Покупка доли в квартире подводные камни и риски

Долевая история

Долевая собственность — одна из самых распространенных форм владения недвижимостью. Жилье принадлежат одному человеку, находится в совместной собственности нескольких владельцев или в долевой собственности. Например, в Петербурге на долевую собственность приходится более 80% жилья на вторичном рынке.

Изначально такая форма владения недвижимостью появилась в результате приватизации. Если в советские годы жилье получала семья, в процессе приватизации ее члены выбирали, как оформить квартиру — в общую долевую или общую совместную собственность.

«Большинство предпочитало общую совместную собственность, но позже начали возникать сложности с наследованием и продажей такого жилья, в результате чего все равно приходилось выделять доли, но уже через суд, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. — Поэтому было решено приватизировать исключительно в долевой собственности».

Доли появляются и после того, как квартира по наследству достается нескольким людям, а также при разводе собственников или если жилье, в том числе и в новостройке, покупает семья. Чаще всего такие квартиры продаются целиком, и к новому собственнику переходят все доли владельцев. Но нередко доли продаются и по отдельности.

Кто и почему покупает?

Доля — довольно размытое понятие для того, кто хочет купить недвижимость, чтобы в ней жить. В отличие от комнаты, у которой есть четко определенные границы, доля не всегда позволяет занять комнату в квартире. Для чего же покупают доли?

Как ни странно, одни из самых популярных долей на рынке Петербурга — небольшие, соответствующие всего нескольким метрам площади квартиры.

Их приобретают для регистрации те, кто приезжает в Петербург из других регионов и арендует жилье.

Это позволяет и устроиться на работу, и получать городские привилегии — от обращения в ближайшую поликлинику до оформления детской карты. Такие «дольки» стоят относительно недорого, 200–500 тыс. рублей, но цены на них растут.

Доли покрупнее предпочитают те, кто действительно собирается жить в квартире. Иногда долю реально соотнести с комнатой и законно выделить ее: например, при покупке половины в двухкомнатной или трети в трехкомнатной квартире с сопоставимыми по площади комнатами. На рынке доли традиционно дешевле комнат — их приобретают те, кому не хватает средств на жилье в коммуналке.

Комнаты в Петербурге в среднем в полтора-два раза дороже аналогичной по площади доли. Комната — это самостоятельный объект недвижимости. У владельца есть отдельный счетчик, он вправе сдавать эту комнату в аренду, зарегистрировать в ней близких родственников.

«У собственника доли, даже если определен порядок пользования комнатой, нет отдельной формы № 9 (справки «О регистрации»), и без согласия сособственников он не может ни сдать ее, ни зарегистрировать там родственника. Нет отдельного счетчика и места в кухне — обо всем приходится договариваться с соседями. Но это выгодный вариант для тех, кто покупает жилье для собственного проживания».

Игорь Аболемов,генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру»

Немало и тех, кто, покупая долю, собирается в будущем выкупить квартиру целиком. Это либо совладельцы, уже имеющие долю в этом жилье, либо риелторы и другие участники рынка, в том числе инвесторы.

Инвестиционные доли

Долю в квартире часто покупают для инвестиций. Во-первых, стоимость жилья растет, и таким образом можно уберечь деньги от инфляции. Во-вторых, при грамотном подходе удастся получить ощутимую прибыль.

Объектом вложений становятся так называемые проблемные доли, которые продаются в квартирах, где есть другие собственники. Если такая доля не позволяет выделить комнату для проживания, она не будет пользоваться большим спросом. Поэтому подобные лоты выставляются с хорошим дисконтом.

Правда, их далеко не всегда реально превратить в высоколиквидную недвижимость и оперативно продать уже по рыночной цене. В «Доли.ру» рассказывают, что компания иногда выступает соинвестором, также приобретая долю в объекте. Срок реализации такого проекта — от трех месяцев до трех–пяти лет.

Увеличить долю, повысив ее цену и ликвидность, превратить долю в комнату или выкупить по долям всю квартиру целиком — непростая задача.

Нужно провести переговоры с продавцом, проверить документы, оформить сделку, после чего снова договориться — теперь уже с собственниками других долей и снова решить вопрос с документами и сделкой.

