Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры

  • Широко распространено мнение, что квартиры, расположенные на первом этаже, имеют лишь недостатки, хотя с точки зрения согласования перепланировок это совсем не так.
  • Первый этаж, то есть тот факт, что под квартирой нет жилых помещений, дает большие преимущества при перепланировке.
  • При перепланировке на первом этаже можно применить решения, которые недоступны для согласования на других этажах.

Квартира на первом этаже – плюсы и минусы

Практически те же преимущества имеют и квартиры, расположенные над нежилыми помещениями – магазинами, офисами и т. п. Обычно это квартиры расположенные на втором этаже.

  1. Но в нашей практике были новостройки, в которых было два первых нежилых этажа или даже какие то исключительные случаи, например этаж в середине высотного дома, но под этим этажом был технический этаж.
  2. В этих случаях и третий этаж и технический этаж в середине дома приравнивается к первому.
  3. Но конечно же, 95 процентов случаев в нашей практике это квартиры расположенные на 1 этаже жилого дома.
  4. Минусы: повышенный уровень уличного шума (здесь многое зависит от места расположения дома в городской застройке и конструктивных особенностей здания), грязный воздух, сырость, влажность и холодные полы из-за близости к подвалу.
  5. Плюсы: возможности согласования таких перепланировок, которые нельзя согласовать на других этажах.
  6. Основным ограничением в перепланировке большинства квартир является привязка к помещениям ниже расположенных квартир.
  7. Например запрещено располагать кухни/ванные/санузлы над жилыми комнатами соседей снизу, однако если квартира расположена на первом этаже, данных ограничений не существует, так как соответственно снизу нет квартир.
  8. К примеру, перенос кухни на 1 этаже, если в кухне электроплита, может быть выполнен полностью в жилую комнату.
  9. К тому же, при таком расположении квартиры существуют более широкие возможности замены газовой плиты на электрическую с отказом от газификации кухни.
  10. При переносе или расширении помещений санузла не требуется учитывать расположение помещений снизу – ванную или уборную можно устроить практически в любом месте квартиры, главное что бы это было технически реализуемо.

Кроме того, при перепланировке есть возможность даже увеличить площадь квартиры. Например, пристроить балкон. Хотя согласовать такие работы непросто и дорогостояще.

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартирыПервый этаж

Перепланировка квартиры на 2 этаже и на 1 этаже. Отличия в согласовании

Еще раз отметим, что второй этаж фактически с точки зрения перепланировок приравнен к первому, если на первом этаже расположены нежилые помещения.

То есть ключевой момент согласования перепланировок на втором этаже, это то, что находится на первом этаже.

Если на первом этаже находится квартира, то второй этаж не отличается ничем особенным от этажей выше, так как многое «завязано» на планировке квартиры на первом этаже, то есть расположения в ней жилых комнат, кухни, санузлов и т.д.

Но если на первом этаже расположено нежилое помещение и не важно какое – магазин, офис, государственное учреждение и т.д., то фактически второй этаж приравнивается с точки зрения согласования к первому, так как помещение ниже практически ничем нас не ограничивает в планировочном решении.

То есть мы можем, например, расположить санузлы в зоне жилых комнат, так как запрет не располагать санузлы над жилыми комнатами соседей снизу здесь не «работает», так как снизу жилых комнат нет. Или перенести кухню (если плита электрическая) в жилую комнату и т.д.

Поэтому если у вас квартира расположена на втором этаже, а внизу квартир нет, то множество ограничений связанных с перепланировками, у вас снимается, и можно реализовать планировочное решение совершенно недоступное соседям, которые находятся выше.

Отличий между первым и вторым этажом в этом случае всего два:

Перепланировки квартир на первом этаже принципиально допускают возможность пристройки балкона или лоджии, а также устройство отдельного входа в квартиру.Для квартир, расположенных на втором этаже над нежилыми помещениями, такие варианты недоступны.

