Изменение условий договора аренды согласно гк рф

Изменение условий договора аренды согласно гк рф Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Изменение условий договора аренды согласно гк рф

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

  • Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
  • Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
  • Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Изменение условий договора аренды согласно гк рф

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

  1. Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
  2. ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
  3. Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Имеет ли право новый арендодатель требовать заключения договора аренды на новых условиях?

Изменение условий договора аренды согласно гк рфВ. А. Лексинаавтор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.

Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.

Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?

Ответ

Данную ситуацию регулирует ст. 617 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В создавшейся ситуации вам необходимо своевременно оплачивать аренду, предусмотренную действующим договором, на расчетный счет нового собственника, независимо от того, что новый собственник уклоняется от подписания доп. соглашения к текущему договору. Это следует из ст. 309 Гражданского кодекса РФ, предписывающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Вы вправе не подписывать новый договор на условиях нового собственника и до окончания срока действующего договора исполнять только его условия. Новый собственник не вправе понудить вас подписать новый договор. Это запрещено ст. 421 ГК РФ.

Если новый собственник ограничит вам доступ в склад и будет удерживать ваше имущество, вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании принадлежащим вам имуществом либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301, ст. 302 ГК РФ) в зависимости от складывающейся ситуации, о возмещении ущерба, причиненного незаконными действиями арендодателя. Целесообразно письменно предупредить арендодателя о том, что вы готовы это сделать.

В рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника для оплаты просроченной арендной платы. Это следует из положений статей 359 и 614 ГК РФ.

Обоснование

Как установлено ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако все не так однозначно.

К новому собственнику по договору аренды переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя.  Это означает, что новый арендодатель вправе в порядке, установленном условиями договора аренды и нормами ГК РФ, инициировать изменение и расторжение договора аренды.

То есть сама по себе смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, но новый собственник не может быть ограничен в праве изменить условия договора и прекратить его в дальнейшем в порядке, установленном законом и/или самим договором

Например, в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Согласование в договоре оснований для такого отказа не требуется.

Кроме того, как предусмотрено п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и не установлены ограничения такого изменения (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении размера арендной платы), то, в частности, при смене собственника арендованного имущества может сложиться такая ситуация: новый собственник — арендодатель сможет увеличить размер арендной платы по своему усмотрению и арендатор будет обязан вносить ее в измененном размере.

Либо наоборот может возникнуть выгодная для арендатора ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, а в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС, то арендатор может инициировать уменьшение арендной платы на сумму налога.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Читайте также:  Имеет ли право инвалид получить благоустроенное жилье

Согласно п. 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Это значит, что если договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, то изменить договор стороны вправе только на основании достигнутого соглашения. В ином случае придется обратиться в суд.

Как установлено п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Что касается удержания имущества арендатора, то арендодатель не вправе делать это без законного на то основания. В соответствии со ст. 329 ГК РФ удержание вещи должника является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.

Основания удержания имущества закреплены в ст. 359 ГК РФ.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (ст. 359 ГК РФ).

Таким образом, в рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника оплатить просроченную арендную плату.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ ).

Изменение договора аренды | Внесение изменений в договор аренды

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году. 

???? Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.

Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться. 

Когда можно требовать снижения арендной платы

Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.

Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.

???? К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.

А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.

❌ Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.

Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода. 

Когда арендатор может отказаться от части помещения

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор. 

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ 

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ 

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной. 

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье. 

????

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Как оформить изменения к договору аренды 

Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.

  1. Арендатор направляет арендодателю письмо с предложением изменить договор. Пишет причину, какой пункт заменить и с какой даты работать по-новому. К письму прикладывает проект допсоглашения.

Пример предложения об изменении договора аренды

Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.

Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.

???? Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.

  1. На ответ у арендодателя есть 30 дней. Но можно поставить свой срок. В нашем примере это 7 дней. Так ситуация разрешится быстрее.

  2. Если арендодатель согласен на предложение, подписывают допсоглашение.

Шаблон дополнительного соглашения к договору аренды

❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.