Это можно сделать самостоятельно или поручить специалистам, которые понимают специфику рынка и обеспечат безопасность.

«Среди наших клиентов есть инвесторы, портфель которых состоит из нескольких десятков и даже сотен долей, — отмечает Игорь Аболемов. — Какие-то доли оказываются не очень перспективными, какие-то приносят хорошую прибыль. За счет большого объема инвестиций годовая прибыль у таких клиентов составляет как минимум 10% на весь пакет».

Строго по закону

В последнее время законодательство в сфере купли/продажи долей серьезно ужесточили. Это неудивительно: на протяжении многих лет именно в этом сегменте рынка жилья чаще всего встречались криминальные сделки.

Один из примеров — «резиновые» квартиры, в которых продавались крошечные доли для регистрации. У таких квартир были десятки собственников, которые никогда там не жили.

Сегодня этот пробел в законодательстве ликвидирован: владелец доли вправе зарегистрироваться в квартире только в случае, если его доля соответствует не менее 4 кв. м жилой площади. «Меньшие доли практически не востребованы и стоят несколько десятков тысяч рублей», — уточняет Игорь Аболемов.

Проведение процедуры через нотариуса решило и другую проблему — когда продавец доли действовал в обход сособственников жилья. Он обязан в приоритетном порядке предложить им покупку своей доли, выслав заказное письмо с уведомлением о вручении.

Допускается продавать долю покупателю со стороны, если сособственники не выкупят ее в течение месяца или напишут письменный отказ.

И если раньше продавец мог подарить небольшую часть доли третьему лицу, после чего законно продать ему остаток, теперь такую схему не пропустит нотариус.

Он удостоверяется, что доля продана не дешевле, чем заявлено в заказном письме сособственникам, что тоже защищает их права.

Стоимость услуг нотариуса при нотариальном заверении сделки с долями составляет 0,5% суммы договора, но не менее 5,1 тыс. и не более 24,8 тыс. рублей.

При этом нотариус сам формирует пакет документов и отправляет их в Росреестр. Сегодня это можно сделать в электронной форме.

«К нам обращаются не только инвесторы и те, кто хочет купить долю для регистрации (прописки) или собственного проживания, но и продавцы долей, — говорит Игорь Аболемов. — Иногда доля, доставшаяся по наследству, приносит проблемы.

Если есть долги за коммунальные услуги и взыскать их удается только с одного собственника, его счета могут арестовать. Или в случае непримиримого конфликта между сособственниками, когда жилье никто не хочет покупать.

Тогда единственный вариант — обратиться в агентство, которое выкупит эту долю и в дальнейшем распродаст под регистрацию или предложит инвестору».

Покупка доли в квартире: подводные камни и ответы на все важные вопросы

Покупка доли в квартире со всеми подводными камнями и непонятными правилами кажется слишком сложной или даже невозможной. Многие опасаются мошенников, выживающих своих соседей и вынуждающих их продавать свою часть за бесценок. Риск действительно есть, и он велик, но с другой стороны у такого решения много плюсов.

Оно прекрасно подходит тем, кто устал платить арендную плату и решил обзавестись своим жильем. Если средств на покупку «двушки» или «однушки» не хватает, этот способ становится вполне приемлемым. Закон, руководящий этим процессом, основан на одном простом принципе — при любой финансовой операции с недвижимостью должны соблюдаться интересы всех ее владельцев.

Даже если они не участвуют в сделке.

Все о покупке доли в квартире

1 В чем отличия совместной и долевой собственности?

Основные определения устанавливает Гражданский кодекс РФ.

• При долевой собственности каждому из владельцев принадлежит своя отдельная часть. Только в этом случае ее можно купить или продать.
• При совместной — объект находится в общем владении. Его можно разделить с согласия сторон либо по решению суда, когда хотя бы одна из сторон на этом настаивает. Жилье, как правило, приобретается в браке и является совместно нажитым имуществом.

Следует заметить, что планировка городских многоэтажных домов не предусматривает второго отдельного выхода на лестничную клетку или на улицу. Согласовать подобную перепланировку довольно сложно. Площадь, как правило, случаев остается единой.

2 Кто имеет преимущественное право покупки доли в квартире?

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ все владельцы имеют приоритетное право покупки квадратных метров по цене, назначенной при продаже. Публичные торги и передача на безвозмездной основе являются исключениями.