  • Как документально доказать для рассматривающего документы органа, что на первом этаже нежилые помещения?
  • В большинстве случаев для этого из управляющей компании берется справка, форму которой вы можете видеть ниже.
  • Установленной формы справки нет, она может быть написана в свободной форме.
  • Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартирыЗаявление в ГБУ Жилищник
  • Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры
  • Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры
  • Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры
  • Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры
  1. Это могут быть и другие документы, такие как, например, план БТИ всего этажа с экспликацией, запрошенный в БТИ, но обычно справку из управляющей получить быстрее, и она в большинстве случаев бесплатная.
  2. Хотя это не обязательный документ, но обычно мы берем его в качестве доброй воли, что бы облегчить процесс рассмотрения инспектором жилищной инспекции.
  3. Инспектор в любом случае, будет запрашивать посредством межведомственного взаимодействия план БТИ помещения ниже.
  4. И если с квартирами нет сложностей понять какое помещение находится ниже, необходимо посчитать в плюс или минус квартиры на этаже, то с нежилыми помещениями значительно сложнее и понять точно над каким помещением расположена квартира бывает для инспектора рассматривающего объект затруднительно.

Что разрешено и запрещено при перепланировке квартир 1 этажа

Перепланировка в многоквартирных домах регламентирована постановлением Правительства Москвы №508-ПП, положениями жилищного законодательства, санитарными и строительными нормами.

Регламент согласования перепланировки в Москве № 508-ППСкачать

  • В Подмосковье это регламентируется постановлением № 27РВ-278, в целом данный регламент составлялся на основе 508-ПП и они очень похожи.
  • Если в Москве практика согласования по всем округам одинаковая, то в Московской области в некоторых нюансах практика согласования в различных районах может различаться.
  • Итак, что можно из ключевых моментов:
  • перенести кухню с электрической плитой полностью в жилую комнату. (сложности могут быть только с однокомнатной квартирой, но в большинстве случаев вопрос также решаем организацией кухни-ниши).
  • расширить ванную или санузел (и даже полностью перенести) на кухню и в жилую комнату.
  • расширить электрифицированную кухню за счет жилой комнаты.

Что нельзя:

  • все те же запреты, которые существуют и для остальных этажей.

Узнать о том, что разрешено, а что запрещено делать при перепланировке, вы можете из другой статьи на нашем сайте, перейдя по ссылке.

Теоретически на первом этаже можно перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Но стоит отметить, что практика последних лет свидетельствует о минимальных шансах на согласование такого перевода.

Перепланировка ванной и санузла на первом этаже

Часто при перепланировке требуется осуществить перенос так называемых мокрых зон, к которым относятся помещения ванной, душевой, уборной и совмещенного санузла.

К мокрым зонам причисляют все помещения, имеющие сантехническое оборудование, включая кухню.

Но считать кухню мокрой зоной можно лишь условно, так как для помещения кухни требования СП 71.13330.2011 в части устройства гидроизоляции пола не носят обязательного характера.

  1. Помещение постирочной также не считается мокрой зоной – размещение бытовой техники, включая стиральную машину, нормами никак не регламентируется.
  2. Для всех остальных помещений, относящихся к мокрым зонам, соблюдение требований обязательно независимо от наличия соседей снизу. 
  3. Фактически данные зоны можно располагать на первом этаже где угодно, так как снизу квартир нет и мы не нарушаем большинства норм.

Второй этаж также с точки зрения перепланировки приравнен к первому, но только, как уже говорилось, при условии, что на первом этаже расположены нежилые помещения (магазины, офисы и т.д.).

  • То есть формально мы на втором этаже можем разместить санузел в жилой комнате, так как снизу жилых комнат нет.
  • Гидроизоляция пола в квартире на первом этаже проводится по тем же нормам, как и на любом другом.
  • Данный вид работ относится к скрытым и требует оформления актов скрытых работ.
  • Гидроизоляция мокрых зон и акт скрытых работ, фото.
  • Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартирыФото гидроизоляции
  • Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры
  • Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры
  • Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры

Перепланировка вентиляции в квартире на первом этаже

  1. Периодически наших специалистов спрашивают, можно ли в квартире 1 этажа уменьшить вентиляционный короб или вовсе его демонтировать.
  2. На первый взгляд подобная перепланировка может показаться логичной, ведь такие изменения не затрагивают квартиры, расположенные выше.

