Многие наши соотечественники покупают недвижимость за границей, но большую часть года проживают на российской территории. В таком случае они остаются налоговыми резидентами РФ. Возникает ли у них обязанности платить налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом? Есть ли ежегодные сборы за иностранное жилье, и какие их ставки? На эти и другие вопросы мы ответим в статье ниже.
Обращайтесь к экспертам портала International Wealth по вопросам международного налогового планирования и налогообложения в России и за границей. Наши эксперты предоставляют юридическое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости за рубежом, открытия личных и корпоративных счетов в иностранных банках, регистрации зарубежной компании для оформления недвижимого объекта на её имя.
Быстро связаться с экспертами можно по телефонам, указанным в шапке сайта.
Последствия с налогами в России для владельцев недвижимости за рубежом возникают лишь при наличии статуса налогового резидента в отчетном периоде. То есть если зарубежная недвижимость продана россиянином в 2020 году, в котором он провел более 183 дней на территории России, возникает обязанность оплатить налог с дохода, полученного за рубежом.
Налоговые резиденты платят налог на доход физических лиц (НДФЛ). Налоги на зарубежную недвижимость для россиян взимают со следующего:
- Доход от использования жилья.
- Выручка, полученная от проданного объекта.
- Экономия на процентах кредита, взятого для покупки объекта.
В Российской Федерации нет налога на зарубежное имущество физлиц.
Экономия на процентах по кредиту может стать налогооблагаемой базой
На нашей территории пороговое значение процентов за займ составляет 9%, то есть две трети от ставки рефинансирования, установленной Центробанком.
Если налоговый резидент России получил кредит за рубежом на приобретение недвижимого имущества от взаимозависимого лица по условиям более выгодным (процентная ставка ниже 9%), он имеет налогооблагаемую материальную выгоду от экономии на процентах. Взаимозависимым лицом может признаться контролируемая иностранная компания.
Налог на зарубежную недвижимость для россиян в связи с материальной выгодой имеет ставку 35%. Декларирование дополнительного дохода от процентной экономии должно совершаться владельцем самостоятельно путем его отражения в ежегодной декларации по НДФЛ.
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при использовании
Важно правильно структурировать владение недвижимостью за рубежом. Основным является оформление права собственности на физическое либо юридическое лицо. На налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом влияет и выбор использования: личные цели, сдача в аренду.
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при оформлении на физическое лицо:
- Полученные арендные платежи налоговым резидентом РФ от сдачи зарубежного жилья в аренду являются налогооблагаемым доходом. Для данной цели используют НДФЛ со ставкой 13%. При сдаче жилья в качестве индивидуального предпринимателя появляется возможность добиться меньшей ставки налога, используя упрощенную систему налогообложения. Однако в юрисдикции месторасположения недвижимого имущества может возникнуть также налогообложение дохода частного предпринимателя.
- Индивидуальный предприниматель обязан изучить применение СИДН, чтобы не платить второй раз налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом.
Чтобы избежать ситуаций, когда россиянин вынужден платить один и тот же налог дважды, следует заняться анализом законодательства. Если между странами заключено соглашение об избежании двойного налогообложения (между Россией и страной расположения жилья), он заплатит сбор один раз. Однако нужна предоставить налоговому органу страны документ, подтверждающий уплату налога на родине.
Налоговое законодательство РФ не обязывает резидентов регистрироваться индивидуальными предпринимателями для сдачи иностранного недвижимого имущества в аренду. Поэтому следует тщательно изучить каждый отдельный случай. Советуем обратиться за консультацией к нашим экспертам по электронной почте, указанной в конце статьи.
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при оформлении на юридическое лицо, учредителем которого выступает физлицо-налоговый резидент России:
- Первым делом необходимо выбрать, оформлять приобретаемое жилье на российскую или иностранную фирму. На выбор влияют налоговая нагрузка конкретной юрисдикции, юридическая защита и обеспечение безопасности активам.
- Доход от сдачи в аренду помещений, записанных на имя фирмы, включается в налогооблагаемую прибыль.
- Организация платит корпоративный налог на имущество и сбор, взимаемый при совершении сделки с недвижимостью.
- Доходы иностранной фирмы, распределенные в пользу учредителя-налогового резидента РФ (дивиденды), облагаются налогом у источника. Оптимизировать налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом в данном случае поможет подписанный СИДН между государствами.
- Используя имущества иностранной фирмы без оплаты, физлицо-резидент России обязано заплатить НДФЛ.
- Если иностранная фирма признается КИК в отношении налогового резидента РФ, применяются правила деофшоризации. Нужно подавать уведомление и соответствующую отчетность в налоговый орган, включать прибыль контролируемой иностранной компании в декларацию по НДФЛ, возможно, подать заявление на переход на новый режим налогообложения (единый налог с фиксированный прибыли КИК).