  1. Если договор регистрировали в Росреестре, допсоглашение тоже несут на регистрацию.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

  1. Новые условия действуют после подписания допсоглашения или с даты, которую стороны указали в нём.

Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.

  1. Если арендодатель отказался или многозначительно молчит, можно идти в суд. Ввязываться в судебный процесс имеет смысл, когда договор аренды заключили на несколько лет. Либо попробовать отказаться от всего помещения целиком и расторгнуть договор аренды.

Статья актуальна на  26.05.2022

Как изменить договор аренды: повысить плату или обновить срок

Ключевые условия аренды недвижимости должны быть обязательно зафиксированы в договоре. Но что делать, если нужно переиграть «железные» правила? Например, повысить плату за жильё или изменить срок сдачи. Разбираемся, как юридически правильно оформить новые условия.

Как оформить изменения договора аренды

Съём жилой квартиры законодательно правильно называть наймом, так как договор подписывают только физические лица — наймодатель и наниматель.

А вот договор аренды помещения могут заключить как физические, так и юридические лица — арендодатель и арендатор.

В этом материале мы рассказываем о съёме обычного жилья и используем понятие «аренда» потому, что в обычной речи оно часто заменяет понятие «наём».

Изменить условия договора аренды возможно — по обоюдному согласию. Часто люди доверяют друг другу и обсуждают всё на словах. Но по закону, чтобы оформить новые условия, нужно заключить дополнительное соглашение.

Этот документ помогает внести любые корректировки. Например, исправить неточности в платёжных реквизитах. Договор аренды при таких ошибках не теряет юридической силы, но допсоглашение лучше подписать всем сторонам сделки.

В соглашении обязательно указывают ФИО, паспортные данные собственника и арендатора, номер договора аренды и новые условия. Если какие-то пункты остались без изменений — это тоже нужно упомянуть. Образец дополнительного соглашения для внесения изменений в договор аренды можно скачать здесь. 

Читайте также:  Статья 48 гпк рф. ведение дел в суде через представителей

Факт внесения правок в договоре необходимо зафиксировать письменно. А письмо выслать по почте вместе с дубликатом допсоглашения. Не помешает указать и причину изменений: такая мера окажется полезна в дальнейшем — если всё-таки дело дойдёт до разбирательств в суде.

Ждать ответа от арендодателя не придётся долго, если сразу в письме обозначить конечный срок — обычно не более месяца (утверждённой даты нет). 

Дополнительное соглашение можно заверить у нотариуса, но и без заверения оно имеет юридическую силу. Если договор был заключен сроком больше, чем на год, допсоглашение придётся зарегистрировать в Росреестре (в его отношении работают те же правила, что и с договором аренды сроком не меньше года). 

Одна сторона игнорирует другую или отказывается внести изменения в договор? Тогда можно обратиться в суд. Но необходимо запастись весомыми аргументами: почему без правок в соглашении об аренде не обойтись.

Например, арендодатель нарушил договор — обещал, что в квартире будут новые окна, так как старые пропускают холод, и это обещание было зафиксировано.

Окна он не поставил, а пойти навстречу — снизить плату за аренду — не хочет.

Рассмотрим конкретные ситуации с изменением условий договора, чтобы понять, какими правами обладает каждый участник.

  • Если прописанные в договоре условия помещения стали хуже не по его вине, он может потребовать снизить арендную плату. 
  • Косметический ремонт, сделанный жильцом, тоже может стать причиной снижения стоимости аренды, если прописать это в допсоглашении. Арендатору важно сохранить чеки, чтобы доказать расходы, и тогда потраченная на ремонт сумма может пойти в счёт аренды. 
  • Если арендатор не жил в квартире. В таком случае можно претендовать на арендные каникулы — снижение размера платы или полное освобождение от внесения платежей на определённый срок. Чаще всего к этой опции обращаются предприниматели, которые по каким-то причинам не могли пользоваться арендуемым помещением. Но и обычный гражданин (физлицо) может попросить хозяина жилья сделать допсоглашение о скидке (например, на период длительного отпуска), пока квартира будет пустовать.