  3. Однако подобная перепланировка относится к запрещенным – площади сантехнических шкафов и коробов вентиляции не включаются в площадь квартиры и не принадлежат ее собственнику.

Жилищная инспекция отказывает в согласовании такой перепланировки именно с точки зрения затрагивания общедомовой собственности (ее уменьшения).

И не важно, что демонтаж короба не повлияет на вентиляцию соседей выше.

На фото вентиляционный короб первого этажа.

  • Трубы в сантехническом коробе

В Москве, согласно п. 10.5 Приложения 1 к ППМ №508-ПП «Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов» запрещена.

И подрезать вентиляционный короб как на фото представленных ниже запрещено и на первом и на всех остальных этажах:

Подробнее о вентиляционных коробах вы можете прочитать в статье по ссылке.

В Подмосковье действуют аналогичные нормы, запрещающие изменение и демонтаж вентиляции вне зависимости от этажа.

Затрагивание несущих стен в квартире первого этажа

  • Устройство дверного проема в несущей стене является одним из наиболее сложных вариантов перепланировки и может быть выполнено далеко не во всех случаях.
  • Возможность устройства проема в несущей стене напрямую зависит от нагрузки, которая приходится на несущие конструкции.
  • При инженерных расчетах, на основании которых принимается решение о допустимости устройства проема и его возможной ширине, учитывается множество факторов:
  • тип конструкции дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный); 
  • этажность здания и этаж расположения квартиры;
  • наличие выполненных проемов в данном месте у соседей сверху и снизу;
  • состояние строительных конструкций и взаимное расположение элементов.
  1. Выполнить проем в несущей стене квартиры на первом этаже сложно из-за того, что несущие конструкции должны выдерживать нагрузку от веса всего здания. 
  2. В кирпичных домах вероятность успешного согласования устройства дверного проема в несущей стене первого этажа несколько выше.
  3. Пример проекта перепланировки с дверью в несущей стене

Узаконивание перепланировки на 1 этаже

  • Перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещений, которое требуется отражать на плане БТИ.
  • Если в результате ремонта планировка квартиры будет отличаться от документов БТИ, такие работы требуют согласования.
  • Помимо изменений внутри квартир, на первых этажах надзорными органами часто фиксируются следующие нарушения:
  • Присоединение балконов и лоджий.
  • Устройство дополнительного входа в квартиру и использование как нежилого помещения.
  • Присоединение коммуникаций через подвал.
  • И наконец хит последних лет — деление квартиры на студии. (Здесь обычно идет «комбо» и коммуникации проводятся через подвал и несколько кухонь в жилых комнатах и балконы присоединяются для увеличения площади комнат и т.д.)
  1. Важно помнить, что вне зависимости от того, когда и кем была выполнена перепланировка, ее требуется согласовывать.
  2. Согласовать предстоящие и узаконить выполненные работы можно только в том случае, если соблюдены действующие нормы и регламенты, разработана необходимая проектная документация.

  3. На протяжении многих лет наша организация специализируется на разработке проектов, технических заключений и согласовании перепланировок в Москве и Московской области.
  4. Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

  5. Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.
  6. Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.
Читайте также:  Срок развода через суд

Бесплатная консультация:

Что такое входная группа?

Входная группа — это совокупность архитектурных и инженерных элементов на входе в здание: тамбур, крыльцо, пандус, навес, колонны, лестницы. Они выполняют декоративную и защитную функции.

Комплекс защищает от ветра, атмосферных осадков, взглядов посторонних.

Что такое входная группа жилого дома, магазина, коттеджа, офиса, из каких материалов изготавливают ее компоненты, в чем их преимущества, особенности — об этом мы расскажем в статье.

