Могут ли на одном земельном участке располагаться два индивидуальных жилых дома

Вместе с юристами разбираемся, можно ли построить два дома на одном участке и как это сделать

Могут ли на одном земельном участке располагаться два индивидуальных жилых дома

B-D-S Piotr Marcinsk/shutterstock

Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ), говорят юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

«Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. И вот здесь уже могут быть ограничения», — объясняет адвокат Владимир Постанюк. Поэтому многое зависит от конкретного населенного пункта, добавляет он.

Информацию о возможности такого строительства и ПЗЗ следует уточнить в местной администрации, поскольку в пределах одного региона установлены разные минимальные параметры участка и предельный процент застройки. Например, по ПЗЗ в Ленинском городском округе Московской области минимальный размер земельного участка составляет 400 кв.

м, в городском округе Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м, привела примеры юрисконсульт департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова.

«Во всех этих округах предельный процент застройки — 40%, а минимальный отступ от границ участка — 3 м», — отметила она.

А, например, в ПЗЗ Волоколамского городского округа Московской области предусмотрено, что земельный участок для ИЖС предназначен для возведения одного жилого дома и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

«До принятия решения о строительстве собственнику участка нужно обязательно ознакомиться с ПЗЗ.

Также очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки, поскольку его превышение — одно из оснований для отказа в строительстве», — пояснила Гульнара Сабурова.

Из ПЗЗ будет видно:

  • можно ли построить второй дом;
  • в каком месте земельного участка и с какими параметрами возможно строительство.

Важно, чтобы при строительстве домов соблюдались все требования градостроительного регламента.

Это касается площади дома, минимальных отступов от границ участка, высоты здания, добавили в Кадастровой палате. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ, объект ИЖС должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 м.

«Если требования не будут соблюдены, такая постройка может оказаться в категории самовольных», — пояснили в ведомстве.

Могут ли на одном земельном участке располагаться два индивидуальных жилых дома

До принятия решения о планируемом строительстве второго дома собственнику нужно ознакомиться с ПЗЗ. Очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки  ( gopixa/shutterstock)

Как построить два дома

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве.

«Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.

Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте.

Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте.

Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.

В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк.

«Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома.

Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.

По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».

Могут ли на одном земельном участке располагаться два индивидуальных жилых дома

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить ряд требований при самом строительстве ( Radovan1/shutterstock)

Татьяна Максимова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной. В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:

  • в экономклассе это позволяет разделить поколения одной семьи — никто не мешает друг другу и все рядом;
  • в бизнес-классе тоже присутствует элемент разделения поколений. Кроме того, во втором доме могут находиться помещения для помощников по хозяйству, баня и пр.;
  • в элитном сегменте во втором доме могут расположиться спа-комплекс, помещения для помощников, гостевые комнаты.

Сложности с продажей и оформлением

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы.

«Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.

Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.

Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок.

«При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком.

На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.

Могут ли на одном земельном участке располагаться два индивидуальных жилых дома

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы ( Reinhardt and Co/shutterstock)

— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей. Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю.

Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки. В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд.

Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.

Альтернативные способы

Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом.

Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева.

При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.

Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации.

«Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом.

Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.

Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк.

Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик.

Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.

Можно ли построить на участке второй дом: разбираемся в законодательстве

Вопросы, рассмотренные в материале:

  • Законодательство про строительство второго дома на одном земельном участке
  • Акты, которыми нужно руководствоваться при строительстве второго дома на участке
  • Узаконивание строительства второго жилого дома на участке ИЖС
  • Часто задаваемые вопросы про строительство второго дома на участке

Нередко частные домовладельцы задаются вопросом, можно ли построить на участке второй дом. Причины могут быть разными. Например, если участок был приобретен с имеющимся домом, но владельцы планируют построить другой коттедж, используя имеющееся здание для временного проживания на время строительства.

Читайте также:  Как восстановить документы на землю

Если размеры земельного надела позволяют, можно переселить своих родителей в отдельный дом и не беспокоить их шумом детских игр на вашей территории. Но в этом случае возникает необходимость узаконивания постройки. Можно ли это сделать без межевания участка, рассказано далее.

Могут ли на одном земельном участке располагаться два индивидуальных жилых дома

Закон РФ не определяет, сколько жилых строений может находиться на земельном участке. В теории владелец земли имеет право возвести столько угодно домов, если строительство в принципе разрешено в соответствии с видом использования участка.