Недвижимость в оффшоре Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.
Налоги на зарубежную недвижимость для россиян при продаже
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже нужно платить тем, кто владеет иностранным жильем более 5 лет, отдельные случаи — более 3 лет. Однако, если жилой дом, квартира, апартаменты использовались физическим лицом как предпринимателем, продажа не освобождается от налогообложения.
В противном случае, когда срок владения менее указанных периодов, полученный доход от продажи облагается по стандартной ставке НДФЛ 13% для налогового резидента, и по 30% — для нерезидентов.
Выручка от продажи является налогооблагаемой базой, которую разрешается уменьшить вычетом расходов по приобретению недвижимого имущества. Продавец обязан предоставить все подтверждающие документы. Ещё доступно применение имущественного налогового вычета на сумму до 1 млн рублей к определённому жилью, либо до 250 000 к иному недвижимому имуществу.
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже от имени юридического лица принимает различную форму в зависимости от структуры сделки. Есть два варианта продажа недвижимого имущества:
- Продажа объекта со сменой владельца.
- Продажа долей или акций фирмы-владельца недвижимости.
Индивидуальный предприниматель, являющийся резидентом, также имеет право уменьшить налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом за счёт расходов на приобретение данного иностранного жилья, подтвержденных документально.
Свяжитесь с нашими экспертами, чтобы учесть последствия налогообложения в стране, где располагается приобретённое жильё
Наследование недвижимости за рубежом
Российское налоговое законодательство устанавливает освобождение владельцев от налогообложения доходов, полученных при наследовании в натуральной и денежной формах, что касается конкретно недвижимого имущества и доли в капитале фирмы.
Не стоит забывать, что в законодательстве страны, где получено в наследство имущество, могут быть нормы обязательного налогообложения, причем по высоким ставкам. Мы советуем обратиться к нашим экспертам и проконсультироваться по поводу международного налогового планирования и налогов в России для владельцев недвижимости за рубежом при наследовании.
Российское налоговое законодательство — последние изменения
В последние месяцы в Государственной Думе часто обсуждают инициативы по изменению налогооблагаемой базы и ставок налога на доходы физических лиц. Наши эксперты держат руку на пульсе изменений российского налогового законодательства. Обращайтесь к ним за консультацией.
В очередной раз депутаты предлагают внедрение прогрессивной шкалы НДФЛ. По замыслу законодателей, ставка должна расти прямо пропорционально получаемому доходу. Стоит заметить, что Правительство РФ не поддерживает подобные законопроекты. Мы считаем маловероятным изменение НДФЛ даже в среднесрочной перспективе.
Следует ожидать ужесточения правил, по которым признают статус налогового резидента России. На текущий момент главным критерием является проживание на российской территории более 183 дней в году.
Пару лет назад министерство финансов предлагало сократить этот период до 90 дней с одновременным введением дополнительного критерия — “центр жизненных интересов”.
Перечисленные предложения уже представлены в Государственную Думу.
Мотивация Минфина РФ вполне предсказуема. Чем меньше период проживания, тем больше количество лиц можно признать налоговыми резидентами. Это означает увеличение налогооблагаемой базы, ведь резиденты платят подоходный налог и с иностранных источников, в отличие от нерезидентов. Соответственно повышаются отчисления от налогов в России для владельцев недвижимости за рубежом.
Центр жизненных интересов — критерии, позволяющие охарактеризовать экономические и личные связи человека с конкретным государством. Такими критериями выступают: наличие гражданства, проживание семьи, реальное место проживания. На текущий момент в большинстве стран главным критерием признания статуса налогового резидента является количество проведенных в государстве дней в году.
Теперь в различных регионах Российской Федерации физические лица могут выбирать специальный режим налогообложения под названием “Налог на профессиональный доход”.
В иных странах он называется налогом на самозанятость, когда субъект не регистрируется индивидуальным предпринимателем. На данный момент новый режим разрешается использовать при получении дохода от арендных платежей в отдельных субъектах РФ.
Возможно, вскоре режим распространится и на налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом.
Мы хотим выделить несколько моментов из вышеизложенного:
1
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом не взимают при покупке, кроме случаев материальной выгоды от экономии на процентах кредита, взятого у взаимозависимого лица.
2
Сдавая в аренду жильё за границей и получая пассивный доход, россиянин обязан уплачивать НДФЛ в размере 13%, либо как индивидуальный предприниматель, согласно упрощенной системе налогообложения.
3
Продажа иностранного жилья спустя 5 лет владения подразумевает освобождение выручки, полученной продавцом, от НДФЛ в Российской Федерации.