Содержание статьи:

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры

Требования к входным группам

Как бы ни был организован вход в здание, он должен гармонировать с фасадом и внутренним убранством холла.

Но есть и определенные технические требования:

  • Безопасность — надежная защита от нежелательного проникновения.
  • Износостойкость — сохранение функциональности даже при непрерывном использовании.
  • Энергоэффективность — предотвращение теплопотерь при закрытой двери.
  • Звукоизоляция — хорошая защита от уличного шума.
  • Качественная отделка — сохранение первоначального вида, устойчивость к колебанию температур и ультрафиолетовому излучению.

Где их используют

Входные группы самых разных конфигураций предусмотрены в любом строении.

Для общественного, образовательного или медицинского учреждения это может быть крыльцо с несколькими дверьми и козырьком. В торгово-развлекательных центрах с большой проходимостью часто устанавливают стеклянные карусельные двери.

В частном доме это пластиковая или металлическая конструкция с одним или двумя дверными полотнами, следующими друг за другом.

Устройство входных групп

Оптимальную конфигурацию подбирают исходя из климата, архитектурных особенностей здания, рельефа местности и предпочтений владельца недвижимости.

Входные двери могут быть расположены:

  • в плоскости фасада;
  • немного выступать за его пределы;
  • в тамбуре, т.е. находиться на достаточном расстоянии от стены, чтобы можно было обустроить полноценный крытый коридор с полным или частичным боковым остеклением.

Если это высокий первый этаж, то отстраивают крыльцо со ступеньками и перилами. Навес защищает от солнца и осадков. Осветительные приборы фиксируют под козырьком или на стенах.

В качестве украшения часто встречаются:

  • кованые элементы;
  • колонны;
  • резные ограждения;
  • декоративные отделочные материалы;
  • вазы с растениями.

Основные элементы входной группы в доме

В комплекс элементов входят двери, козырьки, навесы, маркизы, онинги, колонны, лестницы. Не везде можно встретить полный комплект. Одни элементы используют только для оформления, другие выполняют важные защитные функции.

Двери

Обязательный элемент практически для всех типов строений. Если это входная группа в частном доме, скорее всего, они будут распашные. Возможные варианты для коммерческих объектов, многоэтажных зданий:

  • Маятниковые двери. Их часто устанавливают в широких проемах с высокой проходимостью, створки распахиваются в обе стороны (внутрь и наружу).
  • Радиусные. Для просторных дверных проемов. Минимальный радиус открытия составляет 1,5 м. Применение: торговые центры, спортивные комплексы, концертные залы, гостиницы. Решение для строений с полукруглым фасадом.
  • Раздвижные — створки смещаются в сторону.

При выборе конкретного варианта следует учитывать тип объекта. Прежде чем решить, как оформить входную группу в магазин или частный дом, обратите внимание на архитектурные особенности, размер проема, проходимость, требования к безопасности.

Онинг

Это металлический каркас, обтянутый плотной, часто виниловой тканью, который защищает от дождя, снега, града. В России распространен в меньшей степени, чем за рубежом, это можно объяснить климатическими особенностями, менталитетом. Часто используется как носитель рекламы.

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры

Маркизы

Алюминиевый каркас, отделанный тканью. Защищает от дождя и солнца, не закрывая обзор из окна. Его устанавливают непосредственно над дверью. Полотно можно использовать для нанесения рекламы. По конструкции есть рулонные и корзиночные маркизы. Отдельная категория — маркизолетты (с отклонением полотна до 150 ⁰).

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры

Козырьки и навесы

Защищают от осадков, солнца. Форма может быть криволинейной, куполообразной или прямоугольной. Основа конструкции — металлический каркас. Верхняя часть обычно выполнена из листового металла, кровельного железа, металлочерепицы. Распространены козырьки и навесы из поликарбоната.

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры

Крыльцо с лестницей

Эти элементы есть в зданиях с цоколем. В оформлении применяют каменную кладку, кованые поручни и опорные столбы. Самая частая проблема, с которой сталкиваются проектировщики — как сделать входную группу, если предполагается пандус. Он необходим в большинстве коммерческих и общественных объектов.

