Что дает право аренды земельного участка определение сторон договора и их обязанностей

Отношения касательно права аренды земельного участка описываются несколькими базовыми юридическими категориями: само право аренды, сторона арендодателя, сторона арендатор земельного участка, их права и обязанности.

Взаимосвязь этих категорий вытекает из их законодательных определений. В общих чертах определения аренды земли идентичны понятиям аренды других видов имущества, но имеются и определенные нюансы.

Законодательство

Глава 34 Гражданского кодекса дает основные определения арендных отношений (ст. 606-607), регламентирует права и обязанности их участников (ст. 609, 611-616, 622-625 и проч.). Немаловажными в регулировании права аренды являются главы 27-29 ГК, описывающие общие основания договорных отношений.

Право аренды

Арендатор земельного участка имеет право и возможность за оплату владеть и пользоваться имуществом на протяжении некоторого времени.

Право пользования дает возможность извлекать из имущества выгоду, получать прибыль.
В юридической практике встречаются случаи аренды одним лишь правом пользования без владения, но в отношении земельных участков они редки.
Хоть земля и остается имуществом арендодателя, продукты, произведенные на ней арендатором, становятся его собственностью.

Право аренды является свободно отчуждаемым. Это значит, что арендатор может его продавать (как целиком, так и частично), отдавать в залог и совершать с ним прочие экономические операции. В договоре может быть оговорен запрет на такие действия.

Если ограничение не было указано в договоре явно, то считается, что он заключен на неопределенный срок. Но и в этом случае право прекратит свое действие по достижении максимального срока, определенного в законе для аренды государственных и муниципальных земель (49 лет в общем случае).

Право аренды предполагает возможности пролонгации или выкупа при окончании срока договора.

Статья 621 ГК дает арендатору преимущественное право продления аренды в случае добросовестного исполнения договорных обязанностей. Это значит, что арендодатель обязан продлить договор именно с ним.

Если арендодатель отказывает бывшему арендатору в пролонгации, но в течение года заключает договор с другим человеком, то арендатор имеет право подать в суд с требованием переуступки права аренды в свою сторону и компенсации понесенных убытков.

Право обязательно регистрируется в государственном реестре, если договор заключен на срок, превышающий 1 год.

Арендодатель

Данная сторона может быть представлена гражданами, юридическими лицами, муниципальными и государственными органами.

Арендодатель имеет право:

Своевременно получать арендную плату;
Получать информацию о текущем состоянии арендуемого имущества;
Требовать расторжения договора при его неисполнении арендатором. Расторжение договора возможно при ухудшении экологической ситуации на арендованном участке, даже если это не было оговорено сторонами.

Круг его обязательств более широк.

Передать в пользование арендатора имущество, соответствующее оговоренному в договоре состоянию. Также передается вся документация имущества. Если обнаруживается несоответствие, арендатор может потребовать либо безвозмездного исправления состояния, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора;
Не допускать просрочек в передаче собственности. Если просрочка была допущена, арендатор вправе потребовать возмещения убытков;
Поддерживать имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, если данная обязанность договором не была возложена на арендатора;
Предупреждать о правах других граждан и организаций на землю.

Арендатор

Пользоваться предоставленным имуществом;
Получать прибыль с собственности;
Требовать от арендодателя поддержания приемлемого состояния земельного участка;
Получать приоритет при продлении аренды;
Строить сооружения, если это не запрещено договором;
Проводить мелиорационные работы, строить искусственные водоемы, проводить инфраструктуру и коммуникации;
Сдавать участок в субаренду и переуступать право аренды (если это не запрещено договором аренды);
Получать приоритет при выкупе муниципальных и государственных участков, если на них находятся принадлежащие арендатору сооружения (ст. 36 ЗК).

Вернуть по истечении срока договора имущество в его первоначальном виде с поправкой на естественный износ;
Своевременно платить арендную плату. При просрочке выплат два раза и более арендодатель может обратиться в суд;
Использовать вверенное имущество только в рамках целей, оговоренных в договоре и установленных в законах;
Сохранять окружающую среду, препятствовать повреждению почв и растительности.

Список прав и обязанностей сторон может быть расширен и изменен в соответствующих пунктах договора. Перечисленные выше законодательные нормы действуют по умолчанию в тех случаях, когда дополнительные условия по объектам этих норм не оговариваются.

Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон. Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч.

отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет определенных прав на землю.

Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные законом права на землю. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Считаем, к этой ситуации следует подходить дифференцированно.

Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют земельным участком, нельзя признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов.

При аренде участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в т.ч.

права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором участка.

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. В данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателям.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение договорных обязательств.

На основании ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

* потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
* удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
* потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка.

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст.

612 ГК РФ).

ГК РФ помимо названных предоставляет арендатору следующие права:

* арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
* передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);
* вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано так: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать. В сфере использования земли арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец, пользователь.

