на всю квартиру в целом (или на ту часть, которую сформировали доли).

Способы объединения долей

Выделяют 3 основных способа объединения долей. Как уже было сказано выше, конкретно именно подобного понятия не существует. Как следствие, прежде чем вносить соответствующие изменения в Росреестр, сначала нужно стать непосредственным владельцем всех объединяемых долей.

Дарение

Наиболее простой, доступный и дешевый вариант при котором один собственник дарит другому свою долю, а тот, в свою очередь, производит объединение на общих для всех основаниях. В данном случае, если сделка производится между близкими родственниками, не нужно платить налог, но нотариальное заверение договора дарения все равно требуется.

Пример: У квартиры есть 2 владельца – родные братья. У каждого из них в собственности находится 1/2 часть недвижимости. Один брат уезжает в другой город и дарит свою часть второму брату. Тот, на основании договора дарения и двух документов на право собственности может объединить доли и в результате стать владельцем всей квартиры.

Прямая покупка-продажа недвижимости по общим для всех правилам. Один владелец продает, другой покупает долю и объединяет ее со своей. Все просто. Придется оплачивать налог и услуги нотариуса. Причем цена будет значительно выше, чем при оформлении договора дарения.

Наследование

В такой ситуации человек становится собственником доли на основании свидетельства о праве на наследство и/или завещания. Также придется оплачивать услуги нотариуса, но налог на покупку тут не применяется, так как эта норма в данном случае не актуальна.

Порядок действий

После того как все свидетельства о праве собственности (выписки из ЕГРН) находятся на руках владельца, собирающегося объединить доли, он может обратиться в Росреестр или МФЦ (ныне они называются «Мои Документы»). Порядок действий примерно такой:

1. Подготовить документы.
2. Обратиться в Мои Документы или Росреестр.
3. Заполнить заявление об объединении долей (образец см.ниже).
4. Оплатить госпошлину.
5. Дождаться результата и забрать новую выписку из ЕГРН на всю недвижимость в целом.

Документы

Для того, чтобы заявление было принято, потребуется примерно такой список документов:

ДокументОсобенности

Паспорт заявителя	Рекомендуется сделать несколько копий всех страниц, включая сюда те, на которых нет никакой информации.
Выписки из ЕГРН	По одной выписке на каждую долю, которая будет объединяться.
Правоустанавливающие документы	Эти бумаги указывают, по какой причине человек стал владельцем доли. Пример: договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее.
Квитанция об оплате госпошлины	Выдается в банке.

Расходы и сроки

Расходы во многом зависят от того, каким именно образом будут получены доли. Если покупка – это одно, если дарение – другое. Помимо этого, нужно будет заплатить госпошлину за внесение изменений в Росреестр. Ее сумма составляет 2000 рублей на каждого человека. В данном случае, раз собственник один, но долей у него несколько, платеж составит ровно 2000 рублей.

Пример: Предположим, что доля в квартире была получена в дар. Услуги нотариуса за оформление этого документа обойдутся примерно в 1-5 тысяч рублей, в зависимости от региона проживания. Далее, при объединении долей, вне зависимости от того, сколько их именно превращается в единое целое, нужно будет оплатить 2000 рублей.

Не рекомендуется заполнять заявление и уже с готовым документом идти в Росреестр или МФЦ (Мои документы). Формы нередко меняются.

Более того, у каждого отделения может быть свой вариант, в котором уже будет проставлена вся необходимая информация, которая от клиента не зависит. В результате время будет потрачено зря, и никто форму не примет, придется переписывать.

Однако если есть желание посмотреть, о чем же именно будет идти речь в заявлении, ниже представлен образец:

Скачать образец заявления об объединении долей в квартире на одного собственника При объединении долей иногда возникают определенные сложности, связанные, преимущественно, с правоустанавливающими документами или новыми выписками из ЕГРН. Опытные юристы на бесплатной консультации разберут все наиболее популярные проблемы, и они же смогут представлять интересы клиента непосредственно при подаче заявления. А если понадобиться, то и в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как объединить доли в квартире на одного собственника правильно

Последние изменения: Январь 2022

В результате действия различных факторов нередки случаи, когда одному собственнику принадлежит целый объект недвижимости, числящийся по документам, как раздробленный части.

