Методика определения и порядок внесения платы за сервитут на земельный участок. Примеры расчета

Арендуя квартиру, мы должны за это платить, и это кажется правильным.

Так почему при оформлении сервитута многие возмущаются, что им положено оплачивать его? По сути, сервитут вторгается на чужую территорию и устанавливает там свои правила.

Конечно, в большинстве случаев это временно, но владельцу данной территории рассматриваемый факт приносит немало неудобств. Логично, что за это полагается вносить плату, чтобы компенсировать убытки и моральный ущерб, если такой будет.

Этот вопрос регламентирован, но даже несмотря на это, иногда оплаты приходится добиваться. Помните, тот, чьим участком земли вы пользуетесь, является вашим соседом, а они, как известно, иногда ближе родственников. Вам ещё здесь жить, потому не стоит портить отношения с человеком, способным превратить вашу жизнь в ад при достаточном желании и хорошей мотивации. Кроме того, сумма расчёта всегда справедлива, потому что берётся не по желанию сторон, а используя определённые расчёты, которые показывают точные и справедливые суммы. Потому никто не окажется в качестве обиженной стороны.

Как установить плату за сервитут

Устанавливать размер денежного вознаграждения за то, что один сосед может хозяйничать на участке другого, довольно просто. Для этого есть своя процедура, предусмотренная в законе.

Но следует учитывать, что каждая ситуация индивидуальна, потому выстроить общий алгоритм практически невозможно, как и указать чёткие рамки, что́ должно учитываться при работе с сервитутом, а что́ можно проигнорировать.

Сумма оговаривается между сторонами сделки, и если она всех устраивает, то её размер должен быть вписан в текст договора. Если договор уже подписан, и сделка уже вступила в силу, но человек, на чьём участке начались определённые работы, видит, что без компенсации здесь не обойтись, он может потребовать заключить дополнительное соглашение.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Если же вопрос платы за сервитут на земельный участок все же рассматривался в основном договоре, то он должен отвечать следующим требованиям:

Должен быть сформирован специальный раздел, посвящённый исключительно оплате за использования земли;
Здесь указывается размер выплат, который должен делать человек, взявший территорию в пользование для проведения своих работ;
В данном разделе указывается порядок расчёта. Например, будет ли это разовая выплата, или деньги можно отдавать постепенно, раз в неделю или месяц.

Кроме того, в тексте могут использоваться существенные для конкретной ситуации нюансы. А вот в случае с дополнительным соглашением, делая расчёт стоимости сервитута на земельный участок, надо учитывать следующие параметры:

Срок, на протяжении которого будет работать обременение на землю, и цель, с которой эти обременения вообще были наложены;
Какая степень обременения, и насколько сильно оно влияет на возможность пользоваться своей землёй соседу, который вынужден терпеть неудобства в пользу владельца соседнего участка;
Общая цена сервитута. Она должна быть определена с помощью специальной экспертизы, которая устанавливает обременения, и просчитывает, какую компенсацию за него должна получить пострадавшая сторона.

Чтобы каждому из участников сделки было более или менее понятно, сколько и когда им платить, можно составить специальный график. Это довольно удобно.

Отличия между ценой публичного и частного сервитута

Как вы, наверное, в курсе, существует два вида сервитута, расчёт стоимости которых надо вести немного по-разному. Это связано с их спецификой, ведь частный сервитут оформляется между обычными людьми, тогда как публичный сервитут устанавливается исключительно при помощи суда или органа власти. Например, если нужно убрать какую-то постройку, мешающую доступу к дороге или т.п. Дом снесут, а что останется его владельцу, которому ещё и двор перелопатят, чтобы провести дорогу? Конечно, ему полагается немалая компенсация, чтобы купить новое жильё.

Проще говоря, частный сервитут может быть составлен просто по согласию сторон, а в случае публичного сервитута земельного участка потребуются более радикальные методы, которые уже были названы.

Понятное дело, что цена такой сделки зависит от громадного количества обстоятельств:

Цена рассчитывается в зависимости от рыночной стоимости участка, на который ложится обременение;
Учитываются неудобства, которые приносит владельцу земли сервитут.
Владелец не может в самопроизвольном порядке завышать указанную рыночную стоимость, если с этим несогласны его оппоненты.

Но даже если сделаны все расчёты, не факт, что получится получить соразмерную компенсацию. Особенно это касается публичного сервитута. Стоимостью этих сервитутов занимаются в суде или это делают органы власти, а они, как известно, не отличаются особой щедростью. А вот от частного лица за пользование земельными участками довольно часто владельцы получают соразмерную компенсацию.

