Заключение договора купли-продажи недвижимости в жизни большинства людей становится самой крупной по сумме сделкой, которую они проводят. При этом возникает необходимость выплатить налог, а тот выражается в процентном соотношении от общей суммы. Не стоит забывать о вознаграждении нотариусу.
Экономить при оформлении договора купли-продажи квартиры пытаются многие
Одним словом, возникает довольно много сопутствующих трат. Неудивительно, что большинство желает сэкономить. И одна из сторон может предложить другой искусственно занизить сумму в договоре. Это довольно популярный способ уменьшения налогов. К тому же если вознаграждение нотариусу тоже привязано к сумме, то этот специалист получит меньше средств.
Также некоторые лица не хотят показывать весь объём появившихся у них денег. Одни пытаются спасти средства от кредиторов, другие руководствуются иными соображениями. В любом случае это довольно распространённая схема. И она опасна тем, что оборачивается против участников.
Все риски можно разделить на 3 условные группы:
- риски, угрожающие в первую очередь продавцу;
- проблемы, с которыми может столкнуться при использовании такой схемы покупатель;
- универсальные проблемы, угрожающие любой из сторон.
Чем искусственное занижение цены опасно для продавца?
При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.
Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре.
При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся.
И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.
Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы.
Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец.
Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.
А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).
Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно.
К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам.
И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.
Проблемы для покупателя
Заключение сделки купли-продажи недвижимости с заниженной ценой для покупателя тоже чревато большими проблемами, хотя вначале может показаться, что он ничем не рискует. Однако это далеко не так.
Занижение цены в договоре купли-продажи чревато серьёзными проблемами
Покупатель может стать жертвой мошеннической схемы, которая выражается в следующем:
- Сначала с ним договариваются о заключении договора купли-продажи.
- Он передаёт средства, соглашение заключается.
- Дальше продавец его опротестовывает. Для этого может использоваться любое основание, в том числе и то, о котором даже внимательный покупатель мог и не знать. Например, представитель продавца заявляет о его недееспособности, которая была установлена не так давно. Или же выясняется, что при покупке квартиры изначально применялся материнский капитал, бывший владелец не планирует выделять доли детям. В таком случае опротестовать сделку могут уже несовершеннолетние (или от их имени).
- Следующий этап — это отмена договора, возврат денег. Однако вернут вам в таком случае именно ту сумму, которая и указана в соглашении. Причём и её будут отдавать с зарплаты, то есть на протяжении значительного периода, когда эти средства по сути частично обесценятся. При этом у вас не будет ни денег, ни недвижимости.
Занижение цены при проведении сделки может быть также способом привлечь внимание покупателя, заставить его согласиться на сомнительную сделку. Из-за желания сэкономить многие забывают об осторожности и начинают игнорировать даже очевидные признаки обмана.
Одним словом, для покупателя такой вариант тоже будет рискованным. Однако довольно большое количество проблем может возникнуть у всех участников подобной сделки.
Что угрожает при занижении цены как покупателю, так и продавцу?
Необходимо отметить, что в современной России (и не только) занижение суммы сделки при покупке-продаже квартиры чревато целым рядом проблем, о которых стороны могут даже не подозревать. Но их нужно принимать во внимание.
Лучше всё, включая реальную сумму, фиксировать в договоре
Претензии со стороны налоговой
Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно.
А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса.
Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.
Вероятные последствия:
- опротестование сделки в судебном порядке;
- неопределённый на какое-то время статус квартиры;
- серьёзный штраф;
- доначисление налогов;
- проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
- тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
- конфликт с риэлтором и нотариусом;
- репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).
Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.
Риск опротестования сделки кредиторами
Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.
В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.
Безопасность при оформлении договора купли-продажи недвижимости должна быть на первом месте
Что же касается продавца, то к нему возникает ещё больше вопросов, что может осложнить процедуру проведения банкротства. Для списания должник должен демонстрировать добросовестное поведение.
Если же он пытается реализовать имущество по явно заниженной цене, то арбитраж может это растрактовать как попытку уйти от ответственности и избежать уплаты долгов.
Следовательно, начнутся проблемы со списанием имеющихся долгов.
И в любом случае у всех участников будет масса организационных сложностей. Просто сделки купли-продажи не получится: придётся отстаивать свои права, обращаться в разные инстанции, доказывать законность собственных действий. Участнику сделки лучше самостостоятельно доказывать, что он выполнил все требования к проведению такой сделки, учитывал в деталях все нюансы.