Объединение долей в квартире с целью приведения документальной составляющей в соответствие с законодательными нормами необходимо для отчуждения, оформления общего лицевого счёта, совершения перепланировки и уплаты налога на недвижимость единоличным плательщиком целого объекта.

Истоки возникновения ситуации

Истоками возникновения подобной ситуации могут выступать следующие события:

1. Вступление в наследство. Типичный пример – совместное владение супругами, при смерти одного из которых переживший вступает в наследование на основании закона или составленного завещания. Изначальное оформление квартиры на двух собственников переходит во владение одного, но состоящее из двух половин, требующих объединения в целое.
2. Выкуп доли. Законодательство не запрещает долевую собственность объекта лицами, не объединёнными родственными узами. В результате достигнутой договорённости или на основании судебного решения один из владельцев выкупает часть, принадлежащую другому. Объединение долей в квартире путём выкупа требует документы привести в соответствие, поскольку при первоначальном наличии четырёх собственников с последующим переходом прав собственности к одному владельцу по требованиям различных инстанций будет вынужден представлять четыре отдельных выписки из ЕГРН.
3. Получение по дарственной. Если договор дарения заключается между совладельцами, например, каждый из которых имеет выделенную долю в виде комнаты в двухкомнатной квартире, то необходимо решение собственника об объединении комнат в квартиру, поскольку формально одаряемый становится единоличным владельцем, получив вторую часть от дарителя.
4. Действие совокупности факторов. В качестве примера подходит любая комбинация, включающая как минимум два перехода права собственности. Проживающая семья из трёх человек (мать и двое детей) после смерти матери делит её треть на двоих, а затем один из детей дарит принадлежащую часть второму ребёнку, что подразумевает два перехода права собственности к единоличному хозяину, получившему обособленный объект в абсолютное владение без совладельцев.

Объединение долей в квартире одним собственником подразумевает получение единой выписки из Росреестра, где хозяину принадлежат не части квартиры, а целый объект недвижимости, где документально объединены все имеющиеся в совокупности составляющие в единое неделимое целое.

Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога.

Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.

Алгоритм действий включает:

1. Подготовку правоподтверждающих документов на доли:
   • свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года;
   • выписок из ЕГРН при возникновении права с 2016 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.

1. Оплату государственной пошлины за выдачу нового правоподтверждающего документа, составляющую в текущем 2019 году 2000 рублей.
2. Выбор организации и способа обращения:
   • личный визит в Росреестр;
   • обращение через многофункциональный центр;
   • оформление доверенности на действия через выбранного представителя;
   • отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты;
   • направление ценным письмом с описью вложения.

1. Заявление на объединение доли в квартире на одного собственника, образец заполнения которого и бланк содержатся на сайте Росреестра (см. ниже для скачивания). Название данный документ имеет иное – о прекращении долевой собственности и оформлении права на отдельный объект недвижимости.
2. Одновременно с заявлением и правоподтверждающей документацией необходимо предоставить:
   • общегражданский паспорт, удостоверяющий личность;
   • правоустанавливающие документы на каждую составляющую для объединения долей в квартире одним собственником (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия на строительство нового объекта).

Образец заявления

Завершением процесса будет получение новой выписки из ЕГРН, подтверждающей объединение долей собственности взамен ранее действовавшей выдачи одного свидетельства. Несмотря на необязательность формуляра, юристы рекомендуют оформлять объединение при отчуждении, особенно при продаже, чтобы не отвлекать внимание на части целого и «не отпугивать» перспективного покупателя.

Сроки изготовления обновлённого документа зависят от организации обращения и составляют при подаче документов регистратору Росреестру 3 дня, если обращение происходит через многофункциональный центр, то увеличиваются до 5-8 дней. Состояние готовности можно отслеживать на сайте государственного регистратора или путём получения СМС-уведомлений.