Даже в плане того, куда обращаться, чтобы получить свои деньги, есть отличия. Понятно, что писать надо тому, кто использует земельные участки, а это значит, что в случае с публичным типом обременения надо написать в орган, установивший сервитут. Зачастую – это местная администрация. А вот частный тип обременений предполагает, что вопрос по поводу оплаты будет направлен другому частному лицу. Тем более что его нетрудно найти, ведь он ваш сосед.

Как рассчитать цену на сервитуты

Как мы уже разобрались, владелец недвижимости, на которую возложено обременение со стороны частного лица или государственного органа, может требовать финансовой компенсации за неудобства и ущерб, что он понесёт в процессе. Вопрос компенсации был рассмотрен в двадцать третьей статье ЗК РФ, а также восемнадцатой статье ФЗ № 43 от 5 апреля 2013 года.

В этих же документах указывается, как именно будет происходить расчёт стоимости сервитута, ведь финансовые стороны вопроса интересуют людей даже больше, чем сами работы и неудобства, которые с ними связаны.

Дело в том, что компенсация должна быть соразмерна ущербу, вот только на практике так бывает очень редко.

Тем не менее давайте уточним, как именно надо рассчитывать нюансы, чтобы получить максимально объективную сумму:

Выясните текущую рыночную цену земельных участков, на которые будет возложен сервитут;
Если вред может коснуться недвижимости, которая стоит на участках, то уточнить и её цену;
Объём неудобств, которые будут или уже были причинены;
Весь ли участок подпадает под сервитут или его часть, и указать точную площадь ограничения;
Разновидность сервитута;
Период действия сервитута на земельном участке.

В данном случае надо сохранять фактор объективности. Конечно, когда есть такая возможность, всем хочется получить побольше денег, но соразмерность расчётов и причинённого ущерба являются решающим фактором. Например, отдавая сельскохозяйственный участок под сервитут, учитывается всего два из перечисленных выше факторов:

Реальный ущерб;
Сумма упущенной выгоды, что должна покрывать стоимость сервитута, из-за которого эта выгода и была потеряна. Например, если речь идёт о части огорода, с которого мог быть собран урожай, но не был, так как его оккупировал сосед, чтобы провести водопровод.

По сути, расчёт проводится в виде уравнения. Цена одного квадратного метра земли умножается на общую площадь территории под сервитутом и определяется, какой процент участка будет использован. Но это только предварительные расчёты.

Порядок внесения платы за сервитут

Когда с расчётами покончено, надо уточнить, как будет проходить оплата. Стороны могут договориться сами либо последовать решению суда, если не смогли прийти к компромиссу самостоятельно. Чаще всего выплаты осуществляются несколькими способами в зависимости от удобства и интересов сторон сделки:

Ежемесячно;
Каждый квартал;
Один раз, но в полном размере.

Существует возможность, что работы будут окончены до того, как выйдет срок действия обременения на землю. Именно потому существует возможность пересмотра суммы, которую указывают в договоре. Если полную сумму разделить по времени, она может не быть выплачена в полном размере, и тогда надо будет доплачивать.

Момент с порядком внесения денег в оплату работы с сервитутом указывают в договоре. Зачастую используют следующие вариации оплаты пользования землёй:

Единовременный платёж, который вносят в начале эксплуатации. Но если выберете этот способ, надо быть внимательным, потому что можно как перестараться с деньгами, так и недоплатить. Тем самым нередки случаи, когда приходится доплачивать. Просто со временем оказывается, что ущерб, который терпит сосед, вырос больше той суммы, что уже выплачена. Хотя работы участку могут принести меньше ущерба, и тогда владельцу территории придётся вернуть часть денег.
Ежемесячными платежами. В этом плане выплаты более объективны, потому что деньги поступают на счёт на протяжении всего срока, пока используется сервитут. То есть переплатить очень трудно.

Можно ли изменить цену сервитута

Как уже говорилось, сервитут не имеет какой-то чёткой цены. Стоимость проекта рассчитывается индивидуально и может меняться в зависимости от обстоятельств. Кроме того, действие данного обременения имеет какой-то срок, который тоже не всегда удаётся соблюдать. Хотя существуют бессрочные сервитуты, платежи за которые рассчитать уже гораздо проще, так как у нас есть хотя бы одна относительно стабильная величина, от которой можно отталкиваться при расчётах.