Проблемы с обоснованием средств и подозрения в отмывании денег
Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования.
В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать.
У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.
Попытка уйти от налогов при заключении договора купли-продажи квартиры чревата
Однако поскольку у него на руках — только договор с указанной там меньшей суммой, обоснования банку собственник предоставить не сможет. В итоге есть риск, что с возможностью распоряжаться деньгами возникнут проблемы.
Особенно актуально последнее для тех, кто планирует открыть счёт в другой стране. В Европе вопрос отмывания денег и контроля за движением средств — очень болезненный. И там к таким моментам относятся предельно внимательно.
Во-вторых, проблемы могут появиться и у покупателя. Чтобы рассчитаться с продавцом так, чтобы этого никто не заметил, придётся использовать наличность. А для этого нужно будет снимать довольно крупную сумму.
Однако в настоящем к обналичиванию большинство банков в России относятся подозрительно. Особенно много проблем может возникнуть у покупателя, если он занимает руководящую должность в компании, является ИП или же учредителем фирмы.
Риск блокировки счетов до прояснения экономического смысла такой операции тоже есть.
Репутационные риски
Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя.
Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке.
Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.
Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов.
Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.
А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.
Вероятность опротестования сделки со стороны органов опеки и попечительства
Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства.
Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей.
При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.
На основании всего перечисленного довольно легко сделать вывод о том, что при занижении суммы органы опеки и попечительства придут к выводу, что сделка ущемляет интересы несовершеннолетних. Поэтому они способны запретить продажу такой квартиры.
Естественно, если указать реальную сумму, то вероятность добиться разрешения на проведение сделки намного выше. Однако если уже один раз был дан запрет на сделку, то после этого разобраться с органами опеки и попечительства будет на порядок сложнее.
Занижение цены квартиры при заключении договора купли-продажи многим ошибочно кажется отличной идеей. Никому не хочется переплачивать налоги, а также отдавать серьёзную сумму нотариусу и риэлтору. Однако стоит учесть, что подобное соглашение чревато серьёзными проблемами. Причём последствия могут наступить и через какое-то время, когда все стороны уже успеют забыть о своей экономии.
Поэтому занижать сумму, обозначенную в договоре, не стоит. Такое решение способно обернуться потерями, которые нельзя сопоставить с сэкономленными средствами.
Обмануть ФНС и прогореть: 5 опасных схем с занижением стоимости квартиры
О том, что рынок недвижимости в России начал замедляться, специалисты заявляли практически с начала лета текущего года.
Кто-то утверждает, что всё дело в чрезмерно «взлетевших» ценах, а кто-то видит проблему в обновлённых условиях льготной ипотеки, которые де-факто оставили за рамками доступной программы большинство объектов в крупных городах РФ.
При этом многие считают, что решение Банка России о повышении ключевой ставки до 6,5% также отразится на количестве сделок с недвижимостью не в лучшую сторону, так как банки, скорее всего, поднимут ставки и по нельготным программам кредитования, а застройщики, вероятно, будут перераспределять свою возросшую кредитную нагрузку на дольщиков.
И многие из тех, кто вложил свои деньги в покупку квартир в 2018 или 2020 году, тоже решили, что настало время выводить деньги из метров в прибыль. И не ждать осени, когда количество покупателей, имеющих возможность купить недвижимость, может критически сократиться.
Однако помимо желания заработать на росте стоимости жилья часть таких инвесторов озаботилась вопросами минимизации налогов.
Согласно законодательству, собственник жилья, владеющий им менее трёх или пяти лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых недвижимость перешла в собственность), при продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц — 13%, а это немалые суммы, учитывая ценник, по которому её продают.
Поэтому у некоторых из тех, кто сейчас продаёт квартиры, возникает идея указать в договоре купли-продажи стоимость меньше той, которую покупатель реально передаёт по сделке, уменьшив её до уровня 70% от кадастровой стоимости квартиры (якобы такое занижение не фиксируется налоговыми органами), а потом ещё и имущественный вычет получить. Тогда налог будет или минимальным, или вообще нулевым.
Интерес продавца понятен, но почему на «занижение» должен соглашаться покупатель? Дело в том, что некоторые продавцы объявляют: «Или занижаем, или плюс 13% к цене», а покупатель доплачивать из своего кармана не желает, поэтому даёт согласие на «занижайку». Сейчас продавцы используют несколько видов оформления таких сделок, некоторые из них якобы выгодны ещё и покупателю, а две — только продавцу.