Несмотря на небольшое количество требуемых документов, регистратор может ответить отказом в оформлении объединения долей, если:

• обнаружена нехватка документации;
• записи нечитабельны или отсутствует подпись адресанта;
• в тесте заявления присутствуют ошибки и исправления.

Гражданин может стать владельцем нескольких составляющих в квартире по различным основаниям.

Объединение в единое целое осуществляется при желании хозяина, фактически являющегося полноправным владельцем и без оформления процедуры.

Для получения обновлённого документа необходимо лично, через доверенное лицо или воспользовавшись услугами почты обратиться в Росреестр с правоподтверждающими и правоустанавливающими документами.

© 2022 zakon-dostupno.ru

Остались вопросы? Пройдите уточняющий опрос и задавайте вопрос в форме нижн

Как объединить доли в квартире на одного собственника документально

135 просмотров

При совместном владении акция имеет более одного владельца. Однако с истечением срока действия постановления возникает вопрос о том, как действовать дальше. Представьте, что в квартире остался только один хозяин. У него есть свидетельства и выписки из ЕГРЮЛ по 2-3 сделкам с акциями.

Возникает ряд вопросов:

• является ли он в настоящее время единственным владельцем;
• следует ли объединить эти доли в квартире в единое целое;
• Куда девается доля совладельца?
• Как выглядит свидетельство о праве совместной собственности?
• Где можно подать заявление и что нужно заполнить?

Вопросы требуют уточнения. Если вы столкнулись с необходимостью объединить различные доли в одной квартире — читайте наше руководство.

✅ Что такое объединение долей?

Стать владельцем доли в квартире очень просто. Обычно это происходит путем купли-продажи, дарения, обмена или наследования. Еще сложнее, если 2, 3, 4, 5 накопились в руках одного владельца — одним словом, несколько таких акций.

Юристы не знакомы с понятием «консолидация акций». Это прекращение совместной собственности и регистрация права на весь объект недвижимости, которым является квартира (ст. 252(1) ГК РФ).

Не имеет значения, как человек приобрел долю — уже будучи совладельцем или недавно. Если он является владельцем всех долей в квартире, он должен решить, оформлять ли совместный акт. Должно быть ясно, что человек не может быть партнером по отношению к своей собственной доле в собственности.

В таких случаях акции могут быть задокументированы как единая единица:

• продать недвижимость как единое целое;
• создать совместный личный счет;
• рассчитать налоги на дома;
• перепланировка, реконструкция и т.д.

Обратите внимание, что консолидация является добровольной процедурой. Если владелец не захочет преобразовать свои доли в совместное жилье, он все равно будет считаться владельцем жилья. Даже если у них на руках есть документы на каждую отдельную акцию.

✅ Способы объединения долей в квартире

Как стать индивидуальным предпринимателем? Во-первых, вы приобретаете акции через сделки с совладельцами. Давайте выясним, какие бывают виды сделок и чем они отличаются, приведя конкретные примеры.

???? Дарение

Близкие родственники и супруги пользуются спросом. Когда один член семьи хочет подарить свою долю другому, стороны обращаются к нотариусу и подписывают договор дарения (статья 572 Гражданского кодекса).

Пожертвованная доля переходит в собственность дарителя. Если в результате сделки лицо становится собственником всех долей в жилом помещении, оно имеет право объединить части жилого помещения в единое целое.

Пример:

Власовы и их сын владели двухкомнатной квартирой. Доли были равными — по ⅓ доли на каждого владельца. Сын женился, и ему срочно понадобилось жилье. Пара согласилась оформить свои акции в его пользу и переехать в страну. Отец находился за границей в командировке. Мать решила не ждать слишком долго.

Вместе с донором она посетила нотариуса. Эксперт рекомендовал пересмотреть дарственную в пользу ее сына. Затем изменения были внесены в Росреестр — так Власов-младший стал владельцем и ⅓ доли дома матери, и ⅓ доли дома матери. Вскоре отец вернулся и пожертвовал и долю своего сына.