- Предлагаем ознакомиться с правилами покупки недвижимости за рубежом для граждан России в следующей статье.
- Эксперты портала International Wealth готовы проконсультировать по налогам в России для владельцев недвижимости за рубежом, оказать юридическое сопровождение процедуры покупки объектов жилья за границей, регистрации иностранной компании для данной цели, открытия личного и корпоративного счетов в зарубежных банках.
- Вам доступна бесплатная консультация от наших экспертов по подбору банковского счёта в иностранном финансовом учреждении.
- Воспользуйтесь нашей фирменной услугой Pre-approval, подразумевающей получение предварительного согласия на открытие счёта банковским учреждением.
Получить консультацию от наших экспертов вы можете, написав письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
Налоговые резиденты РФ платят налог на доход физических лиц (НДФЛ). Налоги на зарубежную недвижимость для россиян взимают со следующего:Доход от использования жилья.Выручка, полученная от проданного объекта.Экономия на процентах кредита, взятого для покупки объекта.
В Российской Федерации нет налога на зарубежное имущество физлиц.
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже нужно платить тем, кто владеет иностранным жильем более 5 лет, отдельные случаи — более 3 лет. Однако, если жилой дом или квартира использовались физическим лицом как предпринимателем, продажа не освобождается от налогообложения.
В противном случае, когда срок владения менее указанных периодов, полученный доход облагается по стандартной ставке НДФЛ 13% для налогового резидента, и по 30% — для нерезидентов.
Выручка от продажи является налогооблагаемой базой, которую разрешается уменьшить вычетом расходов по приобретению недвижимости.
Российское налоговое законодательство устанавливает освобождение владельцев от налогообложения доходов, полученных при наследовании в натуральной и денежной формах, что касается конкретно недвижимого имущества и доли в капитале фирмы.
Не стоит забывать, что в законодательстве страны, где получено в наследство имущество, могут быть нормы обязательного налогообложения, причем по высоким ставкам.
Мы советуем обратиться к нашим экспертам и проконсультироваться по поводу международного налогового планирования и налогов в России для владельцев недвижимости за рубежом при наследовании.
Заграница не поможет
Налог 13% на доходы от депозитов и 15% на вывод дивидендов за рубеж. Как эти нововведения повлияют на решения россиян о покупке зарубежной и российской недвижимости?
Начиная с 2014 года спрос со стороны россиян на покупку зарубежной недвижимости неуклонно снижается.
Периоды нестабильной экономической ситуации в стране, валютные колебания и ослабление курса рубля не проходят незаметно.
К концу первого квартала 2020 года объемы приобретаемой россиянами зарубежной недвижимости в Болгарии, Испании и других курортных странах упали на 50–70% относительно пиковых значений 2007 года.
Кто инвестирует в зарубежную недвижимость
Основная доля инвесторов в России — это владельцы среднего и крупного бизнеса. Инвестиционный портфель ликвидных активов (акции, деньги, облигации) клиента из России до 2017 года в среднем оценивался от €500 тыс. до €1 млн. Преимущественно россияне покупали зарубежную недвижимость в инвестиционных целях и для личного использования, то есть для отдыха с семьей и детьми.
К 2017 году портрет инвестора из России кардинально изменился. Именно с этого периода россиянам за рубежом начали активно закрывать банковские счета и задавать многочисленные вопросы о происхождении денежных средств. Причем вопросы эти зачастую были вне рамок закона тех стран, в которых они возникали.
Например, согласно законодательству Италии и большинства стран ЕС, сведения об источнике происхождении денежных средств требуется хранить пять лет. Соответственно, если вы заработали деньги шесть лет назад или продали свои активы более пяти лет назад, то вы имеете право не предоставлять подтверждающие документы. Однако налоговые органы все равно их запрашивали.
Для решения этих вопросов многие инвесторы подавали в суд и выигрывали дела.
Рост русофобских настроений и охота за русскими деньгами [источниками доходов] практически свели к нулю сделки по покупке зарубежной недвижимости.
В связи с этим в 2017 году зародился другой тренд — россияне начали массово продавать свою зарубежную недвижимость и продолжают это делать и по сей день.
По их мнению, продав за валюту зарубежные активы, можно выгодно приобрести недвижимость в России.
Те, кто покупал зарубежную недвижимость, планировали полностью эмигрировать за границу вместе с детьми. В большинстве случаев это были простые люди, которые нашли работу за рубежом, оформили все необходимые документы и, продав единственное жилье в России, теперь переезжают за рубеж.
Сегодня 80% от общего числа сделок, связанных с покупкой зарубежной недвижимости, мотивируются именно переездом за рубеж на постоянное место жительства. Возраст таких покупателей варьируется от 30 до 45 лет.