Данный документ составляется вместе с договором купли-продажи квартиры (ДКП), и текст его предполагает, что продавец обязуется выплатить покупателю разницу между фактически переданной суммой и той, что указана в ДКП, если сделка будет признана недействительной.
Есть другой вариант этой схемы: расписка подразумевает просто указание всей суммы, которая была передана от покупателя продавцу.
Само собой, при оформления сделки эти расписки никому не предъявляются, а для подтверждения расчётов используют другие — с суммой, аналогичной указанной в договоре.
— Если рассматривать такие документы с точки зрения «усыпления бдительности» продавца, то, возможно, это и работает. Однако с правовой точки зрения вряд ли такая расписка может иметь решающее значение в суде, — считает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.
— Предъявителю такого рода документов придётся доказывать взаимные условия сделки.
А суд, в свою очередь, может признать такое оформление взаиморасчётов злоупотреблением правом, имеющим целью уклонение уплаты от налогов, а значит — в защите этих прав может быть отказано на основании положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ.
При оформлении расчётов распиской о передаче денег свыше цены, указанной в ДКП, в счёт неотделимых улучшений квартиры, сделка преподносится как двойная: одна подразумевает расчёт за квартиру, вторая как оплата — за улучшение этого помещения. В теории всё чисто, продавец прикрыт законом, а покупатель получает реальное подтверждение, что он передал именно ту сумму, которую уплатил.
— На практике с этой схемой всё непросто, — поясняет адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — В случае реституции (принудительного возврата денег и квартиры по суду. — Прим.
Лайфа) бывший продавец, как правило, заявляет о соразмерном уменьшении уплаченной цены (например, в связи с износом, который произошёл по вине приобретателя). Либо может быть вариант, когда продавец будет утверждать, что квартиру ему вернули с отсутствием дорогостоящих неотделимых улучшений.
Ведь обычно покупатель делает в квартире ремонт, вот после него улучшения якобы и исчезли, а значит, возвращать деньги не за что.
Закон позволяет прямо в договоре купли-продажи указать о наличии дополнительного соглашения об изменении цены. При этом, согласно действующим правилам, такой «доп» подлежит госрегистрации и вступает в силу с момента этой регистрации, однако никаких сроков для этого законом не установлено.
То есть по факту договор составляется, но вместе с остальными документами не подаётся, хотя расчёты осуществляются. А регистрацию, если такая необходимость возникнет, можно осуществить в любое время и даже в судебном порядке по требованию одной из сторон.
Обычно такая схема преподносится как «благо для покупателя», ведь деньги, переданные сверх цены квартиры, согласованной в договоре, покупатель может потребовать вернуть назад как неосновательное обогащение.
— По факту дополнительное соглашение к ДКП никаких рисков не исключает, — указывает заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин.
— В случае возникновения спора продавец может (и обязательно будет) оспаривать сам факт подписания такого соглашения. При этом назначение судом экспертизы подписи лица, как правило, не даёт однозначного ответа.
И, конечно, у суда возникнет вопрос о злоупотреблении правом, а в этом случае, скорее всего, вернуть деньги в полном объёме не удастся.
Смысл конструкции в том, что продавец, получая ДКП с «занижайкой», подписывает договор, по которому в случае наступления неблагоприятных последствий он обязуется погасить заём на сумму, которая была реально передана покупателем. Эта «схема» в текущих реалиях адаптирована из практики оформления сделок с элитными квартирами, там и раньше применялись расчёты в форме займов, которые, кстати, вообще не подлежат налогообложению.
— Да, практика ДКП плюс договор займа существует, — подтверждает риелтор Галина Смирнова. — Однако не все продавцы на неё готовы. Многие опасаются, что экономия на налогах может «выйти боком», если вдруг покупатель захочет истребовать деньги.
Кроме того, договор займа никак не защищает покупателя, если в течение трёх лет продавец будет признан банкротом, ведь тогда конкурсный управляющий будет вправе оспорить сделку и забрать у покупателя квартиру для того, чтобы включить её в конкурсную массу.
Конечно, о всех перечисленных «схемах» прекрасно знают в Федеральной налоговой службе, и инспекторы из этого ведомства воспринимают их как однозначно противозаконные. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Как правило, при возникновении претензий (а проверка может быть назначена не по поводу купли-продажи, а совсем по другому основанию) продавец рискует быть привлечённым к реальной ответственности с доначислением налога и наложением штрафа, тогда вместо экономии он получит «хороший минус».