Но если это не ваш случай, можно воспользоваться возможностью пересмотреть плату за чужое земельное хозяйство. Рассматривать эти нюансы требуется в суде, который рассудит, на какие именно компенсации может рассчитывать каждая из сторон. Но переоценку стоимости земельного участка можно провести самостоятельно, указав новые условия в дополнительном соглашении.

Кроме того, сервитут может быть бесплатным. То есть человек разрешает своему соседу безвозмездно использовать участок земли.

Но в случае нанесения какого-то ущерба, предварительный договор должен быть аннулирован, а виноватая в разрушениях сторона будет выплачивать компенсацию, после проведения расчёта.

Если кто-то из сторон не хочет менять условия сделки, то придётся разбираться в рамках судебного процесса, подав иск после оплаты госпошлины.

Как платить налоги

Заключая соглашение по обременению, должна быть уплачена госпошлина за регистрацию данной бумаги. Но это далеко не единственный налог, который надо будет заплатить. Но кто его должен платить? Как правило, деньги выплачивает как сторона, которая заинтересована в сервитуте, так и владелец участка, где лежит данное ограничение.

После регистрации платится два вида налогов:

Кроме того, в российском законодательстве предусматриваются такие типы налогообложения, после того как будет оформлен договор:

Стандартный. Облагается прибыль, которая остаётся после всех расходов. Но поскольку в случае с сервитутом прибыли практически нет, и она рассчитывается соразмерной расходам и очень редко превышает их, то оплата налогов после того, как будет проведена регистрация сделки, окажется минимальной, если налог вообще придётся платить;
Упрощённый. Это закрытая схема оплаты сервитута, потому пользоваться ею не так просто. Но она популярна и удобна, потому упрощённый налог пользуется спросом.

https://www.youtube.com/watch?v=Mjr9gyTUDwE

Тем не менее, налоги надо платить. Иначе будет судебное разбирательство не только между сторонами сделки, но и с налоговой инспекцией. Исходя из чего придётся платить не только госпошлину за суды, но и штраф.

Понятие сервитута давно нашло отражение в российском законодательстве. Однако далеко не все граждане имеют представление о том, что это такое.

Сервитут — это особая форма права использования чужого земельного надела. Естественно, за такое пользование предусмотрена соответствующая плата. Но как устанавливается сумма, требуемая с лица? Эта процедура будет возможна только после того, как будет проведена соответствующая оценка собственности.

Соразмерная оплата – что это такое?

Однако, в гражданском законодательстве есть понятие «платы за пользование сервитутом».

Что же такое соразмерная плата? Это вознаграждение материального характера в четко установленной денежной форме. Данное вознаграждение осуществляется лицами, которые установили обременение на земельный надел. Цель этого действия — обеспечить взаимовыгодное сотрудничество с пользователем земельного участка.

Важно. Соразмерная плата за сервитут осуществляется в виде периодических выплат ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Периодичность устанавливается сторонами и может меняться, но только при наличии соглашения сразу двух сторон.

Когда можно требовать?

Но далеко не на каждый сервитут может быть установлена плата за использование.
Пункт 1, статьи 18 Федерального закона 43 от 5 апреля 2013 года устанавливает, что соразмерная плата может быть назначена только в случае, если установление сервитута будет способствовать затруднениям в использовании земельного надела.
В этом случае правообладатели надела или его собственники имеют право требовать от от лица, которое обладает сервитутом, плату за установление.
В соответствии с той же нормой, сумма оплаты будет устанавливаться прямо пропорционально площади, которая соответствует участку сервитута.
Иных случаев российское законодательство на данном этапе не предусматривает.
Однако, в будущем, возможно, будут внесены поправки, которые расширят перечень оснований для установления платы за сервитут.

Может ли быть безвозмездный сервитутный договор на ЗУ?

Рассмотрим, может ли быть сервитут бесплатным, или он всегда на платной основе. Возможность установления сервитута на безвозмездной основе оговаривается в статье 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной нормой лица, которые обладают на праве собственности земельным наделом могут продавать его, давать в залог, дарить и осуществлять иные действия, которые предусмотрены законом, в частности, статьей 209.

В соответствии со статьёй 262 Гражданского законодательства, если земельный надел не имеет ограждений, то абсолютно любое лицо может пройти через данный участок, но только при условии, если собственнику не будет оказано беспокойство.

Статья 262 ГК РФ. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Однако вследствие таких действий убытков участку не наносится, значит, данный сервитут может быть установлен на безвозмездной основе.

Важно. Если собственник участка настаивает на назначении платы за сервитут, может быть проведена независимая экспертиза для установления вариантов обременения.