Еще 8% респондентов приобретают жилье за рубежом в тех странах, куда ранее отправили своих детей на обучение и те остались там после окончания учебы. Едут помогать с внуками или для воссоединения семьи. Оставшиеся 7% покупают недвижимость за границей с целью инвестиций, и только 5% — это состоятельные люди.
Хотя в период с 2006 по 2013 год процент состоятельных людей, приобретающих недвижимость за рубежом, составлял более 60%.
Поэтому сегодня введение новых налогов никак не повлияет на зарубежные рынки, так как это скажется только на менее 1% покупателей, у которых легальное происхождения денег в России под вопросом. В 2012 году, к примеру, это коснулось бы не менее 30% сделок.
Более серьезные изменения произойдут на рынке недвижимости в России.
Данные разнятся, но, по информации от агентства по страхованию вкладов, нововведения могут коснуться 55% всех вкладов в России, и никто не знает, каких объемов это может коснуться, говоря о доходах от ценных бумаг и других инструментов.
Люди научились читать между строк и осознают, что это только первые шаги и в дальнейшем вполне стоит ожидать ужесточение налогового бремени, а при необходимости использовать опыт Кипра, где налогом облагаются и сами депозиты, а не только доходная часть.
Все это происходит на фоне ситуации с пандемией, изменениями в Конституции страны и очередного круга девальвации рубля. В какую же тихую гавань побегут люди, спасая кто сколько может? Конечно, в те самые квадратные метры и «не горящие кирпичи».
Уже более 100 лет в России повторяется один и тот же сценарий. Начиная с 1917 года с завидной регулярностью деньги и накопления граждан пропадают или обесцениваются. Их съедает инфляция, налоги, реформы и прочие преобразования финансовой системы. Вопрос не в том, произойдет это или нет, вопрос лишь, когда это случится.
Именно по этой причине в сознании каждого россиянина уже прочно укоренилась мысль, что только недвижимость остается стабильным и надежным активом. Поэтому введение новых налогов как бы специально подталкивают людей вкладывать свои денежные средства в недвижимость и таким образом хоть как-то поддержать экономику страны. Деньги, осевшие на вкладах россиян, весьма слабо это делают.
Налогообложение недвижимости проданной за рубежом
Вложенные файлы: 1 файл
Введение.docx
Таблица 2 Решение
- Задача №2 «Определить цену объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам»
- 1.Переданные права на собственность
Скорректированная цена (тыс. руб.)
финансирования (тыс. руб.)
рыночные (%-ставка ниже
https://www.youtube.com/watch?v=UJWe_9QG7VU\u0026t=76s
рыночные (%-ставка ниже
Скорректированная цена (тыс. руб.)
3 Условия продажи
Скорректированная цена (тыс. руб.)
4. Время продажи за год, инфляция 10%
Коррекция на время продажи
Скорректированная цена (тыс. руб.)
- Коттедж у озера 100 км от города
- Коттеджу озера 100 км от города
- Коттедж у озера 100 км от города
- Коттедж у озера 100 км от города
- Коттедж у озера 100 км от города
- Коррекция по месту расположения
Скорректированная цена (тыс. руб.)
Коррекция по размеру
Скорректированная цена (тыс. руб.)
Корректировка на гараж
Скорректированная цена (тыс. руб.)
Коррекция на подвал
-2324 (3 и 4 участки)
Скорректированная цена (тыс. руб.)
Общая чистая коррекция (сумма корректировок)
Удельный вес суммы коррекции на цену продажи (первоначальную) (%)
Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости. Исходные данные для решения задачи находятся в таблице 3.
- Таблица 4 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ № 3
- Чистый операционный налог, руб.
- ЧОД прогнозном году
- Решение: решается при помощи метода общего коэффициента капитализации (доходный подход).
- Общий коэффициент капитализации (ОКК) – это отношение ЧОД сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.
- Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит:
- (250 000:1 150 000+ 160 000:1 300 000+180 000:1 400 000):3 = 0,1564
- Вероятная цена продажи оцениваемого объекта составит:
- 320 000 : 0,1564 = 2 046 000 руб.
- Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости.
- Исходные данные для решения задачи находятся в таблице 4.
Рекомендуем! Налог на имущество общей долевой собственности
- Таблица 5 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ №4
- Потенциальный валовой доход
- Потенциальный валовой доход
- Решение: решается при помощи метода валового рентного мультипликатора (доходный подход).
Валовой рентный мультипликатор это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода от использования объекта недвижимости. Этот показатель рассчитывается по аналогичным объектам и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта недвижимости.
- Вероятная рыночная цена объекта:
- С=ВД х ВРМ, где ВД – потенциальный (валовой) доход, а ВРМ – валовой рентный мультипликатор.