А покупатель по сделкам со «схемами» обычно признаётся соучастником, а значит, он лишается права на налоговый вычет, так как закон предоставляет эту льготу только добросовестным приобретателям.
Для комментирования авторизуйтесь!
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.
Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?
В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.
Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.
Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.
Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.
| Договор купли-продажи квартиры |
|
| Договор купли-продажи неотделимых улучшений |
|
С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.
Каковы риски покупателя при занижении стоимости?
Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.
Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.
Признание сделки недействительной
Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:
- сделка нарушает закон;
- сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
- сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
- сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.
Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.
К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.
Последствия недействительности для покупателя
Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.
Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.
Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.
Какие банки дадут ипотеку?
Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».
Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.
| Сбербанк | + |
| ВТБ | Решается индивидуально |
| Банк «Санкт-Петербург» | + |
| Абсолют банк | — |
| АК Барс | — |
| Россельхозбанк | — |
| Уралсиб | — |
Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.
Заниженная стоимость квартиры в договоре. Чем грозит и как лучше оформить?
Случается, что продавец квартиры категорически не хочет указывать в договоре стоимость, за которую он действительно продает свою недвижимость. Были времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали цену 1 миллион рублей.
Население России не очень любит платить налоги в полном объеме, и сейчас приобретает достаточно обширную практику указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70%-71% от кадастровой цены продаваемого объекта недвижимости.
Почему не стоит указывать заниженную стоимость
В такой ситуации покупатель действительно рискует, поскольку в случае расторжения договора, признания его недействительным и т.п., возврату будет подлежать только сумма, указанная в договоре.
Если продавец категорично не хочет указывать реальную стоимость, то имеет смысл подумать над тем, стоит ли вообще покупать именно этот объект. Однако может случиться, что квартира прошла все проверки, совершенно «чистая», а единственная проблема это то, что продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре и хочется приобрести именно этот объект недвижимости.
В этой ситуации, как правило, продавцы предлагают указать в договоре 70% от кадастровой стоимости, а на остальную сумму (разницу) написать расписку.
В расписке можно написать, что эта сумма за неделимое улучшение, за ремонт, в общем вариантов масса.
Смысл каждый раз один: в договоре стоимость одна и при этом есть расписка на разницу, где продавец указывает, что за проданную квартиру получил разницу между суммой договора и реальной стоимостью покупки.
При этом, как правило, указывается, почему и откуда эта сумма взялась. Иногда могут даже не указывать, а просто подписать расписку на сумму разницы.
В этом есть минус, потому что далеко не всегда суды, если в последующем будут какие-то споры по квартире, удовлетворяют требования, основанные на обязательствах по подобным распискам.
Расписка действительно является доказательством подтверждения факта передачи денежных средств, но при этом суды говорят о том, что есть договор, в договоре определена стоимость, а что еще передавалось по расписке, это не относится к стоимости договора.
Стоит попробовать договориться с продавцом, узнать из-за чего он не хочет указывать полную стоимость. Вопрос всегда упирается только в налоги, продавец не хочет платить налог с дохода, который он получает от продажи.
Можно договориться о том, что этот налог, который должен заплатить продавец, будет выплачен с покупателем пополам.
В крайнем случае, если квартира того стоит, покупатель может выплатить и полную стоимость налога, тогда у продавца не будет причин писать заниженную стоимость и в договоре пройдет полная сумма.
Дополнительное соглашение
Есть еще один вариант, когда вы в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно вы подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи и этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора.
То есть в дополнительном соглашении к договору купли-продажи прописывается, что изменяется пункт договора, где прописана цена приобретаемой недвижимости. Указывается, что стороны договорились изменить этот пункт и читать его в следующей редакции, а в этой редакции уже указывайте реальную стоимость, за которую вы эту квартиру действительно покупаете.
В настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а государственной регистрации обязательно подлежит переход права собственности по данному договору. Соответственно в Росреестр подается первоначальный договор с суммой, которую хотел продавец и Росреестр направляет в налоговую имеющиеся данные по этому договору.
При этом у вас на руках остается дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры и если потом возникнет какой то спор, у вас будет больше шансов доказать, что вы купили не за ту цену, которая была в основном договоре, а за цену, которая фигурирует в дополнительном соглашении.
Надо отметить, что данный вариант судами тоже трактуется неоднозначно, поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и все равно посчитать по первоначальной стоимости. В любом случае, ситуация с таким дополнительным соглашением лучше чем писать просто расписку на разницу.