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры

Материалы для входной группы

В большинстве современных строений входная группа состоит из дверей и козырька. Самые популярные материалы для изготовления такой конструкции — ПВХ, поликарбонат и металл.

Пластик

Пластиковые входные группы представляют собой комбинацию профилей, дополненных сэндвич-панелями, стеклопакетами, ПВХ-панелями. Преимущественно пристроены к одной из стен строения, могут содержать дополнительные элементы: ступени, ограждение с перилами, козырек, онинг. Входные группы из ПВХ-профиля ценят за герметичность, простоту установки.

ОКНО.ру — Качество на первом месте!

Только до конца месяца действуют специальные скидки от 30% на окна и балконы!

Хочу скидку

Поликарбонат

По эстетичности и прочности превосходит пластиковый вариант. Имеет массу преимуществ: высокая степень светопропускания, исключительная прочность, декоративность, доступно изготовление элементов сложной формы. Один из лучших материалов для изготовления радиусных конструкций.

Металл

Входные группы из алюминиевого профиля сочетают повышенную прочность со сравнительно небольшой массой. Рассчитаны на продолжительную эксплуатацию, металл отлично переносит температурные перепады и не подвержен деформации. Конструкция рассчитана на интенсивную эксплуатацию, подходит для коммерческих объектов с высокой проходимостью.

Алюминиевые входные группы — лучшее решение по комбинации стоимости/надежности. Доступно изготовление каркаса любой формы, в том числе арочной или произвольной, что существенно расширяет дизайнерские возможности. Их предпочитают для остекления большой площади, потому что алюминий гораздо легче пластика.

Классификация входных групп

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры

При проектировании входной группы необходимо учесть ее класс. Различают два основных типа:

  • Для общественных зданий, к которым относят: торговые, спортивные и развлекательные комплексы, магазины, гостиницы, офисы, медицинские и образовательные учреждения.
  • Для жилых объектов: малоэтажных и высотных домов, коттеджей и дач, других построек подобного типа.

Для зданий с высокой проходимостью в приоритете прочность, надежность и долговечность. Кроме того, необходимо обеспечить безопасность посетителей и доступ для лиц с ограниченными возможностями.

Советуем еще почитать

Все тонкости процесса согласования входной группы в нежилое помещение в многоквартирном доме

Малый бизнес с каждым годом все активнее развивается, а его владельцы все чаще прибегают к аренде или покупке помещений в жилых домах. И именно данный факт приводит к появлению множества вопросов, связанных с особыми нормами и правилами для нежилого помещения в МКД (многоквартирном доме).

Одним из требований является наличие отдельного входа в нежилое помещение, для которого существуют отдельные варианты устройства, нормы, цены и сроки исполнения. Также входная группа должна иметь отдельный подъезд. Обустройство и оформление такого входа это важный многоэтапный процесс, требующий особого внимания и подхода с учетом всех внешних факторов.

Показать содержание

Законодательная база

Законодательной базой для оборудования отдельного входа в МКД является:

В квартирах, принадлежащих жилому фонду, нельзя размещать магазины и офисы. Они предназначены только для постоянного проживания. Поэтому чтобы использовать жилое помещение как магазин, офис и т.д. необходимо воспользоваться статьей 288 ГК РФ для перевода его в нежилое.

Главной отличительной особенностью, согласно статье 22 ЖК РФ нежилого помещения является наличие отдельного входа.

Условия создания такого входа прописаны в статье 40, пункт 2 ЖК РФ (получение разрешения собственников МКД), постановлении Правительства №692-ПП от 27.10.2015 (обязательность наличия входа с улицы и перепланировка помещения, если такового не имеется).

Справка. Если собственнику необходимо объединить смежные помещения, переместить их границы, разбить на большее количество комнат, то разрешение на это не требуется.

Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:

  1. Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
  2. Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
  3. Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
  4. Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.

Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.