- ВРМ=(Ц1:ВД1+Ц2:ВД2+. +Цn: ВДn): Число аналогов
- ВРМ = (105 000:38 000+118 000:31 000+131 000:34 000):3=3,4742
- С= 3,4742 * 40 000=138 968
Установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья.
Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы.
Кроме того, введение налога позволит повысить самостоятельность и независимость местных властей.
Наибольшее затруднение вызвал не процесс массовой оценки объектов недвижимости, как это можно было бы ожидать, а формирование единого реестра.
Причина состоит в том, что до сих пор не преодолены существующие межведомственные барьеры, не до конца налажено взаимодействие разных служб по данному вопросу.
А для формирования реестра требуется свести воедино информацию органов и организаций, находящихся в федеральном, региональном и муниципальном подчинении, вплоть до совмещения их компьютерных баз данных.
Что касается оценки недвижимости, то эксперимент в Твери и Новгороде показал, что классические методы массовой оценки можно использовать в масштабах крупных и средних городов.
Обновление ценовой информации вполне успешно осуществляется самими муниципальными образованиями.
Одновременно с этим в ходе эксперимента выяснилось, что механизм кадастровой оценки земли оказался чрезмерно централизованным, поскольку оценку земли осуществляет федеральная структура.
https://www.youtube.com/watch?v=UJWe_9QG7VU\u0026t=167s
А это не позволяет учитывать местные особенности и, в результате, приводит к существенным искажениям. И еще один практический вывод: органы местного самоуправления, ориентируясь на конкретную ситуацию, должны иметь возможность варьировать налоговую ставку налога на недвижимость. Жесткие ограничения, установленные на федеральном уровне, сыграют скорее негативную роль.
Кроме того, руководители Минфина России осознают и прогнозируют увеличение налоговой нагрузки на население.
Обращение к зарубежному опыту позволяет увидеть, что в ряде стран (США, Канада, Нидерланды, Швеция) существует единый налог на недвижимость. В Великобритании недвижимое имущество облагается двумя налогами: налог на коммерческую собственность и налог на собственность физических лиц. Во всех этих странах сумма налога зависит от рыночной стоимости недвижимости.
Какие налоги платят в России владельцы недвижимости за рубежом?
Государственные миграционные программы, действующие во многих странах Европы и Карибских островов, позволяют не только купить недвижимость за рубежом, но и получить вид на жительство или гражданство. Благодаря этим статусам вы сможете проживать в приобретенном объекте неограниченный срок. Однако покупка недвижимости влечет за собой и налоговые обязательства.
- О них и пойдет речь в нашей статье.
Как россияне справляются с содержанием зарубежных квартир и домов
Если до событий 2014 г., изменивших политическую и экономическую ситуацию в России, наши соотечественники за рубежом приобретали в основном недвижимость для отдыха, то после присоединения Крыма, санкций и очередного удешевления рубля многие задумались о «запасном аэродроме», который может стать плацдармом для дальнейшей легализации в другой стране.
«Социальный состав покупателей тогда тоже изменился, следом за бизнесменами недвижимость стал покупать так называемый средний класс, в том числе и люди творческих профессий, которые не имели возможности инвестировать лишние деньги. Они продавали дачи, квартиры в столице и в регионах и на вырученные средства приобретали наиболее доступные варианты жилья», – отмечает Елена Богородицкая, владелица агентства Drina.
«Число тех, кто думает о приобретении зарубежной недвижимости, продолжает расти, число запросов только в нашей компании увеличилось до 20 000 в год. Но если до 2014 г.
люди активно приобретали курортную недвижимость, то сейчас их больше интересует та, которую можно сдать в аренду и получать доход.
Самый массовый спрос сейчас на недвижимость в Испании и Германии, в наших офисах сделки происходят каждый день», – рассказал Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio.
По оценке Tranio, 75% россиян, владеющих в настоящий момент зарубежной недвижимостью, приобрели ее в Европе. Качмазов отмечает, что россияне не одиноки в таком подходе: «Как и граждане Турции и Китая, они приобретают недвижимость в Европе, опасаясь за собственную безопасность на родине.
Посыл простой, если что – она прокормит. Запросы сейчас сильно изменились, вызывает фрустрацию необходимость отчитываться перед налоговой о зарубежных счетах и доходах. Российским покупателям не хватает осознанной стратегии, они не знают, где будут жить, в какой стране зарабатывать деньги».
Мало кто из соотечественников готов светить свои заграничные активы, этим объясняется анонимность историй, которые будут приведены ниже.
По словам экспертов, самый большой страх покупателей зарубежной недвижимости – высокие налоги – обычно не оправдывается. В большинстве случаев налоги на доходы, полученные от сдачи в аренду, нужно платить в стране нахождения недвижимости.
«Если между странами существует договор об избегании двойного налогообложения, то второй раз в стране постоянного налогового резидентства платить не нужно.