Методика определения стоимости

Существует несколько методик, которые позволяют рассчитать плату за использование сервитута.

Каждый подход применяется в чётко оговоренной ситуации.

Подходы в оценке

При использовании нижеизложенных подходов, используется понятие «рыночная стоимость». Она является определяющей для установки стоимости сервитута.

Подробнее о том, как проводят оценку сервитута, мы рассказывали тут.

Сравнительный

Сравнительный подход является совокупностью методов, которые применяются для оценки стоимости. В основном, сравниваются схожие объекты оценки (аналоги), которые расположены в данном регионе.

Для выполнения подобного подхода важно соблюсти несколько условий:

Объект недвижимости не должен носить уникальный характер.
Информация о сервитуте должна была быть исчерпывающей.
Факторы, которые тем или иным образом должны влиять на ценообразование должны быть сопоставимы.
Аналог же должен быть похож на объект оценки.

Для того чтобы определить стоимость по сравнительному подходу, нужно провести логический анализ, с учетом рассмотрения каждого отдельного показателя.

Преимущество такого подхода в том, что стоимость продажи будет отражаться на изменении финансового положения и инфляции. А также, данный метод обоснован статистически.

Недостатком сравнительного подхода является зависимость от активности рынка.

Доходный

Доходный подход базируется на том, что стоимость земельного надела должна соответствовать оценке качества и количества дохода, который земля должна принести.

При расчёте применяется процесс капитализации дохода, который позволит определить взаимосвязь стоимости и будущей прибыли.

Используется коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между стоимостью объекта и прибылью. Уделяется внимание ожидаемому доходу.

На основании применения этих понятий выясняется «ставка дисконтирования». Ставка дисконтирования — это сложный процент, который применяется при пересчете полученных денежных средств в ходе использования имущества.

При доходном подходе упор и акцент делается на прибыли, которую получает обладатель земельного надела в случае, если допустит использование сервитута.

Справка. Часто бывает, что обладатель участка земли видит нецелесообразность использования участка. Это означает, что в ходе использования надела ему будет пренесён больший ущерб, нежели, чем в случае, если тот останется нетронутым.

В таком случае обладатель надела вправе отказать в использовании.

Что в таком случае делать инициатору соглашения?

Если лицо предполагает, что оно может претендовать на использование земельного надела, то можно обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.

Однако это не самая необходимая мера, которая, в конечном итоге, может обернуться затратами на участие в суде, но без видимого результата.

Затратный способ

Затратный подход включает в себя методы, которые определяют основные затраты, применяемые для восстановления или приведения в порядок недвижимого имущества.
Обладатель сервитута не должен заплатить за объект больше, чем за его ремонт.
Для применения затратного подхода нужно ориентироваться на следующие показатели:

Уровень платы за использование.
Затраты на приобретенное оборудование.
Примерная норма прибыли, которая характерна для региона проживания.

У затратного подхода есть свои преимущества.

Он прекрасно подходит для оценки новых объектов.

Однако, есть и недостатки, ведь не всегда затраты будут эквивалентны рыночной стоимости.

Оценка уровня убытка

Справка. Оценка уровня убытка — это термин, который использует оценщик при определении стоимости использования.

Оценка уровня убытков должна производиться по каждому фактору, с использованием экспертного метода.

Какие факторы имеют значение при установлении стоимости?

Степень ограничения использования.
Влияние расположенных земель.
Интенсивность использования.
Доля, которая занята под сервитут.

Как рассчитать размер?

Муниципальные и государственные земли

Вопрос оплаты за муниципальные государственные земли, которые называются «публичным сервитутом» рассматривается в статье 39. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Плата будет устанавливаться местными или федеральными органами власти в качестве единовременного платежа. По заявлению Может быть пересмотрен вопрос о периодических платежах.

Стоимость оплаты будет напрямую зависеть от площади земельного надела.

Устанавливается в размере 0, 0 1% от имеющейся кадастровой стоимости земельного участка. За каждый календарный год использования.

Если необходимость использования публичного сервитута установлена больше, чем на 3 года вперед, то плата должна быть не меньше, чем 0, 1% от кадастровой стоимости за срок сервитута.

Частная собственность

Земельный участок, который находится в частной собственности должен предполагать оплату за использование сервитута.

Однако в этом случае процент не устанавливается на законодательном уровне. Стороны должны прийти к взвешенному решению единогласно.

Стоимость устанавливается на основании отчета об оценке участка.

Важно. Однако, плата не должна превышать размер рыночной стоимости.