По закону продавец должен послать остальным собственникам письменные уведомления с указанием цены и других условий. На покупку им отводится один месяц, после чего продавец получает возможность заключения сделки с третьим лицом. Они могут подать письменное заявление с отказом от своих притязаний.

В этом случае долго ждать не придется. Если предложение меняется, об этом также необходимо сообщить.

Когда появляется сразу несколько первоочередных претендентов, выделенные метры получает тот, кто предлагает лучшие условия. Это может быть муж, жена или человек, не являющийся родственником. Никаких привилегий, зависящих от степени родства, не предусмотрено.

При нарушении статьи 250 в течение трех месяцев можно подать иск в районное отделение суда.

Попытки обойти закон не всегда заканчиваются успешно. Оформляя акт дарения на третье лицо, есть риск не получить от него положенную сумму денег. Кроме того, даже получив обещанную плату, продавцы остаются ни с чем. Ведь по сути такая операция представляет собой акт купли-продажи. Доказать это в суде совсем не сложно.

Чтобы не стать жертвой мошенников или не совершить ошибку самому, лучше заручиться поддержкой юриста. Некоторые решения, правильные на первый взгляд, часто приводят к нежелательным последствиям.

3 Что делать, если в квартире прописан ребенок?

Если на площади прописан ребенок, нужно получить согласия на отчуждение от органов опеки. Это необходимо, чтобы обезопасить его от действий потенциального преступника и защитить от конфликтов. Срок действия согласия — один месяц, поэтому оформляют его в последнюю очередь. 

Пакет документов для органов опеки

• Паспорт опекуна.
• Свидетельство о рождении.
• Выписка из ЕГРН.
• Заявление о разрешении на проведение сделки.

Не исключено, что потребуются и другие бумаги.

4 Как купить долю ребенка?

Необходимо проверить, соблюдает ли продавец правила, не скрывает ли он факт того, что одним из претендентов на квадратные метры является несовершеннолетний.

Условия продажи доли

• У ребенка есть другое жилье. Нельзя допускать, чтобы он остался на улице.
• У него будет постоянная прописка по новому адресу.
• После оформления договора купли-продажи доли в квартире условия проживания на новом месте должны быть не хуже прежних.

Для продажи доли ребенка нужно также собрать бумаги из списка предыдущего пункта. Потребуются правоустанавливающие документы на новое жилье.

5 Как купить долю в квартире с незаконной перепланировкой?

Любые изменения, требующие отображение в техническом паспорте или на плане БТИ, должны быть согласованы в государственных учреждениях. Некоторые изменения согласовать невозможно.

Все разрешенные мероприятия выполняются по проекту, который нужно заказывать в инжиниринговой организации, обладающей лицензией на проведение проектных работ. Часто жильцы проводят перепланировку своими силами.

Если она не относится к запрещенным мероприятиям, и никакого вреда не несет, ее можно узаконить. Иначе продать квадратные метры не удастся.

Конечно же, лучше воздержаться от подобных действий. Во-первых, они противозаконны, а во-вторых, при обследовании часто выявляются нарушения, которые невозможно обнаружить самостоятельно. В результате новый владелец вынужден на свои средства проводить капитальный ремонт.

Покупатель, как правило, вызывает сотрудника из БТИ. Тот производит осмотр, замер и отмечает все несоответствия с паспортом и планом. Совершать сделки с недвижимостью при обнаружении нарушений запрещено. В редких случаях продавцу удается договориться с покупателем без осмотра.

В этом есть смысл только тогда, когда состоянию дома и комфорту соседей ничего не угрожает. Например, хозяева снесли стенной шкаф и расширили проем в перегородке, не испытывающей никаких нагрузок, кроме собственной массы.

Разработка проектной документации и согласование займут больше месяца, а времени на ожидание нет — въехать надо срочно.

6 Как быть с долгами по коммунальным платежам?

При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.

Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.

Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.

Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.

7 Что делать, если есть обременения?

Они накладываются как на всю площадь, так и на ее часть. Чтобы узнать, есть ли они, нужно внимательно прочесть выписку из ЕГРН. Для ее получения следует обратиться в МФЦ. Услуга платная. Ее средняя стоимость составляет 350 руб., но это единственный способ узнать правду о приобретаемом объекте недвижимости.