Однако, согласно налоговому и валютному законодательству РФ, все валютные резиденты РФ должны декларировать свои счета в зарубежных банках и движения по ним», – объясняет Юлия Овчинникова, директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России.
Николай Лавров, вице-президент ГК «АРИН», отмечает, что общая практика такова, что если человек сдает квартиру в аренду, то правительство большинства стран, даже самых цивилизованных, закрывает на это глаза. «Такой налог трудно взимаем: сложно доказать, что у тебя жили не родственники и друзья, а квартиросъемщики.
Даже если сдаешь через агента – как правило, все строится на личных контактах и многое делается вчерную.
Кроме того, для многих государств это способ сохранения частных иностранных собственников на их территории: поскольку содержание недвижимости обходится недешево, сдача в аренду зачастую единственный способ для них избежать разорения», – объясняет Лавров.
По словам Юлии Овчинниковой, директора департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России, в элитном сегменте покупатели часто не хотят сдавать собственную квартиру или дом в аренду, если хотя бы иногда пользуются ей сами.
Как правило, сдается недвижимость, которая изначально приобреталась с инвестиционными целями – или та, которую перестали использовать. «Занимаются этим не сами собственники, а агентствп недвижимости.
Последние берут на себя ведение рекламной кампании, ищут арендаторов, проверяют их надежность, часто даже получают арендные платежи и следят за техническим состоянием дома или квартиры», – говорит Овчинникова.
С ней согласна и Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, которая, тем не менее, отмечает, что некоторые владельцы высокобюджетного жилья за рубежом сейчас тоже экономят и сдают объект в аренду на период своего отсутствия, что, как минимум, позволяет покрыть эксплуатационные расходы на его содержание.
Вопреки распространенному мнению, что собственники элитных домов и квартир предпочитаются передавать все заботы о сдаче в аренду «специально обученным людям», организатор группы в одной из социальных сетей о недвижимости в Испании Ольга утверждает, что существует категория владельцев, которые самостоятельно подыскивают клиентов на свои объекты стоимостью в несколько миллионов евро. «В наших группах есть люди, которые сдают дома стоимостью в 2-5 млн евро, более того, они владеют несколькими такими особняками. Конечно, за порядком и техническим состоянием объектов следит персонал, однако арендаторов предпочитают подбирать самостоятельно», – рассказала Ольга.
Тем не менее бывают и исключения. Например, в прошлом году во Франции у Airbnb были затребованы данные по квартирам, с которыми сервис работает.
«Многим владельцам, в том числе и моим русским коллегам, работающим во Франции, пришли бумажки из налоговой, тут же выросли цены на аренду, особенно в курортных городах вроде Ниццы, где сдается чуть ли не 80% недвижимости.
Кончилось тем, что кто-то выплатил налоги, но не все», – рассказал Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. Однако, по его словам, в таких странах, как Испания, Греция, Болгария, Сербия, Черногория, проблем не возникает, хотя в любой момент законодательство может измениться.
Высоких доходов от европейских активов ожидать не стоит, в этом солидарны и эксперты, и собственники.
«Кто-то сдает недвижимость в аренду самостоятельно, кто-то – через посредников, у некоторых застройщиков есть собственные управляющие компании, которые предоставляют гарантированный доход от аренды, например на Кипре это в среднем 4−5% годовых», – говорит Татьяна Бурлаковская, руководитель Kalinka International. По словам Качмазова, покупателю европейской недвижимости не стоит ожидать больше чем 5% годовых от аренды. «Если следовать схеме «купить/починить/продать», а такие возможности есть в Германии, на Лазурном берегу и в Афинах, то можно рассчитывать на 10–15% годовых при пороге входа от 100 000 евро», – отмечает спикер, и с ним согласны практически все опрошенные «Ведомостями» владельцы недвижимости.
Несмотря на рост заявок и ежедневные сделки, россияне не только покупают недвижимость за границей, но и избавляются от нее. Многие из тех, кто приобрел ее в 2014 г.
, так и остались жить и работать в России и своим «запасным аэродромом» продолжают пользоваться в качестве «совсем дальней дачи» или сдают в аренду, а кто-то, разочаровавшись, продал то, что содержать слишком дорого.
«Ведомости» опросили владельцев недорогой – до 250 000 евро – недвижимости в разных европейских странах, для того чтобы узнать, как они ее используют и считают ли инвестиции удачными.
По данным аналитического центра Prian.ru, в предпочтениях россиян Испания занимает первое место, существенно обогнав более доступную Болгарию. Ольга приобрела в 2014 г. дом стоимостью 250 000 евро в Коста-Бланко, успев до падения рубля.