У владельца уже было 3 выписки из ЗАГСа на свою долю и на доли обоих родителей. Чтобы их совместить, сын может обратиться в МФЦ или Росреестр.

На основании заявления и трех свидетельств о праве собственности он получит выписку из Единого государственного реестра юридических лиц о праве собственности на всю квартиру.

???? Покупка

Другой вариант — право собственности путем покупки. Совладельцы имеют право преимущественной покупки долей других владельцев кондоминиума (статья 250 Гражданского кодекса). Обычно это обеспечивает концентрацию акций в одних руках. Все, что нужно, — это желание и финансовые возможности.

Пример:

Четверо наследников стали совладельцами 3-комнатной квартиры. Один из них тут же решил избавиться от доли, предложив выкупить ее по кадастровой цене. Другой владелец был готов заключить сделку. Стороны пришли к соглашению, и доля была продана.

В настоящее время осталось 3 совладельца. Через два месяца один из них готовился к переезду на север — он тоже предложил выкупить свою долю квартиры у остальных. И снова тот же покупатель проявил желание.

Наконец, «последняя доля» также досталась тому же наследнику — при продаже через ипотечный кредит. Таким образом, покупатель становился единственным владельцем квартиры. Помимо документа из ЕГРЮЛ, у него с собой было еще три таких документа.

Он пришел в МФЦ, написал заявление и стал единственным владельцем 3-комнатной квартиры. Совместной формы собственности больше не существует.

???? Наследование

Владельцы могут завещать долю в квартире своим наследникам. Наследование по закону встречается чаще, наследование по завещанию — реже. Правопреемник умершего становится новым владельцем доли в квартире. Если он/она владеет 100 процентами жилья, он/она может участвовать в долевом участии только в том случае, если оно осуществляется в форме акций.

Пример:

Семья из 3 человек проживает в приватизированной квартире. Все члены семьи имели доли: мать владела ¾ квартиры, брат и сестра — по ⅛ квартиры. Когда сестра вышла замуж, она отдала свою долю младшему брату. Мать и сын стали совладельцами квартиры. Вскоре семью постигло несчастье — умерла мать. Ее сын и дочь были назначены наследниками.

Поскольку у сестры была своя квартира, она отказалась от своих прав на квартиру. Таким образом, брат унаследовал ¾ доли своей матери и стал единственным владельцем. Брат объединил доли матери и сестры, чтобы доли не смешивались.

Регистраторы выдавали единый документ о праве собственности, который представлял собой выписку из Земельного реестра Соединенных Штатов.

✅ Как правильно объединить доли в квартире на одного из собственников?

Указания о консолидации акций совпали с изменениями в земельном кадастре. Заявителем является владелец кондоминиума, а адресатом — регистрирующий орган.

???? Порядок действий

Если подойти к этому вопросу ответственно, проблем не возникнет.

Последовательность следующая:

1. Проведите операцию с акциями (см. выше).
2. Подготовка документов, подтверждающих право собственности на долю в квартире — свидетельство или выписка из ЕГРЮЛ.
3. Оплата государственной пошлины за консолидацию.
4. В любом случае, обратитесь в одно из государственных учреждений:

• Личное посещение Росреестра;
• Передача документов через государственное бюджетное учреждение «Мои документы» (ранее — МФЦ);
• Отправка через уполномоченных представителей;
• Подача заявления через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра;
• заказным письмом через Почту России.

1. Подать заявление на объединение кондоминиума (см. ниже).
2. Жду, когда будут готовы документы.
3. Получите новый документ — выписку из Росреестра.

Таким образом, вы сможете объединить свои доли в отдельной квартире.

???? Документы

Вместе с заявлением акционер предоставляет:

• Оригинал паспорта
• свидетельство или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — о принадлежащих ему акциях;
• документ, устанавливающий право собственности (дарение, обмен, купля-продажа, свидетельство о наследовании, приватизация)
• При необходимости, квитанция об уплате государственных налогов.