Оплата в отношении собственника земельного надела может вноситься тремя способами:

За счёт федерального бюджета.
За счёт бюджета субъекта Российской Федерации.
Или за счет юридических или физических лиц, которые осуществляют эксплуатацию объектов на наделе и осуществляют на нём строительство.

Пример расчета

Рассмотрим пример, где в качестве сервитута выступает земельный надел и асфальтовое покрытие на нём. По данному земельному наделу должен проезжать автотранспорт, использоваться данный земельный участок будет интенсивно, в любое время суток.

Для начала нужно определить границы сервитута.
Устанавливаются маршруты, по которым можно осуществлять проезд транспортных средств. Важно, чтобы маршруты отвечали требованиям СНиП 2. 05. 02 85.
Площадь всего сервитута равна 1320 квадратных метров.

Для того, чтобы рассчитать стоимость, необходимо выяснить основные коэффициенты:

Показатель кадастровой стоимости для объекта составил 594 руб.
Эту сумму нужно умножить на категорию арендатора.
Умножить на коэффициент земельного участка.
Умножить на коэффициент приближенности к административному центру.
Умножить на коэффициент инфляции года.

Подставив все эти показатели в формулу получается 12, 50 руб за один квадратный метр в год.
Нужно учесть, что собственник стал обладателем данного земельного надела в результате приватизации.
Стоит понимать, что он делал инвестиции в землю, которые тоже стоит учитывать:

Поэтому 0, 05 нужно умножить на удельный показатель кадастровой стоимости 594. Получается 29, 7 руб. за квадратный метр.
Эту сумму нужно разделить на 50. Получается 0, 594. Это норма возврата капитала.
12, 50 нужно умножить на количество квадратных метров, которые имеются у собственника (а это 1320).
Получается, ежемесячно за использование сервитута собственник будет получать 16500.

Однако, учитывая, что сервитут частный, стороны могут договариваться и о других дополнительных взносах, так как контроля со стороны государства в этой области не предусмотрено.

Облагается ли НДС?

При этом, оплачивать НДС должен только правообладатель земельного надела.

Подобное предусмотрено статьей 146 Налогового кодекса, в соответствии с которым объектом обложения налогами признаются действия по реализации услуг, товаров и работ. Сюда же включено предоставление сервитута на землю.

Внимание. В соответствии с соглашением оплата налогов за сервитут может осуществляться как инициатором установления сервитута, так и обладателем земельного надела.

Также стоимость налога меняется в зависимости от того, кто является инициатором сервитута, гражданин или юридическое лицо.

Где зафиксировать?

Между сторонами заключается соглашение, которое включает в себя ряд основных кризисных моментов взаимоотношений. Здесь обговаривается размера оплаты, срок обладания и другие важные моменты.

Если соглашение с момента принятия решения об установлении сервитута не было подписано собственником в течение суток, то это говорит об отказе использования сервитута за плату, значит, соглашение не вступает в законную силу.
При изменении условий сотрудничества обоюдно по решению двух сторон, составляется дополнительное соглашение, которое приобщается к изначальному документу.
О том, как заключается договор сервитута мы более подробно рассказывали тут.

Порядок оплаты по соглашению

В соответствии с соглашением устанавливается свой порядок оплаты, удобный сразу обеим сторонам.
Чаще всего — это ежемесячные взносы в отношении правообладателя.
Однако, при желании сторон оплата может осуществляться:

раз в квартал;
раз в полгода;
раз в год;
или вперёд на несколько лет.

Всё это обговаривается индивидуально. Однако факт выбора периодичности оплаты в обязательном порядке должен быть зафиксирован вами в соглашении.

Возможно ли оплачивать раз в месяц или нужно одноразово?

В пункте 3 говорится о том, что при составленном заблаговременно соглашении об оплате сервитута, должны быть в обязательном порядке прописаны условия внесения выплат.
Однако, если момент оплаты не прописан, то вся сумма должна быть внесена в депозит нотариуса по месту нахождения используемого участка.
А владелец земельного надела может в любой момент обратиться к нотариусу за средствами.
Однако, если порядок выплат прописан, то все платежи должны осуществляться в строгом соответствии с графиком.
Установлено два варианта, которые предполагают начисление выплат:

Единовременной подход.

Это значит, что ещё до момента начала эксплуатации, вся сумма должна быть переведена владельцу участка. В случае, если будут возникать непредвиденные траты, придётся делать доплаты. Тоже самое произойдет в случае, если стоимость использования сервитута увеличится.
Второй, и как говорят многие законодатели, более выгодный вариант — это ежемесячные платежи.