Отличия и особенности

Отдельный вход может быть трех видов:

  1. Подъезд с приямком (углубление в стене, примыкающее к стене здания). Приямок должен быть такого размера и формы, чтобы позволять осуществлять подачу огнетушащего вещества и удалять дым с помощью насоса.
  2. Подъезд с лестницей. Если лестница имеет высоту от уровня тротуара больше 0,45 м, то она требует специального ограждения. Уклон должен соответствовать не более 1:2, а уклон пандуса не должен превышать 1:8. Ширина лестницы должна быть не менее ширины самого входа.
  3. Подъезд без приямка и лестницы.

Особенности и требования к оборудованию:

  • Обязательно наличие тамбура (можно сделать тамбур снаружи здания, если есть дополнительное разрешение на это, либо сделать внутри, что сократит площадь помещения собственника).
  • Вход должен быть оборудован пандусом с учетом интересов маломобильных граждан.
  • Лестница должна быть безопасной (не должна скользить, должна иметь поручни).
  • Ступени лестницы должны быть сделаны из металлоконструкций и опираться на плиту, которая, в свою очередь, монтируется на подсыпку.

Рекомендация. Не рекомендуется делать вместо подсыпки фундамент, так как в этом случае потребуется заключать отдельный договор аренды на этот участок земли.

  • Двери входа должны открываться в сторону входа.
  • Если двери стеклянные, то должны быть выполнены из противоударного прочного материала.
  • Дверные проемы должны быть завершены наличниками, откосами, декором и иметь завершенный архитектурный вид.
  • Металлокнструкции не должны быть связаны с несущей конструкцией дома.
Читайте также:  Все нюансы согласования перепланировки квартиры как оформить через Госуслуги и не только

Данное мероприятие считается достаточно дорогим и требует большого количества времени, если не доверить его «профессиональным согласователям».

Существует множество компаний, которые специализируются на оказании услуг по согласованию перепланировки и дают профессиональную консультацию.

Что необходимо иметь?

Потребуются документы подтверждающие права собственника и документальный источник откуда появилась собственность. Техническая документация понадобится на этапе создания проекта, так как содержит информацию о составе материалов конструкций и перегородок, что непосредственно повлияю на ход выполнения работ и перепланировку.

Разрешения необходимы для избежания недовольства соседей и наложения штрафных санкций (о том, какие штрафы могут грозить за проведение незаконной перепланировки, а также как ее можно узаконить, мы рассказывали тут). К ним относятся акты и свидетельства организаций, курирующих нежилые помещения.

Куда подавать документы?

Собственнику нужно будет пройтись по следующим инстанциям для сдачи и получения документов:

  1. Бюро технической инвентаризации (БТИ) города.
  2. МЧС.
  3. Санэпидемстанция города.
  4. Отдел государственного пожарного надзора.
  5. Департамент культурного наследия.
  6. Отдел подземных сооружений.
  7. Государственная жилищная инспекция.
  8. Отдел росреестра.

Сколько ждать ответ и что делать в случае отказа?

Согласование перепланировки нежилого помещения во всех инстанциях и перемещения между ними, сбор нужных документов может занять очень много времени. Сроки могут отличаться, так как каждый проект и условия индивидуальны. В среднем вся процедура занимает от 2 до 6 месяцев.

  • Если по истечении срока ожидания собственник получает отказ, то в первую очередь нужно ознакомиться с причиной (жилищная инспекция обязана ее огласить).
  • Если причина не обоснована и собственник полностью уверен в соответствии нормам и правилам, он может написать исковое заявление в суд.
  • К исковому заявлению нужно приложить:
  1. Копии всех документов, которые подавались для согласования.
  2. Письменный отказ жилищной инспекции.

Судебное разбирательство затратит много времени и финансов, поэтому прежде чем идти в суд, необходимо удостоверится в своей правоте.

Если же собственник устранил причину отказа, то нужно опять обратиться в жилищную инспекцию, имея верный пакет документов.