При этом должны быть соблюдены нормы, которые содержатся в правилах землепользования и застройки с учетом градостроительного плана. Не должны быть нарушены санитарные правила и требования пожарной безопасности.

Также необходимо учесть права тех, чьи дома расположены по соседству.

Чтобы узнать ответ на этот вопрос, можно ли построить на участке второй дом, изучим Классификатор ВРИ ЗУ. Согласно этому документу разрешено использовать участок для индивидуального строительства, чтобы разместить на нем жилой дом.

Важно, чтобы здание было отдельно стоящее, его высота — не выше 20 м (то есть не более трех этажей). Строение предназначается для удовлетворения человеком бытовых нужд, которые связаны с проживанием в таком доме.

Здание не предназначено для разделения на автономные объекты недвижимости.

Точно такие же правила действуют для прочих видов разрешенного использования участков. То есть вне зависимости от вида земли, речь идет о строительстве одного дома. В результате многие не до конца понимают, будет ли законным размещение на земельном участке нескольких зданий?

На самом деле при возведении загородных домов учитываются нормы по максимальному проценту застройки земли. Ориентируясь на данный показатель, следует определять, можно ли построить на конкретном участке второй дом.

Акты, которыми нужно руководствоваться при строительстве второго дома на участке

Могут ли на одном земельном участке располагаться два индивидуальных жилых дома

Любое возведенное здание должно подходить под определенные требования, которые содержатся в статье 38 Градостроительного кодекса России:

  • допустимая высота здания, его этажность;
  • процент застройки, то есть габариты строения (по наружным стенам относительно участка). К примеру, если вы приобрели 6 соток земли и построили здание 5 х 6 м. Таким образом, общая площадь дома 30 м2 (0,3 сотки). Это значит, что здание составляет 5 % от размера участка;
  • минимальный отступ (наименьшее расстояние от жилого строения до границы земельного участка).

Чтобы найти ответ на вопрос, можно ли на участке построить второй жилой дом, следует изучить требования, выдвигаемые к такому строению.

Они содержатся в пункте 39 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ: здание должно иметь не более трех надземных этажей, его высота не должна превышать 20 м.

Дом может включать в себя комнаты, а также вспомогательные помещения для удовлетворения бытовых нужд жильцов.

В ПЗЗ (Правила застройки и землепользования) содержится информация о максимальном проценте застройки, а также минимальных отступах между строением и границей участка.

Согласно статье 30 вышеуказанного кодекса эти параметры определяет муниципалитет города, в котором вы проживаете (пункт 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ).

Это значит, что в зависимости от расположения земли допустимые отступы и процент застройки будут отличаться.

Под термином «плотность застройки» понимается отношение суммарной площади по наружным замерам стен жилого здания, а также других расположенных на участке капитальных построек к площади земли.

В зависимости от региона и участка данный параметр будет отличаться, обычно он составляет 20–100 %.

Если у вас дача либо коттедж, расположенный на участке размером 6–12 соток, допустимая плотность застройки будет 40 %. Это значит, что по закону вы сможете занять постройками не более 40 % от всего участка.

Где искать Правила застройки и землепользования, действующие в вашем регионе? Чаще всего их размещают на портале администрации города или района, в котором вы проживаете. Также можно воспользоваться сайтом-поисковиком. Рекомендуется заходить на такие веб-страницы с ноутбука либо ПК, поскольку данные сайты не адаптированы под смартфоны.

Первое, что необходимо сделать, это определить зону, где находится земля. Скачиваем карту, а затем находим участок, изучаем краткое, а также полное описание зоны. Краткое описание чаще всего находится непосредственно на местности, полное — с краю карты.

Узаконивание строительства второго жилого дома на участке ИЖС

Могут ли на одном земельном участке располагаться два индивидуальных жилых дома

В отношении земли под индивидуальную застройку часто возникает вопрос, можно ли строить второй дом на одном участке ИЖС. По закону, на такой земле допускается возведение одного коттеджа. Остальные построенные здания будут вспомогательными: баня, сарай, гараж.

Что делать в ситуации, когда на одном участке построено 2 дома? Чтобы узаконить постройки, следует провести разделение земли на два участка, чтобы на каждом из них находилось одно жилое строение.

При получении документов будьте готовы к трудностям, однако данный способ является самым легким из всех. Если потребуется, продавать земельные участки также следует по отдельности.