Сумма должна перечисляться на счет обладателя земельного надела раз в месяц в установленный день.

Как оспорить размер?

Судебная практика имеет массу решений по данным вопросам. Все они принимаются на основании российского законодательства, с учетом индивидуальных особенностей ситуации.

Частный или государственный сервитут — это объекты которые в некоторых ситуациях могут облагаться установленной соразмерной платой. Это нормальная практика, которая гарантирует взаимовыгодное сотрудничество.

Но если речь идёт о частном сервитуте, помните, что всегда можно договориться, зафиксировав в двухстороннем соглашении выгодное для обеих сторон решение.

Оценка сервитута и обременений

Сервитут
является одним из распространенных прав на земельные участки. Он признается
вещным правом, действующим как обременение для собственника обслуживающего
участка.

В
соответствии с п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным
предметом купли-продажи, залога, равно как не может передаваться лицам, не
являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования
которого он установлен.

В силу этого положения, сервитут не является объектом оценки – в качестве объекта указываются земельный участок, здание, сооружение и другое недвижимое имущество, в отношении которого он установлен. Для целей и задач оценки определяется соразмерная плата за сервитут.

Особенности оценки сервитута земельного участка

В
законодательстве можно найти определения сервитута и публичного сервитута.
Формулировки «частного сервитута» нормативные акты не содержат – такой вид
права называется просто сервитутом. В оценочной практике в методических рекомендациях
принято определять сервитут частный и публичный.

Публичным
сервитутом называется право лица на
ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями,
сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения
интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Частным
сервитутом признается право лица на
ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями,
сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения
интересов конкретных лиц.

Публичный
сервитут устанавливается на основании решения исполнительного органа
государственной власти или органа местного самоуправления, частный – по
соглашению сторон или на основании решения суда (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

В большинстве
случаев, в отличие от ограничений и обременений, сервитуты увеличивают
стоимость объекта, в пользу которого они установлены. Вместе с тем сложности в
учете всех обременений и сервитутов нередко приводят к ошибкам в оценке
объектов недвижимости.

Общедоступные публичные кадастровые карты Росреестра не
содержат информацию об обременениях объекта – ее нужно искать в ППТ (Проект
планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а
также в кадастровом плане, включенном в выписку из ЕГРН (Единый государственный
реестр недвижимости).

Помимо явных обременений, на практике встречаются
обременения неявные, которые могут появляться и прекращаться при изменении
законодательства (например, зональных регламентов, устанавливающих границы
санитарно-защитных зон).

И, хотя установить плату за право пользования участком
можно самостоятельно, только опытные, владеющие соответствующими методиками
учета обременений и сервитутов оценщики, могут достоверно провести оценку рыночной
стоимости сервитута.

Оценка платы за сервитут и убытков от обременений

Как
правило, за право пользования чужим участком приходится платить.
Устанавливаются такие отчисления по договоренности между участниками
соглашения.

Но плата не является обязательной – при согласии собственника
обременяемой недвижимости на предоставление части участка в безвозмездное
пользование допускается установление безвозмездного сервитута. Хотя на практике
такой сервитут устанавливается скорее в исключительных случаях.

При составлении
соглашения о сервитуте сложности возникают чаще всего при определении цены за право
пользования объектом недвижимости.

Стоимость
платы за сервитут земельного участка зависит от многих факторов. Оценщик должен
проанализировать все возможные обстоятельства, оказывающие влияние на
стоимость, в том числе:

Вид сервитута;
Разрешенное использование земельного
участка;
Срок договора аренды и форма арендных
платежей;
Степень благоустройства земельного
участка, развитость инфраструктуры;
Характеристики расположенных на участке
зданий и сооружений;
Характер хозяйственной деятельности
владельца объекта оценки;
Ограничения и обременения прав на
земельный участок;
Доля площади участка с установленным
сервитутом в общей площади объекта оценки;
Другие факторы.
Интенсивность использования участка, в
отношении которого устанавливается сервитут собственником участка и
сервитуарием.

Оценка
соразмерной платы за сервитут проводится с учетом норм действующего
законодательства на дату оценки. Плата за сервитут может устанавливаться как в
форме единовременного платежа, так и в форме периодических платежей.

Существуют
различные расчетные методики оценки потенциальных убытков владельца объекта
недвижимости от обременений. Прежде всего, оцениваются убытки, возникающие в
связи с уменьшением полезной площади недвижимости, снижением доходности
фактического или предполагаемого использования, ухудшением качества
местоположения и прочие.