Сначала семья с двумя детьми жила на две страны, еще два года провели там безвыездно, там же старшие дети пошли в школу и появился на свет третий ребенок.
Однако в прошлом году семейство вернулось в Москву, дом сдавали в аренду и потом выставили на продажу.
«Содержание дома – около 200 евро в месяц, если не живешь, то все равно приходится оплачивать счета за электричество, воду и услуги УК, плюс ежегодный налог 300 евро и 150 евро за страховку, не считая затрат на поддержание недвижимости. Аренда позволяла эти затраты окупать, но не зарабатывать», – рассказала Ольга.
На родину было решено вернуться по вполне прозаическим причинам – мужу потребовалась дорогостоящая операция, качество образования также не соответствовало желаемому. Сейчас дом выставлен за те же 250 000 евро.
По словам Ольги, местный рынок серьезно пострадал из-за англичан, которые после изменения законодательства и лишения льгот стали массово избавляться от испанской недвижимости.
Тем не менее, по общим наблюдениям, поток покупателей из России продолжает расти. В частности, семья Ольги, продав дом, планирует приобрести неподалеку апартаменты в строящемся жилом комплексе стоимостью до 100 000 евро, чтобы приезжать в сезон на отдых.
В 2007 г., в разгар бума курортной недвижимости, Максим из Москвы приобрел две небольшие квартиры в строящихся домах на Солнечном Берегу и в Равде. Удачными эти инвестиции не считает – с тех пор недвижимость упала в цене в 2 раза.
«Квартира, которую покупал за 40 000 евро, сейчас стоит около 20 000, ту, за которую заплатил 45 000, можно продать в лучшем случае за 22 000 евро, и это не считая удешевления рубля», – сокрушается Максим. Он признает, что с удовольствием избавился бы хотя бы от одной из квартир, если бы нашелся покупатель.
Тем не менее свое содержание оба объекта оправдывают за счет сдачи в аренду, а одну из квартир в сезон Максим использует для отдыха.
За эти годы ему пришлось научиться взаимодействовать с управляющими компаниями, экономить на воде и электричестве, а также перепробовать все методы сдачи в аренду. Налоги здесь небольшие, около 35 евро в год, а обслуживание обходится примерно в 300 евро за год плюс расходы по счетчикам на электричество и воду.
Максим считает сезон удачным, если «получает сверху (т. е. доходы минус расходы) хотя бы 50 евро».
Кстати, управляющие компании – серьезная проблема в Болгарии: часто просто собирают с жильцов деньги и исчезают в неизвестном направлении, «забыв» перечислить оплату ресурсоснабжающим организациям и оставляя собственников квартир с гигантскими долгами.
Уставшие от «балканского разгильдяйства» россияне, в свою очередь, ищут возможности снизить затраты на обслуживание и платить как можно меньше по счетам.
«Провести воду или свет в обход счетчиков, обмануть УК – своего рода вид спорта, которым не брезгуют даже владельцы дорогой недвижимости», – отмечает Александр, владелец двух домов на болгарском побережье.
Кстати, русские собственники в Болгарии для обслуживания жилья и общения с арендаторами предпочитают пользоваться услугами соотечественников, а не болгар, считается, что русские более обязательны.
Михаил из Москвы, купивший в 2016 г. за 40 000 евро небольшую квартиру под Будвой (Черногория) для отдыха, напротив, считает инвестиции удачными. Для того чтобы окупить расходы на содержание, на 2–3 летних месяца он сдает квартиру, самостоятельно подыскивая арендаторов.
«В Черногории много компаний и частников, которым можно поручить общение с арендаторами, есть специальные группы в социальных сетях, кто-то сдает через Booking и Airbnb, хотя этот метод считается не самым выгодным.
Соотечественники, которые хотят заработать на аренде, приобретают по нескольку квартир в комплексе, и тогда это может быть интересно с точки зрения бизнеса», – отмечает Михаил.
Сейчас его недвижимость на треть выросла в цене, последние арендаторы из России предложили выкупить квартиру за 60 000 евро. Как оказалось, цены на небольшие лоты в окрестностях Будвы подняли турецкие покупатели.
«Опасаясь за свое будущее, недвижимость на черногорском побережье в последнее время массово скупают граждане Турции, уже произошло вымывание дешевых лотов в наиболее популярных местах», – рассказал «Ведомостям» Михаил из Санкт-Петербурга, также владеющий квартирой в Будве.
А вот налоговая собственников местной недвижимости вообще не беспокоит, налоги оплачивают единоразово при покупке жилья (3% от стоимости), а ежегодный налог, по его словам, за пять лет так ни разу и не был выписан.
«Это меня, если честно, беспокоит, но в нашей налоговой меня посылают подальше с этими вопросами, говорят, что все уже оплачено», – удивляется Михаил.