Ипотека является обременением. В этом случае для проведения сделки необходимо не только согласие собственников, но еще и банка, выдавшего кредит. Финансовые учреждения часто отвечают отказом, так как не хотят брать на себя риск, связанный со сменой владельца. 

Самое простое решение — досрочное погашение долга, но оно не всегда осуществимо. Если покупателем является лицо с преимущественным правом, риск сводится к минимуму.

8 Как получить свою долю из общей собственности?

Совладелец объекта недвижимости может требовать выдела своей части. При отказе других совладельцев ему следует обратиться в суд и настаивать на принудительном выкупе доли в квартире. Объект можно разделить не всегда.

Возникают ситуации, когда ограничения накладывает закон или планировка жилья. Тогда лицо, подавшее иск, получает компенсацию, равную стоимости его квадратных метров. Компенсация также выплачивается при несоразмерности участка. Выплата производится в обязательном порядке вместо выдела квадратных метров.

Условия выплаты компенсации

• Доля является незначительной.
• Ее нельзя выделить и отграничить от остальной территории.
• Лицо, подавшее иск, не имеет существенного интереса в ней. Наличие существенного интереса определяется судом. Чтобы его выявить, потребуются доказательства того, что лицо нуждается в объекте в силу возраста, профессиональной деятельности, других обстоятельств.

В остальных случаях от денежной выплаты можно отказаться в пользу получения своей части.

9 Нужно ли согласие супругов при покупке? 

Любая площадь, приобретаемая семьей, считается общим имуществом. Это правило распространяется на все, что нажито в браке. Квадратные метры, купленные до или после брака, принадлежат тому, кто за них заплатил и оформил свои права.

В статье 35 Семейного кодекса РФ говорится, что при регистрации может понадобиться нотариально заверенное письменное согласие мужа или жены. Суд признает акт купли-продажи недействительным по требованию мужа или жены и если есть доказательства того, что один из членов семьи был против соглашения.

Супруг может подать иск в течение года со дня, когда ему стало известно и подписании договора.

10 Как правильно оформить сделку?

Сначала продавец должен выделить свою часть из общей собственности. Она считается выделенной с момента оформления на нее выписки из ЕГРН.

Следует проверить, есть ли обременения, незаконные перепланировки или другие факторы, препятствующие приобретению. Необходимо провести обследование, пригласив сотрудника БТИ и экспертов из инжиниринговой кампании. Желательно составить акт осмотра или опись.

При выкупе доли в квартире у родственников либо других совладельцев продавцу не нужно рассылать уведомления с указанием цены и других условий.

В остальных случаях сделать это необходимо, чтобы они могли реализовать свое преимущественное право без затруднений. С момента размещения рекламного объявления должен пройти месяц, по истечении которого преимущественное право утрачивает свою силу.

Вопрос решится быстрее, если совладельцы напишут уведомление о том, что они не претендуют на выделенные квадратные метры.

При изменении условий придется ждать еще один месяц. Покупатель, настаивая на их изменении, рискует остаться ни с чем, поскольку более выгодные условия могут устроить жильцов. Чтобы застраховать себя от нежелательных последствий, лучше потребовать копии отказов всех владельцев.

Когда объект проверен и все бумаги собраны, стороны заключают договор купли-продажи. Он составляется по стандартному образцу. 

Обязательные пункты договора купли-продажи

• Паспортные данные всех участников.
• Информация об объекте — адрес, площадь, другие параметры.
• Данные остальных жильцов.
• Права и обязанности сторон.
• Порядок расчетов.
• Иные условия — по желанию сторон.

Бумага заверяется у нотариуса. Он может помочь в ее составлении и обеспечить техническое сопровождение сделки.

Затем оформляется выписка из ЕРГН.

В новостройке, не введенной в эксплуатацию, нужно будет подписать акт приема-передачи площади. Производится расчет. Оформляется расписка в получении средств. Единого образца для нее нет.