Расчет платы за публичный сервитут

Оценка
платы за публичный сервитут заключается в установлении разницы между рыночной
стоимостью объекта оценки (либо прав на объект оценки), до установления
публичного сервитута и после его установления.

До
1 марта 2008 года законодательством была предусмотрена возможность учета нескольких
обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в
качестве одного объекта недвижимости с присвоением одного кадастрового номера.

И,
хотя в настоящее время такие участки не регистрируются и не создаются, сведения
о ранее образованных участках, представляющих собой единое землепользование,
содержатся в ЕГРН. Общая площадь таких участков в отдельных областях достигает нескольких
сотен гектаров.

Расчет платы за публичный сервитут при оценке составных
участков имеет свои особенности.

Так,
при оценке составного участка, состоящего из нескольких участков (обособленных
и/или условных), права на который зарегистрированы как на единый объект
недвижимого имущества (единое землепользование), определяется рыночная
стоимость всего участка.

Если
же имущественные права на земельный участок с сервитутом зарегистрированы
отдельно от прав на единое землепользование, определяется рыночная стоимость
только данного участка.

Расчет платы за частный сервитут

Поскольку
владелец недвижимости, обремененной сервитутом, претерпевает определенные
ограничения, то размер положенной ему платы за сервитут должен их компенсировать
и в то же время быть соразмерным материальной выгоде собственника, в интересах
которого установлен сервитут.

При
оценке сервитута оценщик применяет классические подходы к оценке –
сравнительный, затратный и доходный.

При
оценке сервитута сравнительным подходом подбираются объекты-аналоги.
Оценщик изучает предложения по продаже земельных участков на открытом рынке и
выбирает два максимально сопоставимых с объектом оценки участка, при этом один
из них должен быть обременен сервитутом, а другой — нет. Разница в стоимости
данных объектов и будет являться рыночной стоимостью сервитута.

При
оценке сервитута затратным подходом учитываются:

расходы, которые понесет владелец участка
в будущем в результате наложения сервитута;
убытки в случае несоблюдение условий договора,
если есть ответственность собственника перед третьими лицами;
затраты, связанные с обслуживанием
сервитута.

Например,
при расчете платы за частный сервитут необходимо учесть затраты, которые
возникли у собственника в связи с установлением сервитута.

Например, при
организации перехода через земельный участок может потребоваться снос построек
или перенос ограждений, оборудование въезда автотранспорта и прочее.

Издержки
собственника должны учитываться при оценке или экспертизе стоимости сервитута (если
плата устанавливается судом на основании заключения эксперта).

В
основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемых доходов от
объекта оценки в будущем. При его применении к оценке сервитута учитываются:

потери дохода, а именно — снижение
величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на
земельный участок.
плата за ограничение использования
собственником земельного участка.

Как
правило, на практике достаточно использование методов одного из трех подходов,
обоснование выбора которого оценщик указывает в отчете об оценке.

Что получает заказчик в результате оценки?

В
случае, если стороны не смогли самостоятельно определить размер компенсационных
отчислений или договориться, потребуется отчет об оценке платы за сервитут. Оформляется
такой отчет в виде документа на бумажном носителе (с собственноручной подписью
оценщика) или же в виде электронного документа (заверенного усиленной
квалифицированной подписью).

Показать полностью

При
составлении соглашения об установлении сервитута стоимость, указанная в отчете,
будет являться обоснованием суммы платы за пользование участком. Отчет имеет
юридическую силу при обращении в различные инстанции, и может использоваться в
суде в качестве обоснования соразмерной платы за сервитут.

Отчет
об оценке сервитута действителен в течение шести месяцев с даты оценки. Цена услуг
оценщика зависит от вида сервитута и сложности объекта оценки.

ОК
«Канцлер» оказывает услуги по оценке платы за сервитут, а также проводит
судебные экспертизы по назначению суда. Для оставления заявки можно
воспользоваться любой из представленных на сайте форм обратной связи.

Скрыть текст

Эксперты Кадастровой палаты разъяснили правила установления сервитута

Управа района Выхино-ЖулебиноУправа района Выхино-Жулебино

Сервитут – это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужим земельным участком. Существует два вида сервитута: публичный и частный.

Публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков. Например, если попасть к водоему общественного пользования и его береговой полосе, к роднику или иному социально значимому объекту можно только через ваш участок, он может быть обременен правом прохода или проезда к этим объектам.