Оформление акта перепланировки

Акт о завершенной перепланировке выдается инспектором жилищной инспекции после того, как комиссия установит соответствие проделанной работы проекту перепланировки.

Одна из копий такого акта отправляется впоследствии в БТИ (после чего их сотрудники должны будут сделать обмеры). Акт подтверждает факт завершения ремонта с юридической и технической стороны и его соответствие проекту.

Подготовка и регистрация документов

Для получения разрешения на входную группу понадобятся документы:

  1. документы, подтверждающие право собственности;
  2. заявление на получение разрешения для перепланировки;
  3. проект перепланировки;
  4. документация из БТИ;
  5. поэтажный план дома;
  6. техническое заключение от автора дома (в случаях, если переустройство затрагивает несущие конструкции);
  7. разрешение жильцов МКД;
  8. разрешения от СЭС, пожарного надзора, комитета по архитектуре, департамента культурного наследия, отдела подземных сооружений, градостроительства и МЧС;
  9. фотофиксация стены, где планируется сделать вход.

Скачать бланк заявления на разрешение проведения перепланировки в нежилом помещении

При подготовке следует руководствоваться СНиП 2.08-02-89 «Общественные здания и сооружения», в котором прописаны все требования к входным группам. Список документов может отличаться в зависимости от особенностей помещения, его местоположения и целей эксплуатации.

Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории

  1. Разработка проекта.

    Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.

    Проект должна готовить фирма, имеющая специальную лицензию на данный вид деятельности. Обычно его подготовка занимает от недели до 16 дней в зависимости от сложности создания дверного проема в данном МКД.

  2. Получение согласия от жильцов.

    Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.

    Важно!

Можно ли сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже?

Ответ: Да, при наличии соответствующих разрешений от уполномоченного органа местного самоуправления.

Перепланировка жилого помещения на первом этаже

Работы по созданию отдельного входа в жилое помещение являются перепланировкой, то есть изменение конфигурации помещения, которые потребуют внесения изменений в технический паспорт.

Перепланировка запрещена, если это приведет к:

  • ухудшению условий проживания граждан и эксплуатации всего дома;
  • нарушению требований противопожарной эксплуатации, санитарно-гигиенических и иных норм, установленных для многоэтажных жилых домов.

Куда обращаться

Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.

После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль.

Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении.

Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).

В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например,  в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.

Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция.

Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ.

Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.

Какие документы нужны

При обращении в уполномоченный орган, заявитель при себе должен иметь следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • доверенность или иная бумага, удостоверяющая полномочия представителя (если он имеется);
  • документы о праве собственности на жилплощадь;
  • проект отдельного входа (перепланировки);
  • технический паспорт квартиры (если его нет, он запрашивается в порядке межведомственного взаимодействия);
  • согласие всех собственников, проживающих членов семьи.
  • После того, как все документы переданы, заявителю на руки выдается расписка, в которой указано, в какой срок будет готов ответ.
  • Не позже 45 дней (если иное не установлено административным регламентом по предоставлению услуги конкретного органа местного самоуправления) уполномоченный орган должен передать заявителю итоги рассмотрения его заявления: согласовать перепланировку или отказать.
  • Решение направляется заявителю не позже 3 рабочих дней с момента принятия.
  • Отказ в перепланировке можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев.

Проведение перепланировки балкона/лоджии

После того, как собственник получит решение о согласовании планировки, он может начинать все необходимые работы, согласно проекту. Окончание работ должно ознаменоваться подписанием акта приема-передачи, который подписывается органом, выдавшим разрешение. Далее этот акт должен направляться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

В течение 15 рабочих дней Росреестр вносит изменения в реестр и направляет информацию об этом собственнику жилья.

Плюсы и минусы отдельного входа

Плюсы:

  • приватность и независимости от соседей;
  • экономия на коммунальных услугах (например, отказ от оплаты домофона);
  • комфорт и безопасность (можно оборудовать отдельный вход удобным крыльцом, постелить противоскользящие материалы и т.д.);
  • возможность выделить долю в квартире другому собственнику, создав для него отдельный вход и при этом не пересекаться.