Пакет документов для продавца

• Паспорт.
• Выписку из ЕГРН, акт купли-продажи, дарения, завещания и т. д. Возможно, акт дарения содержит условия, при которых продажа невозможна. Не исключено, что в акте приватизации указано, что лица, отказавшиеся от своей доли, сохранили возможность проживания на площади.
• Выписку из домовой книги — из нее можно узнать, не прописан ли несовершеннолетний.
• Технический паспорт и план БТИ — чтобы проверить, нет ли незаконных переустройства или перепланировки.
• Нотариально заверенное согласие второго супруга.
• Отказы всех совладельцев.
• Разрешение органов опеки.
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам — выдается управляющей компанией.

За регистрацию прав на жилье надо будет заплатить госпошлину в размере 2 000 руб. с каждого нового собственника. Следует заранее выяснить, кто оплачивает услуги инжиниринговой компании, агентства, разместившего у себя рекламу и занимавшегося поиском клиентов.

Часто бывшие владельцы предлагают оплатить эти расходы пополам. Чтобы избежать недоразумений, лучше решить этот вопрос в первую очередь.

Иногда продавец и покупатель ищут обходные пути, позволяющие ускорить процесс сделки. Даже если они делают это по взаимному согласию, они рискуют остаться ни с чем. Не стоит спешить и давать объявление, не успев разобраться, как выкупить долю в квартире у родственника.

Сначала нужно все обсудить, затем проконсультироваться у юриста, взвесить все «за» и «против». И главное, ни в коем случае нельзя допускать ошибок при оформлении доверенностей на своих представителей.

В доверенности должны быть четко прописаны их возможности, не позволяющие распоряжаться чужим имуществом от своего имени.

Материал подготовил

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

 Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

 — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

1 791 просмотров

При покупке жилья, особенно когда дело касается долей в квартирах, необходимо учитывать множество тонкостей оформления сделки. Рынок недвижимости сегодня, как и много лет назад, очень привлекателен для всякого рода мошенников. Как не пострадать от действий недобросовестных дельцов и без проволочек переоформить право собственности на приобретенную долю жилья? Давайте разбираться.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

При покупке жилья двумя и более лицами оно в большинстве случаев оформляется в долевую собственность (исключение приобретение недвижимости супругами, в этом случае жилье по умолчанию оформляется в совместную собственность). Но в статье «Покупка квартиры в долевую собственность супругами» мы рассказывали, как оформить приобретенное жилье сразу в долях.

После регистрации права собственности и получения на руки выписки из ЕГРН, покупатели становятся законными владельцами каждый своей доли. А значит могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению, не нарушая при этом норм действующего законодательства и интересов остальных владельцев.

Пропорции долей собственники могут определить самостоятельно, например, основываясь на то, сколько каждый из них вложил в общую покупку. При этом каждый из собственников наделяется не только правами, но и определенными обязанностями.

Об этом вы можете узнать, прочитав статью на нашем сайте «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру»

На рынке жилья отдельно взятые доли, особенно, не выделенные в натуре, встречаются крайне редко. Спрос на такие жилые объекты практически отсутствует. Смысл в приобретении доли может возникнуть если:

• вам необходимо получить постоянную прописку в регионе;
• вы хотите в перспективе полностью завладеть квартирой, выкупив все ее части.

В обоих этих случаях выгоднее всего покупать именно доли, а не все жилье полностью. Так как реальная стоимость такого объекта в несколько раз ниже, кадастровой.

Пример. Братья Иван и Максим Смирновы переехали в областной центр на ПМЖ и решили приобрести себе совместное жилье. Просматривая актуальные предложения, братья наткнулись на объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире.

Причем если целиком подобные квартиры в этом же районе стоили в среднем по 7 миллионов рублей, то за половину в объявлении просили всего 1,5 миллиона. Посчитав свою экономическую выгоду, парни решили повременить с покупкой отдельного жилья.

Спустя полгода после заключения сделки купли-продажи, они узнали, что их соседу пришло выгодное предложение по работе и он вынужден переехать в другую страну. Оставшуюся половину квартиры, они купили еще за 3 миллиона. В результате жилье им обошлось вышло в 4,5 миллиона рублей вместо 7.

Нормативная база

В ГК РФ определены права владельцев квартир, находящихся в общей долевой собственности, кроме того в данном нормативном акте содержится информация о порядке заключения сделки купли-продажи долей.