· для индивидуального доступа к жилищу, когда проход или проезд возможен только через соседний земельный участок;

· для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов;

· для обеспечения других нужд землевладельца.

Таким образом, ограничение на объект недвижимости устанавливается в интересах конкретных лиц.

Как заключить соглашение о сервитуте?

Как правило, сервитут устанавливается по добровольному соглашению сторон или по судебному решению, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения. Предоставление сервитута на земельный участок требует документального оформления. В этом заинтересован, в первую очередь, будущий обладатель сервитута.

Прежде чем заключать такое соглашение, необходимо определить, установлены ли границы земельного участка, в пределах которых регистрируется ограничение (обременение) в виде частного сервитута.

Если сервитут будет установлен на часть земельного участка, и такая часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, необходимо выполнить соответствующие кадастровые работы (межевание).

Если же сервитут будет установлен на весь земельный участок, и он стоит на кадастровом учете, то проведение кадастровых работ не требуется.

Чтобы оформить межевой план, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Если собственник земельного участка согласен установить сервитут, нужно заключить с ним соглашение о сервитуте с указанием:

· кадастрового номера земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;

· сведений о сторонах соглашения с паспортными данными;

· цели и основания установления сервитута;

· срока действия сервитута (если сервитут не бессрочный);

· размера платы (если сервитут устанавливается за плату);

· прав и обязанностей сторон соглашения, в том числе вашей обязанности после прекращения сервитута привести участок в состояние, соответствующее разрешенному использованию (например, при прокладке коммуникаций засыпать траншею, восстановить плодородный слой почвы и т. д.).

Стоит отметить, что размер платы за сервитут определяется сторонами соглашения об установлении сервитута. Если соглашение не достигнуто – вопрос об установлении сервитута решается в судебном порядке. Как правило, размер платы зависит от множества факторов, поэтому для его определения целесообразно обратиться к специалисту (оценщику).

Частный сервитут надлежит зарегистрировать в Росреестре.

Для этого участникам заключенного соглашения (или одному из них), необходимо обратиться в офис Центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка и государственной регистрации прав в виде ограничения (обременения) части земельного участка, приложив к нему необходимый пакет документов.

После завершения регистрационных действий заявитель получит выписку из ЕГРН, содержащую сведения об обременениях, наложенных на земельный участок.

Однако в случае заключения соглашения об установлении сервитута сроком до трех лет, законом допускается установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения кадастровых работ (межевания), без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

«Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи либо залога, не может быть передан лицам, не являющимся собственниками объекта недвижимости, для обеспечения которой он был установлен. При переходе прав на земельный участок обременения в виде сервитута перейдут к новому владельцу», – отметил заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.

Добавим, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Вс разъяснил, как повысить плату за сервитут

Верховный суд РФ представил обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный 26 апреля Президиумом ВС.

В 17-страничном документе рассматриваются вопросы обращения в суд с иском об установлении сервитута, условия установления сервитута и плата за сервитут.

ВС, в частности, отмечает, что условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Общество обратилось в арбитражный суд к предприятию об установлении платы за право ограниченного пользования земельным участком в размере 3 000 рублей в месяц.

Стороны при заключении соглашения о сервитуте не смогли прийти к соглашению о размере платы и условиях ее изменения, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, пункт соглашения об установлении сервитута о плате был изложен в редакции, предложенной обществом: «Плата за сервитут составляет 1 000 рублей в месяц.

Плата за пользование подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключено настоящее соглашение».

Довод предприятия о незаконности условия об изменении размера платы был отклонен судами.

В другом деле предприниматель обратился с иском об изменении (увеличении) размера платы за сервитут, установленный соглашением, ссылаясь на то, что плата, которая была согласована сторонами, подлежит пересмотру, поскольку изменился характер и объем пользования его участком (увеличены интенсивность движения и грузоподъемность автотранспортных средств обладателя сервитута). Однако ответчик отказался от внесения изменений в договор.

Рассматривая спор, судебные инстанции, с учетом доводов и доказательств, приведенных сторонами, а также заключения эксперта об определении платы и о реальном использовании ответчиком земельного участка истца для проезда к своему объекту недвижимости, пришли к выводу о необходимости внесения изменений в условия соглашения о плате за сервитут и об увеличении ее размера с 3 500 до 5 000 рублей ежемесячно.

При этом суды указали, что истец доказал увеличение объема ограничения его прав по сравнению с моментом заключения соглашения ввиду увеличения площади используемого ответчиком земельного участка, количества автотранспортных средств, интенсивности движения.