Для разделения земли придется провести межевание. После этого снимается с учета прежний участок и ставятся два новых, которые образовались при разделении. Затем можно завершить процедуру оформления земли. Для обращения в бюро технической инвентаризации подготовьте следующую документацию:

  • документ, который подтверждает право владения землей;
  • заявление, оформленное по установленному образцу;
  • адресная справка;
  • кадастровый паспорт;
  • дубликат вашего паспорта;
  • согласие собственников.

Как еще можно построить 2 дома на одном участке ИЖС?

Для этого при оформлении второго здания ему следует присвоить статус гостевого домика (вспомогательной постройки либо бани, в которых есть жилые комнаты). У такого строения не будет адреса, вы не сможете продать его отдельно от основного дома, однако зарегистрировать здание в таком случае будет легче.

Обратите внимание! Чтобы построить второй дом на одном участке, следует посетить администрацию города до того, как начнутся строительные работы. В противном случае узаконить постройку не получится.

Часто задаваемые вопросы про строительство второго дома на участке

Могут ли на одном земельном участке располагаться два индивидуальных жилых дома

Сколько адресов будет, если на участке построен второй дом?

Владелец коттеджа должен пройти через процедуру присвоения почтового адреса жилой постройке. Как это сделать? Обращаемся в администрацию города, пишем заявление об установлении либо изменении адреса. После этого будет издано постановление, а данные внесены в ФИАС (Федеральная информационная адресная система).

Данная процедура проходит достаточно легко. У любого жилого дома должен быть почтовый адрес. Поэтому у одного здания будет номер, а у второго тот же номер с буквой «А» либо с припиской «строение 1».

На одной земле находятся два жилых здания, в разделении участка нам отказали. Как быть в такой ситуации?

Проблема в том, что есть установленные минимальные размеры участков, которые содержатся в ПЗЗ, причем значения отличаются в зависимости от региона расположения земли.

К примеру, в Перми допустимые габариты земельного участка для ИЖС — 450 м2. Чтобы узнать эти параметры для вашего региона, следует обратиться в местную администрацию. Разделить землю на два участка, если их площадь будет меньше допустимой, по закону не получится.

В подобных ситуациях, когда разделение земли невозможно, владельцы оформляют письменное соглашение, в котором указан порядок пользования участком.

Арендую землю площадью 12 соток (срок аренды 49 лет), предназначенную для эксплуатации жилого строения. На земле стоит старый коттедж. Можно ли построить на участке второй дом, а первый снести? Каким образом сделать новую постройку законной?

Чтобы по закону оформить второе строение, следует формально прекратить право на первый коттедж.

Как это сделать? Посещаем бюро технической инвентаризации, подаем заявление установленной формы, в котором просим признать первую постройку, например, летней кухней, а второму дому присвоить статус жилой недвижимости. Затем в этой же организации находим техника, который оформит техпаспорт дома. Что должно сделать БТИ:

  • добавить изменения в Госкадастр недвижимости, основываясь на поданном заявлении, а также оформленном техпаспорте второго дома. Также БТИ должно убрать из Госкадастра данные о первом строении и поставить на учет новый дом (попросите, чтобы вам предоставили диск, на котором содержатся все данные);
  • подготовит требуемые технические документы, включая кадастровый паспорт. В БТИ он может прийти в электронной форме, это значит, что на бумаге не будет печати ГКН. Однако, чтобы зарегистрировать права, данный документ подойдет. Специалисты регистрационной палаты удостоверятся, что строение поставлено на кадастровый учет;
  • предоставить техпаспорт, кадастровый паспорт, а также справку Ф1, которая необходима, чтобы можно было зарегистрировать права;
  • подать декларацию (при условии, что БТИ предоставляет данную услугу). Как только вся документация будет у вас, включая CD с информацией, вам следует отправиться в регистрационную палату, чтобы признать право собственности на второй дом.

Прежде чем отправиться в бюро технической инвентаризации, следует собрать весь пакет документов на новое здание. Сюда относится в первую очередь свидетельство о праве собственности (либо бумаги, подтверждающие выдачу данного свидетельства).

Это может быть, например, договор купли-продажи или дарения. Также потребуется техническая документация: кадастровый и технический паспорт. Следует подготовить адресную справку.

Если какой-либо из перечисленных документов отсутствует, БТИ откажется от оформления второго дома.