Так в статье 551 ГК РФ говорится, что все сделки связанные с продажей недвижимости подлежат государственной регистрации. Данное условие обязательное. В 16 главе ГК содержатся положения защищающие интересы всех долевых собственников.

Порядок пользования объектом жилой недвижимости регламентирован 246 и 247 статьями ГК РФ.  Согласно которым владеть, пользоваться, распоряжаться общим долевым имуществом вы можете только при условии, что своими действиями не нарушаете права и интересы остальных дольщиков.

Согласно ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…», все сделки с по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, вне зависимости от того совладелец или постороннее лицо является покупателем.

Подводные камни и риски при покупке долей

Покупка жилья, пусть и в долевую собственность – очень важный жизненный этап.

Ведь большинству людей, чтобы заработать на квартиру приходится трудиться на производстве не один десяток лет или полжизни расплачиваться за ипотеку.

К слову, подобные кредиты выдаются под залог приобретаемой или иной недвижимости. Поэтому очень важно, перед заключением сделки купли-продажи тщательно приобретаемый объект недвижимости:

• проверить предоставленные продавцом документы на подлинность;
• узнать кто и по какой причине выписался из квартиры;
• попросить от всех существующих владельцев предоставления справок, повреждающих их дееспособность.

Так вы сведете к минимуму вероятные риски и сможете на ранних этапах сделки вычислить мошенников.

Перед приобретением доли всегда будьте на чеку, ведь подобные финансовые операции очень часто сопровождаются подводными камнями, например:

1. Соседи могут оказаться очень конфликтными или ведущими разгульный образ жизни, жить с ними в одной квартире будет тяжело, а продать или обменять долю в настоящее время быстро точно не получится.
2. Если хотя бы один из собственников на момент заключения договора купли-продажи еще не достиг совершеннолетнего возраста, сделка может быть признана незаконной по инициативе органов опеки и попечительства.

Стороны сделки

Сторонами могут являться как физические, так и юридические лица. Хотя в большинстве случаев договора купли-продажи долей заключаются именно между гражданами. Коммерческие структуры могут являться продавцами таких объектов, если ранее жилье было изъято за долги и подлежит реализации.

Обратите внимание, что согласно 250 статье ГК РФ, преимущественным правом приобретения реализуемой части объекта, находящегося в общей долевой собственности, обладают владельцы остальных долей.

И только когда все собственники жилья в письменной форме откажутся от доли, она может быть продана человеку «со стороны».

Соответственно, если продавец решил не учитывать интересы остальных совладельцев квартиры, любой из ваших новых соседей сможет в судебном порядке признать недействительность сделки и выселить вас на улицу. О преимущественном праве покупки доли в квартире мы уже рассказывали.

Чтобы избежать подобных проблем заблаговременно попросите продавца предоставить вам письменные отказы всех совладельцев жилья (полный список собственников можно узнать в выписке из ЕГРН). Не лишним будет лично переговорить с каждым из этих людей и убедиться в том, что на реализуемую долю они не претендуют.

Порядок покупки доли в квартире

Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:

Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли.	В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом.
Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации.	Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать.
Регистрация перехода прав от продавца к покупателю.	Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы».

После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.

Документы

Помимо заявлений стороны должны предоставить регистраторам:

• договор купли-продажи;
• письменные отказы остальных владельцев от покупки доли;
• правоустанавливающие документы на жилье;
• паспорта;
• разрешение органов опеки (если один из участников несовершеннолетний);
• свидетельство о браке (если есть);
• письменное согласие второго супруга на продажу доли (если жилье является совместно нажитым имуществом);
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Расходы и сроки

В число обязательных расходов входят:

• оплату услуг нотариуса – от 2000 рублей;
• государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН – 2000 рублей.

Дополнительно могут потребоваться средства на оплату услуг юристов или риелторов оказывающих сопровождение сделки.

После того, как подходящий вариант найден и все предварительные вопросы с продавцом урегулированы, остается только подписать договор, заверить бумаги у нотариуса и сдать их регистраторам. Спустя 14 дней оформление будет завершено и вы станете полноправным собственником доли.

Налог

После успешной реализации части жилого помещения в обязанности продавца входит уплата в бюджет государства налога в размере 13% с полученного дохода. Но данное правило актуально только если продавец владеет недвижимостью менее пяти лет, причем купил он ее дешевле, чем продал.