Заниженная стоимость в договоре купли-продажи квартиры
«Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Денис. Мне необходима юридическая консультация. Дело вот в чём: я присмотрел себе однокомнатную квартиру на вторичном рынке, в которой абсолютно всё меня устраивает. Предложение действительно интересное во всех отношениях: и по цене, и по планировке, и по удачному расположению объекта рядом с метро. Но продавец выдвигает дополнительное принципиальное условие – продажа квартиры будет происходить по схеме с неполной стоимостью в договоре.
Хозяин обосновывает свою позицию тем, что жильё он получил в результате безвозмездной сделки по наследству совсем недавно, и в собственности недвижимое имущество у него менее 3-х лет, а платить полностью налоги 13% с суммы в 8.5 млн рублей он не собирается. Кадастровая стоимость объекта примерно 7.3 млн рублей.
Минимально возможная 70% налогооблагаемая ставка при этом по предварительным подсчётам в рублёвом эквиваленте составляет примерно 5.1 млн. Однако собственнику эта цифра кажется, видимо, слишком большой, даже налоговый вычет в 1 млн рублей его не спасает, и он предлагает занизить стоимость квартиры в договоре до 3.5 млн.
рублей.
Уверен, что не только мне эта сумма за ликвидную квартиру в Москве кажется ничтожно малой и неправдоподобной.
Я, если честно, не совсем понимаю степень риска для себя в данном положении, да и как быть со второй частью платежа – как правильно оформить разницу, которая вне контракта? Что вы посоветуете как профессиональный участник рынка недвижимости в данной ситуации? Стоит ли соглашаться на такие сомнительные условия и чем грозит занижение цены в ДКП сторонам сделки? Заранее благодарю за ответ».
Хороший вопрос! Что могу сказать по этому поводу? Описанная выше ситуация, к сожалению, характерна для современного рынка вторичной недвижимости.
С одной стороны незадачливый хозяин жилья со свежей собственностью на недвижимое имущество, который не внемлет ничьим здравым советам, с другой – озадаченные потенциальные покупатели, которые не знают, с какого лучше боку подступиться к объекту. Как говорится — и хочется, и колется…
В данном конкретном случае существует большая доля вероятности, что сомнительная операция попадёт на карандаш Росфинмониторингу или Федеральной службе налоговой полиции.
В результате проверки и по представлению которых сделка может быть либо приостановлена, либо в судебном порядке признана притворной, а деньги на счетах заморозятся на неопределённый срок до выяснения всех истинных обстоятельств.
Именно поэтому для всех участников процесса важно осознавать, что все сделки купли-продажи недвижимости рассматриваются налоговым ведомством через призму 70% порога от кадастровой стоимости.
Указывать цену в договоре ниже этой планки нет никакого смысла.
Даже если рыночная стоимость объекта значительно ниже государственной, налог всё равно будет начисляться исходя из минимальной базовой ставки налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.
Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?
На рынке вторичной городской недвижимости существует стереотип, что абсолютно все продавцы, которые занижают стоимость в договоре, делают это с одной лишь с целью — не платить налоги с продажи квартиры. Это не совсем верно. На самом деле истинные мотивы скрывать белую выручку несколько иные и их намного больше.
Например, при разделе имущества близких родственников и бывших супругов есть смысл указать цену существенно ниже рыночной, чтобы не делиться вовсе или делиться с заинтересованными лицами, но уже значительно меньшей долей денежных средств.
Кроме того, собственники недвижимого имущества освобождаются от уплаты налогов при продаже лишь при соблюдении строго определённых законом условий:
- по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация);
- по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2020 год, если это единственная собственность гражданина);
- по истечению 5-ти лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов).
В случае, если продавцы не попадают под эти категории, то при реализации недвижимости (квартир, комнат, долей, земельных участков, домов и дач) они задумываются о том, как существенно уменьшить налоговое бремя и стремятся это сделать, как им кажется, одним единственно возможным способом – указав неполную стоимость в соглашении об отчуждении, напрочь забывая при этом и о других допустимых инструментах. Например, таких, как снижение кадастровой стоимости объекта. Но это уже совсем другая история…
Схема сделки купли-продажи жилья с неполной стоимостью в соглашении
Алгоритм реализации подобного рода сделки выглядит следующим образом: при подписании договора купли-продажи квартиры непосредственными участниками процесса получение продавцом денежных средств от покупателя подтверждается расписками, которые оформляются при личном присутствии приобретателя и по строго установленному образцу:
- Первая расписка пишется на сумму, указанную в официальном договоре.