Минусы:

  • длительность процедуры получения разрешения на перепланировку;
  • высокая стоимость проекта перепланировки;
  • проведение самостоятельной уборки крыльца.

Если собственник жилья сделал отдельный вход, он может задуматься о переводе жилья из жилого в нежилое для открытия, например, магазина.

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru

Квартира на первом этаже​ Katerina Kalamata

{«id»:87407,»gtm»:null}

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте.

На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех.

Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы.

С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве.

Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота.

Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Купила квартиру для перевода в офис Katerina Kalamata

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

  • · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.
  • заключение районной СЭС о возможности переоборудования
  • заключение районного МЧС о возможности переоборудования
  • заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.

!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

Переоборудованная под офис квартира Katya Kalamata

Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли.

За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем.

После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные.

Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства.

Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте.

Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд.

Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Разрешение на переоборудование Katerina Kalamata

Разрешение получено — привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась.

Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ.

Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново.

Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов.

Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом.

За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион.

Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.

вход в офис​ Katerina Kalamata

Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.

Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны.

Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности.

К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.

Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.

На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:

  1. Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.

  2. Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.

  3. Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.

  4. Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.

  5. Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.

  6. Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс — это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.

  7. Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.

Перепланировка коммерческой недвижимости. Особенности оформления документов при строительстве отдельного входа

Стильный и интересный интерьер офисов, общественных мест, производственных помещений привлекает внимание, способствует росту и развитию бизнеса. Но модернизация пространства должна быть выполнена в соответствии с требованиями законодательства.

Это касается не только технической части, но и правовой. Какие сложности и нюансы могут встретиться на пути к перепланировке коммерческой недвижимости?

Что входит в понятие перепланировки и когда требуется разрешение?

Понятие перепланировки нашло свое отражение в 4 главе ЖК РФ. Подразумевается изменение изначально продуманной конфигурации нежилого объекта, которое должно быть внесено в соответствующий план и иные технические документы. Об этом гласит 2 часть статьи 25 ЖК. К перепланировке коммерческой недвижимости относят следующие действия:

  • установка новых проемов под окна и двери;
  • внутренних перегородок, их снос и перенос;
  • увеличение полезной площади путем создания антресольного этажа;
  • перенос инженерных сетей и коммуникаций;
  • изменение положения входа, тамбура и так далее;
  • перенос санитарного или технического оборудования;
  • монтаж лестниц.

Не являются перепланировкой действия, которые относятся к мерам косметического ремонта. Существуют меры перепланировки, которые в обязательном порядке требуют наличия разрешения.

Это относится к случаям, когда проводимые работы несут потенциальную опасность для жильцов и технических характеристик самого объекта.

В такой ситуации нужно предоставлять предварительно составленный проект на согласование.

Отличия в оформлении перепроектирования помещения под бизнес в жилом и нежилом здании

В жилом помещении проживают или в будущем намереваются проживать люди. Любые действия, подпадающие под характеристику перепланировки, могут грозить безопасности жильцов. Любое действие, связанное с изменением конфигурации жилища, должно быть зарегистрировано и разрешено.

Важно! Что касается коммерческой недвижимости, расположенной в нежилом помещении, то получать разрешение необходимо, когда затронуты несущие конструкции, смежные коммуникации и так далее. Если ремонт подпадает под описание перепланировки, но опасности для жизни граждан не представляет, разрешение можно не получать.

Особенности процедуры при строительстве отдельного входа

Нормы законодательства предполагают, что нежилое помещение должно иметь два входа-выхода как минимум. Согласование отдельного входа влечет за собой ряд нюансов.

Оформление строительства отдельного входа в чём-то схоже с процессом подготовки к перепланировке.

  1. Первым этапом нужно разработать проектную документацию. Проектировщик выполнит замеры, зафиксирует на фотоснимках изначальное состояние помещения без входа, обследует конструкции, даст свои рекомендации по составлению проекта.
  2. Согласование документации происходит с управляющей компанией, генеральным проектировщиком помещения.