Возможные нюансы

Существует четыре главных вопроса, которые следует обязательно изучить до подписания договора и передачи денег, а именно:

1. Порядок заключения сделки.
2. Последствия приобретения доли, если другие собственники не дали на сделку согласия.
3. Какие риски могут возникнуть, если один из собственников несовершеннолетний.
4. Кого получится прописать в приобретенной жилплощади.

Если другие собственники против

На продажу доли получение согласия от владельцев соседних долей не требуется. Проблемы могут возникнуть только, когда продавец в установленном законе порядке не уведомил соседей о своем намерении.

Если же необходимый регламент был соблюден и ни один из владельцев не выразил желания на покупку доли, после заключения сделки купли-продажи, ни один суд не отменит ее только лишь на основании того, что продавец не заручился согласием на реализацию доли от всех собственников.

Один из владельцев несовершеннолетний

В этом случае продавец перед заключением сделки должен обязательно получить разрешение органа опеки и попечительства. Подобные справки выдаются только если после продажи доли жилищные условия ребенка либо останутся прежними, либо будут лучше. В противном случае опека не одобрит сделку.

Если перед оформлением бумаг согласие органов опеки и попечительства получено не было, но договор все же удалось заключить и зарегистрировать, сделка может быть отменена в судебном порядке. Подать заявление может сотрудник органов опеки или любое другое заинтересованное лицо.

Прописка в квартире, где есть доля

Обратите внимание, что, став владельцем части жилья без согласия соседей, вы сможете зарегистрироваться по новому адресу сами и дополнительно прописать несовершеннолетнего ребенка и супругу.

Во всех остальных случаях, регистрация в квартире новых жильцов осуществляется только с согласия всех ее владельцев.

Поэтому, если вы планируете прописать вместе с собой брата или родителей, лучше сразу при оформлении сделки регистрируйте ее на нескольких собственников, чтобы потом не возникло проблем и разногласий с соседями.

Если вы сомневаетесь, приобретать ли долю в жилом помещении, как это сделать и стоит ли вообще, то специалисты нашего сайта готовы круглосуточно вам помочь. Если вы свяжитесь с нами любым удобным способом, то получите бесплатную высококвалифицированную консультацию. Именно она поможет вам разобраться в вашей конкретной ситуации и сэкономит время и средства.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

belchonock/Depositphotos

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У Вас слишком объемный вопрос — надо смотреть Ваши документы. Во-первых, если квартира имеет несколько хозяев, то сделка должна проходить через нотариуса. Во-вторых, следует обратить внимание на неузаконенные перепланировки, а также на отсутствие зарегистрированных в квартире на дату продажи третьих лиц.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

При покупке такой квартиры нужно проверить, принадлежат ли доли в ней несовершеннолетним детям. Если принадлежат, то необходимо проконтролировать, чтобы их родители получили согласие от органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если покупаются не все доли, а только часть, то необходимо, чтобы собственников остальных долей письменно уведомили о продаже, а также чтобы они дали согласие на продажу.

Очень важно также выяснить, состоит ли собственник в браке. Если да, то нужно запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга. В противном случае сделку могут признать недействительной, в связи с чем доли вернутся прежнему собственнику.

Перед оформлением сделки необходимо проверить собственника на его адекватность. Для этого нужно просто побеседовать. Еще можно запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии его постановки на учет.

Документы о праве собственности на доли, а также другие официальные бумаги нужно тщательно проверить. Это поможет избежать мошенничества. Кроме этого, необходимо опросить других жильцов дома о том, кто в этой квартире проживает и как его можно охарактеризовать.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При покупке студии (малосемейки) в квартире можно столкнуться с массой проблем. Первая — это вопрос, утверждена ли перепланировка и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций.

Может выясниться, что нет, и тогда Вам грозит отключение от воды, например. Квартиры над жилыми помещениями, то есть над другими квартирами, не могут быть переделаны законным образом: это запрещено. А самое главное то, что это не квартира, а комната со всеми вытекающими последствиями.

Например, здесь есть соседи, и такой площадью невозможно распоряжаться без согласия собственников.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Дело в том, что владельцы долей наделены приоритетным правом выкупа в том случае, если один из собственников намерен продать свою долю.