- Вторая расписка пишется на разницу от фактической стоимости и цены, указанной в основном соглашении.
После этого все деньги (и первая, и вторая часть) закладываются в заранее арендованную банковскую депозитарную ячейку, условием доступа к которой будет являться договор с отметками Россреестра о регистрации перехода права собственности на объект. Ключ от хранилища при этом остаётся у покупателя.
После успешного завершения процедуры регистрации возникновения права собственности на квартиру участники сделки встречаются в банке и обмениваются ключом от сейфа и расписками.
На заключительном этапе купли-продажи жильё передаётся новому собственнику с подписанием соответствующего акта, в котором также фиксируется отсутствие каких-либо взаимных материальных претензий.
Неполная стоимость при ипотеке
Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов.
В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы, и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».
Новостройки по заниженной в договоре цене – обычное дело
Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%.
Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близки к истине. При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?».
Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки.
Если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.
Реализовать без лишних вопросов сделку по схеме с заниженной ценой в ДКП в новостройках действительно намного проще, потому как для этого созданы практически идеальные условия.
В момент постановки многоквартирного жилого дома на кадастровый учёт за основу государственной оценки и стоимости берутся данные, которые указаны в договорах застройщика. Но с каждым годом кадастровая стоимость новостройки будет только расти и стремительно приближаться к рыночной.
Поэтому текущий отчётный период (сразу же после сдачи дома и оформления собственности) — наиболее выгодный момент для продажи продукта инвестирования на первичном рынке.
Факторы риска при покупке квартиры за неполную стоимость в договоре
В случае расторжения сделки в судебном порядке по инициативе одной из сторон (или по требованию контролирующих и надзорных государственных органов) покупателю будет возвращена ровно та сумма денежных средств, которая указана в официальном договоре купли-продажи квартиры.
Расписки на второй финансовый транш, по факту имеющие полную юридическую силу, на практике судебными инстанциями принимаются во внимание при рассмотрении дела лишь в том случае, когда составлены по всем нормам и правилам оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме.
Иными словами, покупатель сильно рискует остаться без значительной части своих кровных денег в результате одной лишь неточности, оплошности (опечатки), халатности консультанта или же своей собственной безграмотности и самонадеянности.
Именно по этой причине на сделке продавцы иногда переписывают расписки по 10-12 раз, пока не добьются эталонного образца.
Кроме того, в момент, когда покупатель идёт на сделку с неполной стоимостью в ДКП, это означает, что он вступил в преступный сговор с продавцом.
В результате нарушения норм права наступает обоюдоострая юридическая ответственность, предусмотренная соответствующими статьями законодательства, которая, в зависимости от степени вины/ущерба, причинённому бюджету и казне, может быть как административной, так и уголовной.
В чём заключаются риски продавца?
Деяние продавца при проведении сделки с заниженной ценой в ДКП согласно закону квалифицируется как налоговое преступление. Ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов регламентируется нормами права 198 и 199 УК РФ. Санкция по статьям предусматривает следующие виды наказаний:
- Штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы/иного дохода осужденного за период от 1 до 2-х лет.
- Арест на срок до 6-ти месяцев или лишение свободы на срок до 2-х лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до 3-х лет или без такового.
- При уклонении от уплаты налогов, совершённое группой лиц по предварительному сговору в особо/крупных размерах (от 15/45 млн и выше), суд может наложить штраф от 200 до 500 тысяч рублей, наказать принудительными работами на срок до 5-ти лет, либо лишить свободы на срок до 6-ти лет.
Юридическая помощь и услуги риэлтора
Как опытный высококвалифицированный специалист в сфере оборота вторичной городской и загородной недвижимости, готова сопроводить сделку любой степени сложности, в том числе и с неполной стоимостью в договоре купли-продажи.
Дерзайте, но помните — инструмент занижения требует от исполнителя ювелирных настроек, в умелых руках это уникальная возможность для существенной экономии семейного бюджета, а при кустарной реализации — ничто иное, как бомба с часовым механизмом.
Обращайтесь в случае возникновения любых вопросов – буду рада помочь консультацией, разъяснениями или реализацией сделки.
Всегда ваша – Татьяна Мамонтова частный риэлтор-юрист, работаю по Москве и Московской области