Читайте также:  Алименты на внебрачного ребенка при наличии детей

Можно ли построить второй дом на одном участке и куда обратиться за разрешением?

В случае, когда здание подходит под требования к ИЖС (у дома не больше трех этажей, в нем будет жить одна семья), тогда не придется собирать проектную документацию. Все, что необходимо сделать — подать запрос на разрешение строительства в администрацию.

Какие документы следует подготовить:

  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • градостроительный план;
  • схема земельного участка, на которой отмечено будущее строение.

Сотрудники администрации проведут проверку документации, и, если никаких ошибок нет, предоставят вам разрешение на строительство. Если вам откажут по определенной причине, вы можете обжаловать решение, обратившись в судебную инстанцию. В такой ситуации получать разрешение придется другим законным способом.

Заключается он в том, что все действия выполняются в обратной последовательности. То есть вы строите здание, соблюдая все требования нормативно-правовых документов.

После этого подаете заявление в судебную инстанцию с просьбой признать строение законным. Чаще всего новый дом закрепляют за человеком, который является собственником участка.

Однако если при возведении здания вы допустили ошибки, суд может вынести решение о сносе постройки.

Можно ли построить на участке второй дом? Да, но при условии, что будут соблюдены санитарные нормы, а также нормы пожарной безопасности. Кроме того, не должна быть превышена допустимая плотность застройки.

О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках

  • В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) собственник земельного участка, иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
  • Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) разрешение на строительство здания выдается застройщику при условии предоставления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.
  • В силу положений части 6 статьи 30, части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, сооружений устанавливаются ограничения в виде:
  • предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь,
  • ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов,
  • максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Указанная информация подлежит отображению в градостроительном плане земельного участка (часть 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса).

Таким образом, пересечение границ зданий, сооружений (за исключением линейных объектов) и границ земельных участков (т.е.

нарушение минимальных отступов от границ земельных участков) и превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (в том числе несоблюдение максимального процента застройки земельного участка), действующим законодательством не допускается.

В случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка — строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.

Учитывая изложенное, один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем установлено, что линейные объекты (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения) могут располагаться на территории двух и более субъектов Российской Федерации и, таким образом, на нескольких земельных участках (пункт 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса). Однако для указанного вида сооружений Градостроительным кодексом установлен отдельный порядок их строительства, а также подготовки и выдачи для этих целей необходимых документов.

Учитывая изложенное, для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков. Порядок образования земельных участков в том числе путем их объединения, а также требования к образуемым или измененным земельным участкам содержатся в статьях 11.2, 11.6, 11.9 Земельного кодекса.

Открыть полный текст документа

Два жилых дома на одном земельном участке — как зарегистрировать по закону

Отвечаем на вопрос, волнующий собственников земельных наделов.

Петров А.В. владеет участком, на котором уже возведена жилая постройка (дом), но ему захотелось расшириться и построить коттедж, а имеющийся недвижимый объект использовать как место временного проживания.

Другой пример, когда тот же Петров решил построить второй дом на одном участке, так как в первом стало мало места для проживания его семьи и родителей.

Ситуаций из практики много, когда граждане задаются вопросом о том, можно ли построить два дома на участке. Случается, когда возводят самовольные постройки, которые нуждаются в узаконивании. В любом случае жилой объект не получится скрыть от регистрационных органов, поэтому советуем использовать только законные способы строительства.

Прямого запрета на строительство двух домов на одной земле нет

Заглянув в законодательство (Градостроительный и Земельный кодексы РФ) мы не найдём указания на то, что на одном участке земли нельзя возводить больше одного дома для целей ИЖС, СНТ или ЛПХ.

Однако, на уровне регионов, сёл и районов местная власть может устанавливать конкретные правила пользования землёй и проведения застроек. Сокращённо такие правила именуют ПЗЗ правила землепользования и застройки.

Согласно ПЗЗ, устанавливаются максимальные и минимальные параметры земли, допустимый процент надела (плотности застройки) для строительства объектов недвижимости, нормативы отступов от границ участка. На местном уровне могут быть закреплены ограничения относительно допустимости построить два дома на одном земельном участке.

Например, Ленинский Московский округ Московской области установил минимальный размер участка в 400 кв.м., а городское поселение Родники Раменского муниципального района Московской области в 600 кв.м. Общим для обоих регионов выступает предельный процент постройки, который составляет 40%, и минимальный отступ от границ участка в 3 м.