Перед покупкой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, первым делом нужно убедиться в отказе других собственников от покупки и в том, что они были уведомлены о продаже одной из долей квартиры и ее стоимости.

Если есть документально подтвержденные отказы от покупки или уведомления о продаже, можно приступать к сделке (в противном случае ее могут оспорить).

• Стоит также помнить, что далеко не все банки одобряют ипотеку на доли и немногие — на последнюю долю в квартире (если приобретаются доли, составляющие 100% квартиры, то это неважно).
• Сделки с участием имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному сопровождению.
• 5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
• Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

При покупке квартиры-малосемейки нужно придерживаться следующих рекомендаций:

1. Очень важно проверить полноту и достоверность документов на квартиру. Если собственник их прячет, то это является основанием для недоверия.
2. Продавца нужно проверить на его дееспособность. Для этого нужно потребовать у него справку из нарко- и психдиспансера.
3. Продавец, если он состоит в браке, в нотариальной форме должен получить согласие от жены (мужа) на продажу жилья.
4. Если доля в квартире принадлежит ребенку, то продавец обязательно должен получить письменное разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Это нужно проконтролировать.
5. В случае, когда покупка не охватывает все доли в квартире, а только часть из них, продавец должен известить других долевых собственников о продаже и получить от них соответствующее согласие.
6. Также желательно познакомиться с соседями, чтобы узнать, адекватны ли они. Их потенциальная незаконопослушность может заставить передумать о покупке данной квартиры.

1. Несоблюдение этих рекомендаций может повлечь различные неблагоприятные последствия для покупателя (к примеру, признание договора купли-продажи недействительным).
2. Текст подготовила Мария Гуреева
3. Не пропустите:
4. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
5. Покупать квартиру с долгами – это опасно?
6. 3 мошеннические схемы на вторичке
7. Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как оформить покупку квартиры в долевую собственность

Общая долевая собственность часто становится камнем преткновения. Сначала люди совместно покупают недвижимость, а потом сталкиваются с проблемами при ее разделе и продаже. Эксперты Российской Гильдии Риелторов рассказали о часто возникающих ситуациях, связанных с общей долевой собственностью. 

Партнерский материал

Что такое общая долевая собственность

Для начала разберемся, что такое общая долевая собственность. Это когда одно право собственности разделено на определенные доли между его участниками.  Обратите внимание: разделено на доли именно право, а не сам объект недвижимости. 

Распространено заблуждение, что установленная доля в праве общей собственности на один объект (квартиру, комнату, дом, земельный участок и т. д.) после раздела совместной собственности супругов или после вступления в наследство уже не вызовет каких-либо споров и недоразумений. На самом деле проблемы только начинаются.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии Риелторов  

Для примера допустим, что вам принадлежит ⅕ доли в праве собственности на квартиру общей площадью 30 кв. м. Это не означает, что вы владеете 6 кв. м. в этой квартире.

Более того, также не определено, в какой именно части квартиры находятся эти метры.

Поэтому участникам общей долевой собственности вольно или невольно приходится договариваться, как они будут владеть и пользоваться общим объектом недвижимости. Другого варианта, кроме как достичь консенсуса, у них попросту нет. 

Нельзя

Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:

✓

Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.

✓

Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.

✓

Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.

Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.

Можно, но сложно

Другое дело — распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности ее участником. Главное здесь — соблюсти несколько правил. 

✓

Во-первых, продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных сособственников о своем желании продать долю и об условиях покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления другие сособственники никак не отреагируют или откажутся покупать долю, то продавец может предлагать ее третьим лицам.

Как это сделать? Продавец доли должен отправить в адрес других собственников ценное письмо с описью и уведомлением с заверенной копией вложения. Другой вариант: отправить телеграмму с копией и уведомлением. Третий: обратиться к нотариусу для оформления такого уведомления.

В письме или телеграмме должны быть указаны все существенные условия предложения для преимущественной покупки доли остальными участниками долевой собственности.

✓

Во-вторых, сделка отчуждения доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Важно понмнить, что при заключении договоров купли-продажи и мены должен соблюдаться принцип преимущественного права покупки и обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции Домклик.