Единственное отличие от собственника это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

* своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);
* использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);
* поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

* арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
* переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
* арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
* имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

На основании ГК РФ арендодатель обязан:

передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;
предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Рекомендуем! Стоимость оформления земельного участка в собственность

Если арендодатель государственные или муниципальные органы, то он

передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;
содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
возмещать по истечении, срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Арендодатель, на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор
досрочно, если арендатор:

* пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;
* существенно ухудшает качество земель;
* более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Помимо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность за неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.

Содержание договора аренды земельного участка и его особенности

В договоре аренды земельных участков три условия следует считать существенными: объект, срок и арендную плату.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.

Срок договора аренды и его значение. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно).

Договор аренды может быть заключен на определённый срок или без указания на него, т.е. на неопределённый срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок.

Законом могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. (Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Своевременное внесение платы является одной из основных обязанностей арендатора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ, органом гос. власти субъекта РФ или органом местного самоуправления соответственно.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

Содержание прав и обязанностей арендатора и арендодателя по договору аренды земельного участка в общем виде определено в гл. 34 ГК РФ.

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению участка, со всеми его принадлежностями и документами, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Арендодатель освобождается от этой ответственности только в случае, если недостатки были оговорены им при заключении договора, были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра (ст.

612 ГК РФ). При этом следует учитывать и специфические правила ст. 37 ЗК РФ.

Кому принадлежит право аренды земельного участка и кто может быть арендодателем? Каковы права и обязанности сторон?

Чтобы передать свой земельный надел в пользование другому лицу, целесообразным будет четко знать права и обязанности обоих участников этих правоотношений.
Для собственника важно конкретно понимать, кому и с соблюдением каких гарантий он передает свое недвижимое имущество – землю, а арендатору более важно изучить все необходимые документы на участок, чтобы спрогнозировать степень своей свободы в процессе обращения с земельным наделом и учитывать те ограничения, которые установлены законом и, в частности, самим владельцем земли.
О том, что это такое: «право аренды земельного участка» Вы узнаете в данной статье.

Показать содержание

Аренда земельного участка: в чем заключается и какими законами регулируется?

Регулированию вопроса предоставления земли на таком вещном праве посвящен ряд статей Гражданского кодекса РФ (ГК): глава 34 закрепляет общие моменты относительно данного института.
Помимо ГК, ответ на вопрос об этом праве можно найти и в Земельном кодексе РФ.
ЗК РФ включает те права, обязанности и ограничения, которые есть у собственников и арендаторов земельного надела.
Большая же часть таких отношений регулируется конкретным договором аренды.

По смыслу названных законов можно вывести определение права аренды земельного участка.

Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.

Преимущественное право аренды земельного участка

Преимущественное право на аренду земельного участка регулируется статьей 621 ГК РФ, оно дает возможность временному владельцу земли, который в настоящем пользуется земельным угодьем, продлить срок такого пользования.

Для этого нужно заключить новое соглашение. Собственник надела в этой ситуации ограничен законом в праве выбора нового пользователя, так как он обязан заключить договор аренды на новый срок с уже имеющимся арендатором.

Важно: Такой временный владелец земли может претендовать на преимущественное заключение договора, только если соблюдал все условия по предыдущему и действовал в соответствии с законом.

Может возникнуть ситуация, когда собственник отказывает в преимущественном праве в пользу нового лица. Тогда нынешний арендатор земельного участка имеет право через суд потребовать на выбор:

Перевода прав и обязанностей по договору с нового арендатора на себя и обязать собственника возместить убытки.
Только возмещения убытков.

Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.

Стороны могут согласовать в новом договоре иные условия, нежели в уже заключенном, а могут заключить точно такой же договор на новый срок.

Стороны договора

Арендаторы земельных участков — это те, кто арендует участок земли.

Право на аренду земельного участка имеют следующие лица:

граждане Российской Федерации;
иностранцы и лица, не имеющие гражданства;
юрлица (в форме АО, ООО, некоммерческих организаций, государственных и муниципальных предприятий и др.), а том числе иностранные или с иностранным участием;

Арендодателем земельного участка может быть:

физические лица, являющиеся собственниками этих участков.
юрлица, обладающие этими участками. Вопросом распоряжения этой недвижимостью может заниматься специальный орган управления в компании.
госорганы и муниципалитеты. В их распоряжении находятся государственные и муниципальные земли.

Права участников соглашения

Правомочия арендодателя

Права арендодателя земельного участка регулируются статьей 619 ГК РФ и условиями заключенного между сторонами договора.

Собственник земли вправе подать иск в суд о досрочном прекращении арендных отношений, если:
- временный владелец использует земельный надел не по тому назначению и вопреки условиям договора;
- на арендуемых угодьях проводятся такие работы, которые существенно ухудшают состояние почвы и грунта на участке;
- арендатор не вносил плату за пользование землей свыше двух раз подряд.
Совершать сделки с арендованным земельным участком (подарить, продать, передать в качестве залога и др.). Эти действия никак не повлияют на права арендатора, однако земельный участок будет под обременением для нового собственника (залогодержателя).
Самостоятельно решать, кто будет арендатором его участка.
По своему усмотрению распоряжаться доходами, поступающими с аренды.
Может потребовать компенсацию, если временный владелец продолжает пользоваться земельным участком сверх срока, который стороны согласовали в договоре.
Требовать возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором было передано в момент достижения соглашения.