Список не очень длинный, но вы должны взять на себя ответственность за сбор документов. Отсутствие документов является причиной отказа в регистрации изменений.

???? Заявление на объединение долей квартиры (образец)

Рассмотрите заявление в Федеральном регистрационном управлении.

Несмотря на название, не существует заявок на «объединение жилых сообществ». Вам необходимо подать еще одно заявление о прекращении совместной собственности и регистрации права собственности на квартиру. Это считается правильным и легко принимается вместе с вашим заявлением.

Ознакомиться с формой можно на официальном сайте ФКП Росреестра:

???? Сроки

Новые правила в работе Роскадастра обязывают рассматривать заявления в течение 3 дней. Если вы воспользовались услугами государственного бюджетного учреждения «Мои документы», срок продлевается до 5-8 дней.

Отслеживать готовность документа можно на сайте Росреестра или с помощью SMS-уведомлений.

???? Расходы, затраты

Стоимость сделки зависит от типа покупки акций. О расходах на покупку, дарение и обмен акций вы можете прочитать в других наших статьях. См. также «Сколько стоит дарственный сертификат на долю квартиры у нотариуса».

Консолидация долей в квартирах является стандартной услугой Росреестра юридических лиц. Заявители должны оплатить государственную пошлину за регистрацию прав собственности. Пошлина составляет 2 000 рублей за создание одного объекта недвижимого имущества.

✅ Могут ли отказать в объединении долей на одного собственника?

Особенностью Росреестра является тщательная проверка предоставленных сведений. Информация проверяется в течение 3 дней, после чего заявитель получает ответ. Если регистрационные органы обнаружат нарушения, вы получите отказ в объединении долей в квартире:

Что может привести к отклонению заявки?

• Отсутствие отдельных документов (сертификатов, деклараций, устаревших данных об имуществе);
• Исправления, удаления, лишние символы в заявке;
• отсутствие подписи заявителя и/или уполномоченного представителя;
• нечитаемые персональные данные владельца;
• Отсутствие нотариально заверенной формы — если в сделке участвуют акции.

Убедитесь в том, что предоставленная вами информация верна. Ошибки могут привести к задержке регистрации изменений.

✅ Заключение

Вот основные положения этой статьи:

1. Концентрация акций у одного владельца означает, что схема совместного владения прекратит свое действие, и в реестр арендодателей будут внесены изменения.
2. Если у владельца уже есть несколько выписок из ЕГРП, он может заменить их одним общим документом.
3. Приобретение акций происходит путем продажи, дарения и наследования.
4. Участие в жилой недвижимости регистрируется в Министерстве юстиции или в Федеральной регистрационной службе Росреестра.
5. После нотариального заверения бывший совладелец становится единственным владельцем недвижимости.
6. Отдельная недвижимость может быть включена в сделку купли-продажи и принести больше денег.

Могут ли возникнуть какие-либо трудности при объединении акций? Разумеется, как на этапе регистрации документа, так и в процессе авторизации. В теории все выглядит довольно просто.

Однако на практике возникают некоторые сложности: Отказ в регистрации, устаревшая информация, споры с сособственниками, третьими лицами, сложности при регистрации и объединении долей детей в квартире. Если вы хотите защитить себя от проблем, обратитесь к адвокату. Помощь экспертов пойдет на пользу общей цели.

Вместе мы рассмотрим вашу ситуацию с юридической точки зрения. Помните, что регистрация собственности — это ответственный процесс. Стоит ли действовать в одиночку на свой страх и риск?

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Как по закону объединить смежные квартиры в одну?

Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?

Nick

Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.

В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

Порядок действий будет такой:

1. Собрать все документы.
2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
4. Получить разрешение на перепланировку.
5. Провести ремонтные работы.
6. Сдать работы надзорным органам.
7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
9. Объединить лицевые счета.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

Возможны три варианта объединения:

1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

Вам понадобятся:

1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
2. Паспорт.
3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

Заявление рассматривают до 30 дней.

В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

Запомните:

1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.