Отметим, что максимальный процент застройки (плотность) рассчитывается как размер дома по внешним стенам относительно земельного надела. Чаще размер варьируется от 20% до 100%.

Например, Иванов владеет участком в 10 соток, где возведён дом размером 5 на 6 м, что составляет площадь дома в 30 кв.м. или 0,3 соток, а процент застройки на земле равен 5. Если в собственности от 6 до 12 соток, стоит ориентироваться на 40% для застройки участка.

Два жилых дома на одном участке: с чего начать строительство

  1. Обратиться в местную администрацию и уточнить ПЗЗ, в которых указан запрет или разрешение на возведение второго дома, допустимое для строительства место на участке и параметры.

    ПЗЗ можно найти и на официальных сайтах администрации конкретного округа, например, вбить в поисковую строку браузера «утверждённые генеральные планы ПЗЗ на официальном сайте администрации саратовского района (регион заменить на свой), где откроется нужная информация.

  2. Провести расчёт процента уже возведённого жилого объекта, поскольку, если допустимый процент будет превышен, в строительстве второго дома откажут.
  3. Согласно ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), направить уведомление о начале работ в комитет градостроительства через МФЦ, портал «Госуслуги» или по почте.

    В уведомлении указываются сведения о застройщике и участке, характеристики дома и план участка с двумя домами, где схематично изображён планируемый второй жилой объект. План составляется кадастровым инженером проектной организации.

  4. Получив положительный ответ, соблюдать правила (Грк РФ) о возведении жилых объектов. Например, согласно п. 39 ст.

    1, объекты для ИЖС не должны превышать высоту в 20 м и занимать более трёх этажей. Если не выполнить подобные и другие условия (требования пожарной безопасности, санитарные нормы), строение будет признано самовольной постройкой.

  5. Соблюсти расстояние между домами на участке, равное шести и более метрам исходя из строительных материалов, и не менее трём от дома до границ участка земли.
  6. Завершив строительство, составить уведомление об окончании работ и направить в местные органы не позднее месяца после возведения второго жилого дома на участке.

    Форму для составления необходимых уведомлений можно найти в Приложениях к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.09.2018 №591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта недвижимости объекта индивидуального строительства или садового дома».

  7. Присвоить адрес новому жилому объекту (дому) до государственной регистрации в Росреестре. Строение будет иметь номер, аналогичный уже имеющемуся объекту, но с литерой (ул. Московская, 21 лит.А), дробью (ул. Московская, 21/1) или припиской (ул. Московская, 21, строение 1). Присвоение проводится местными органами власти (городским отделом архитектуры и градостроительства в местной администрации, департаментом имущества) после подачи соответствующего заявления.
  8. Отправить документы для регистрации нового жилого объекта в Росреестр.  

Как строить два жилых дома на одном участке, если земельный участок —  совместная собственность двух граждан

Иванов И.И. и Петров А.В. владеют участком на праве общей долевой собственности. Если один из них решил построить на земле, которая не делится на отдельные наделы, дом, тогда между ними заключается соглашение в письменной форме о порядке пользования земельным наделом с указанием на договорённость о строительстве каждым собственником жилых объектов.

Когда заключить соглашение мирным путём не получается, порядок пользования участком определяется в судебном порядке.

Что делать, когда в собственности земельный участок под двумя домами, и один жилой объект не зарегистрирован

Дом признаётся самовольной постройкой, согласно ст. 22 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Для избегания ответственности в виде штрафов и сноса лучше признать право собственности на самовольное строение в судебном порядке. Таким образом после признания объект будет официально зарегистрирован как недвижимость, у налоговых и Росреестра не возникнет вопросов к владельцу.

Два жилых дома на участке ИЖС

Законодательство устанавливает правило о строительстве одного жилого дома. Возведение других построек возможно, когда они не предназначены для жилья (бани, сараи, гаражи) и числятся вспомогательными объектами.

Отметим, что прямого указания на строительство исключительно одного жилого объекта на землях для ИЖС не закреплено.

Если два дома на участке ИЖС уже построены, землю делят на два отдельных надела, на каждом из которых будет стоять жилой объект.

При делении обращаются к кадастровому инженеру, который посредством межевания установит границы вновь образованных участков земли. Каждый из них регистрируется в Росреестре, а прежний (единый) снимается с кадастрового учёта.