Еще один тренд, который видят владельцы местной недвижимости, – постепенное снижение интереса к апартаментам.
«Меняется структура турпотока: если традиционно здесь было много русских, которые с удовольствием селились в апартаментах, то сейчас в страну приезжает больше европейцев, стремящихся останавливаться в отелях, и это в среднесрочной перспективе приведет к тому, что апарт-комплексы будут реконструированы хотя бы в мини-отели», – прогнозирует владелец черногорской квартиры.
Россияне в последние годы перебираются не только в раскрученные страны, все более популярна становится Сербия, единственная европейская страна, позволяющая легализоваться на Западе через покупку даже недорогой недвижимости.
Евгений, продав квартиру на Урале, в начале этого года приобрел за 25 000 евро маленькую, около 20 кв. м, студию в центре Белграда именно для получения ПМЖ. Его семья снимает двухуровневую квартиру в зеленой части города, а студию решили сдавать через Airbnb. Первый сезон оказался не самым удачным, хотя клиенты забронировали квартиру с мая по октябрь.
Во время летних ливней недвижимость, которая находилась в «приземье», т. е. полуподвальном этаже, затопило. «Девушка-арендатор позвонила нам ночью с криками, что воды уже по колено, а по дому плавают вещи. Деньги пришлось возвращать, а потом еще вкладывать в ремонт, который в условиях сербского «полако» (неспешно), занял около двух месяцев», – рассказал Евгений.
Впрочем, подобная ситуация может случиться в любой стране.
По словам Богородицкой, количество русских владельцев недвижимости в Сербии с каждым годом растет практически в геометрической прогрессии. Россияне скупают дома по всей стране, приобретают квартиры в крупных городах и инвестируют в апартаменты на местных бальнеологических курортах.
За последние пять лет цены на недвижимость выросли на 15–30%, в зависимости от качества и расположения, а расценки на ее обслуживание здесь отнюдь не испанские.
«Ежегодный налог на недвижимость и землю, если речь идет о доме, составляет около 20–50 евро, электричество и вода, если совсем не экономить, обойдется в 100 евро, а на отопление дома площадью около 200 кв. м придется за сезон потратить около 600 евро», – говорит Богородицкая.
Наиболее высокий доход – но не выше среднеевропейских 5% годовых – приносит не столько недвижимость в городах (дома не сдают даже сами сербы), сколько сдача в аренду апартаментов на местных круглогодичных курортах – в Златиборе, Копаонике, Старой Планине и в термальных «банях» – Бане Вернячка, Бане Ковиляча и других. «Самый популярный сербский горнолыжный курорт Златибор так активно и плотно застраивается, что уже в среднесрочной перспективе цены там упадут, уже сейчас туристам просто негде гулять, а шум от многочисленных строек мешает отдыху», – сокрушается Татьяна, отказавшаяся от приобретения недвижимости в этом городе.
Финляндия традиционно пользовалась спросом у жителей северо-запада, домами и квартирами в этой стране обзавелись многие петербуржцы. Однако, по словам Бобашева, большинство из них в дальнейшем от недвижимости избавились.
«Из-за курса евро содержание квартир становится золотым, а содержание домов – тем более», – объяснил эксперт.
По его словам, содержание однокомнатной квартиры, например, в Иматре, обойдется в 150–200 евро в месяц коммунальных платежей (включая оплату электричества и отопления). «Но все зависит от местоположения дома и от этажа, на котором находится квартира.
Известны случаи, когда только пользование лифтом для владельцев квартиры, расположенной на 2-м этаже, обходится в 50 евро в месяц, а для той, что на 4-м этаже, – уже 150 евро. Первый этаж за лифт не платит», – рассказал Бобашев.
Сбором налогов на недвижимость и их расчетом занимается местный муниципалитет. К примеру, для дома размером 100 кв. м и стоимостью 200 000 евро на участке в 15 соток налог приблизительно составит 4000 евро в год. Еще 300 евро придется потратить на страховку.
Для квартиры в 50 кв. м этот показатель в 2 раза меньше, а ее страховка обойдется в 100 евро в год.
«Из-за того, что владельцы живут не весь сезон, чтобы отбить коммунальные платежи, они вынуждены сдавать квартиру, но заработать на этом не очень получается», – объясняет Бобашев.
Однако не все так плохо, особенно если стоимость недвижимости невысока. У Дениса в Финляндии дом стоимостью около 20 000 евро, в маленьком городке в 150 км от Санкт-Петербурга.
По его словам, расходы не так велики – около 300 евро в год налог на дом и землю и около 200 евро – коммунальные платежи.
«Мы используем его как дачу, как и многие другие жители Санкт-Петербурга, и не видим необходимости сдавать, расходы нас не обременяют», – говорит Денис.