Права арендатора земельного участка

Права и обязанности арендатора земельного участка прямо указаны в действующем законодательстве РФ. Так например, указанное лицо может передать свое право аренды на земельный участок третьему лицу (ст. 22 ЗК РФ).

Сюда же законодатель относит право:
Для того чтобы использовать указанные выше права арендатора на земельный участок, он всегда должен помнить, что обязан письменно сообщить собственнику о совершении указанных действия (но в соглашении можно определить и иной порядок), а также что передача арендных прав будет действительна до тех пор, пока срок договора аренды земельного участка не истек.
Помимо перечисленных прав арендатор земельного участка вправе:

пользоваться земельным наделом для своих нужд (но в пределах категории и разрешенного использования);
извлекать из него пользу (в виде доходов);
фактически обладать и по своему усмотрению распоряжаться плодами и продукцией, полученными в процессе эксплуатации земли (например, выращивать скот, плодово-ягодные растения, цветы и т.п.)

На что НЕ имеет право владелец земли?

Лицо, временно владеющее земельным участком, не вправе совершать в отношении него следующие действия:

продавать;
оформлять на себя право собственности на участок;
выставлять на торги;
завещать по наследству;
дарить какому-либо третьему лицу;
не исполнять запрет, связанный с установлением сервитута.

Обязанности сторон

Обязательства арендодателя

Собственник предоставляемого в аренду участка имеет следующие обязанности:

Передать участок, который соответствует целям, для которых арендатор хочет его использовать и не препятствовать в этом новому владельцу.
Передать землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору.
Передать участок со всеми принадлежностями, а также всей документацией на участок.
Перезаключить договор с наследником арендатора в случае его смерти (при наличии согласия правопреемника воспользоваться правом аренды).
Предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемый участок.
По истечении срока аренды возместить расходы, полностью или в какой-то части понесенные временным владельцем участка на освоение земель и улучшение качества сельхоз угодий.
Нести ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые могут даже незначительно препятствовать пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ). Если же недостатки заранее обговорены сторонами, то никакой ответственности для собственника не наступит.

Обязанности арендатора

Закон (например, статьи 614, 615, 616 ГК РФ) и договор называет такие обязанности арендатора земельного участка как:

вносить платежи за пользование участком вовремя;
пользоваться землями по назначению, согласно условиям заключенного договора;
содержать земельный надел в хорошем состоянии, не допускать ухудшения его свойств, а также нести все необходимые расходы, чтобы поддержать его в этом состоянии. В законе и договоре могут быть предусмотрены и иные условия;
по истечении срока пользования земельным участком возвратить его владельцу в первоначальном состоянии, либо с внесенными изменениями, но такими, которые не противоречат документу на землю.

Все названные в статье права и обязанности предполагают их безусловное соблюдение обеими сторонами данных отношений.

При необходимости в договоре можно прописать и дополнительные условия, касающиеся особенностей земельного надела, наличия обременений и т.п.

Надеемся, в нашей статье Вы узнали все необходимое о праве аренды земли. Удачи!

Как составить договор аренды

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор аренды за 11 минут. Более подробный материал по договорам аренды ниже.

Инструкция по подготовке договора аренды

В договорные арендные отношения приходилось вступать многим из нас: снимать жилье или помещение для офиса, брать напрокат предметы быта или транспорт, получать оборудование в лизинг.

Объединяет все эти правоотношения то, что по договору аренды арендатор получает имущество не в собственность, а только во временное владение и (или) пользование.

Договор аренды может предусматривать и последующий выкуп имущества, как в период действия договора, так и после его прекращения.

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Форма договора аренды

Договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме, если срок его действия более одного года или если одной из его сторон является юридическое лицо. Нотариальное удостоверение договора аренды производится по желанию сторон.

Договор аренды недвижимости или земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, должен пройти государственную регистрацию, иначе он будет считаться незаключенным (ст. 651 ГК РФ).

Если стороны не хотят регистрировать договор, они могут заключить его на срок менее года, а затем продлевать (причем, неоднократно) на такой же срок.

Интересно, что если срок действия договора вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости в территориальные органы Росреестра может обратиться любая из сторон, но арендодателю это сделать удобнее, т.к.

вместе с заявлением надо подать документы, относящиеся к недвижимости. Госпошлина за регистрацию составляет с организаций 22 тыс. рублей, а с физических лиц — 2 тыс. рублей.

Если договор аренды прошел госрегистрацию, то все дополнения и соглашения к нему тоже должны быть зарегистрированы.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды.

Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы.

Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

предоставления таких принадлежностей и документов;
расторжения договора;
возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал.

В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет.

Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды.

Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

Существенные условия договора аренды

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.

2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Срок договора аренды

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях.

Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли.

В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

в договоре не указан срок аренды;
срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.

Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.

Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.

Изменение арендной платы

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок.

А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года.

В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке.

Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности.

Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.

На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.

Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.

Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.

Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.

Выбрать и скачать Договоры аренды

Законодательство

Право аренды

Арендодатель

Арендатор