Когда делится участок под два дома нужно соблюдать правила относительно целевого назначения новых наделов, вида пользования, площади, отсутствия ограничений на строительство.

Собственник становится налогоплательщиком уже за два земельных надела и платит членские взносы, когда делится земля, чтобы возвести дома на участке СНТ. Их размер устанавливается пропорционально количеству участков, которыми владеет собственник.

  • Если не хочется «возиться» с разделением, на землях для ИЖС построить два дома на одном участке без межевания можно, если присвоить второму недвижимому объекту статус домика для гостей или вспомогательного строения, например, бани с жилыми комнатами.
  • Но стоит помнить, что такому объекту адрес не присваивается и продать его без основного дома нельзя.
  • Проще зарегистрировать два жилых дома на участке и спать спокойно.
  • Для получения разрешения на строительство подаётся запрос в местную администрацию с приложением выписки из ЕГРН о праве собственности на участок, градостроительного плана, схемы земли с указанием места для планируемого второго дома.

Два отдельных дома на участке: как продать и купить

«Практика показывает, что несмотря на отсутствие запрета на строительство двух домов в пределах одного участка, Росреестр не регистрирует право собственности на второй жилой объект, если земля не разделена на отдельные наделы. Часто дома признают самовольными постройками и сносят» — такое утверждение было получено от эксперта по недвижимости.

Желающих купить два дома на одном участке не так много, как хотелось бы собственникам. В таких ситуациях земля либо делится, либо каждый дом продаётся по отдельности. Когда приобретается один из двух домов, покупатель должен понимать, что будет владеть только на 1/2 долей в праве собственности на землю.

С такими правилами согласны не все покупатели, что приводит к трудностям продажи двух домов на одном участке.

Можно ли построить два дома на участке, когда нельзя разделить участок и по ПЗЗ строительство невозможно

В такой ситуации возводятся дома блокированной застройки или на два хозяина. Жилые дома состоят из нескольких блоков с общей стеной и отдельным выходом на территорию общего пользования (двор).

Вывод:

Построить два дома на одном участке земли можно, если соблюдать требования законодательных актов, правила пожарной безопасности, выполнять санитарные нормы, не выходить за пределы допустимой плотности застройки.

Можно ли на участке ИЖС построить два жилых дома

  1. Проживём.com≫
  2. Земля≫
  3. Разное≫
  4. Можно ли на участке ИЖС построить два жилых дома

Статья обновлена: 22 июля 2022 г.

Здравствуйте.

Краткий ответ — в законе нет запрета на строительство нескольких жилых домов на одном участке ИЖС.

Главное, при строительстве нужно соблюсти местные градостроительные требования и регламенты. Теперь подробнее.

Официальный ответ об отсутствии запрета на строительство нескольких домов был дан Министерством экономического развития в письме от 28.07.2017 N ОГ-Д23-8873. Нужный текст из всего письма:

«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено.

Вместе с тем, в случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе максимальному проценту застройки такого участка, либо нарушены иные требования, предусмотренные градостроительным регламентом, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, а в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой. В этой связи Департамент недвижимости отмечает, что законодательство Российской Федерации не препятствует строительству нескольких объектов индивидуального жилищного строительства на одном земельном участке при условии соблюдения градостроительных норм и правил».

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Кратко о требованиях к домам

Для каждого построенного объекта есть требования по строительству. Они перечислены в ст. 38 ГрК РФ. К ним относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки.

Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка.

3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).

Основные требования к жилому дому написаны определении, указанном в п. 39 ст. 38 ГрК РФ — максимум 3 надземных этажа, максимальная высота — 20 метров, состоит из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд при проживании.

Максимальный процент застройки и минимальный отступы между домами до границ участка указаны в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Поэтому минимальные отступы и максимальный процент застройки везде разные — они зависят от местоположения участка.

Как найти местные ПЗЗ

Как найти в интернете ПЗЗ для земельного участка или получить их в виде бумажного документа

Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации. Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно. Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.

Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области.

Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области».

В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.

Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Название зоны участка

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Теперь открываю сами Правила. Через поиск по названию зоны нахожу ее градостроительные регламенты. В моем случае максимальный процент застройки 40%. Минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра.

Требование по отступам и максимальному проценту застройки

Другие статьи

Как оформить в собственность земельный участок — набор инструкций под большинство участковКак изменить ВРИ: с ИЖС в ЛПХ; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»