Имейте в виду, что плату по любой причине можно уменьшать не чаще одного раза в год. Платежи за прошедшие месяцы, как правило, не пересчитываются. 

Собственник недвижимости тоже может прописать в договоре своё право повысить плату за аренду. Вот несколько законных причин:  

  • ухудшились экономические условия в сфере деятельности арендодателя;
  • повысилась рыночная стоимость аренды подобного имущества;
  • снизилась ключевая ставка Банка России;
  • выросла инфляция.

Чтобы изменить условия, арендодатель направляет арендатору уведомление. Это письмо с просьбой заключить дополнительное соглашение, где указаны причины повышения цены. Если срок договора  меньше года, уведомления об изменении договора аренды будет достаточно.  В нём нужно прописать реквизиты и новые условия сделки — сумму арендной платы и дату. 

Уведомление не обязательно оформлять письменно. Можно обойтись устными переговорами — но надёжнее составить документ, так как он станет доказательством в случае споров.

Одностороннее изменение платы иной раз приводит к суду. Например, жилец может не согласиться с тем, что цена выросла из-за изменения рыночной стоимости, и оспорить эту корректировку. Если выяснится, что сумма платы значительно превышает средние ставки по рынку в этом городе/регионе за конкретный период, то судебные органы встанут на сторону арендатора. 

Совет: если в договоре долгосрочной аренды нет пукнта о возможности повысить цену, то арендодателю всё равно можно составить допсоглашение. Оно удобнее, когда речь идёт о конкретной ситуации, из-за которой хозяин хочет повышения. Если арендатор хочет зафиксировать саму возможность увеличивать цену, то нужно составить новый договор.

Если договор краткосрочный или бессрочный

Продлить краткосрочную аренду квартиры или договор, заключённый на неопределённый срок, не сложно. По закону, если жилец хочет продолжать снимать жильё и собственник не возражает, достаточно лишь сообщить ему о продлении.

Если хозяин квартиры не планирует внести изменения в договор, то соглашение автоматически возобновляется. Дополнительного соглашения и новой регистрации в Росреестре не требуется.

Но помните, что краткосрочный договор продлевается на тот же период, на какой уже был заключён изначально.

Так же продлевается аренда земельного участка. Если собственник земли — юридическое или физическое лицо, то договор пролонгируется автоматически. Чтобы скорректировать его, придётся оформить допсоглашение.

Но еслси собственник — муниципалитет, то после завершения срока аренды он вправе выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Участвовать в торгах по новому закону не обязательно.

Главное — успеть продлить срок аренды до того, как он истёк. Пролонгировать договор возможно не больше чем на три года, если успеть сделать это до 1 марта 2023 года. Главное — муниципалитет не может отказать в этом.

Он обязан заключить допсоглашение в течение пяти дней.

Если договор долгосрочный

При длительном и срочном договоре аренды — от одного года до пяти лет — важно оформить новый договор или допсоглашение о пролонгации к старому. В документе обязательно указывают новый срок аренды.

Причём можно сразу прописать, будет ли продление однократным или многократным. Но тут необходимо учитывать, что аренду продляют не более шести раз.

Если пролонгация многократная, то ни одна из сторон не сможет расторгнуть договор раньше указанного срока в досудебном порядке. 

Изменять договор аренды не имеет смысла, если надо внести лишь небольшие корректировки: прописать новые реквизиты, сроки, сумму арендной платы.

Сделать это можно с помощью документа, который прилагается к договору, — дополнительного соглашения. Подписать его можно, только если и арендодатель, и арендатор согласны на новые условия.

В более сложных случаях может потребоваться новый договор аренды или найма.

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

  • сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
  • проведём показы и проверим жильцов на надёжность
  • будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж

Главное — всё это бесплатно.

Как составить договор аренды

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор аренды за 11 минут. Более подробный материал по договорам аренды ниже.

Инструкция по подготовке договора аренды

В договорные арендные отношения приходилось вступать многим из нас: снимать жилье или помещение для офиса, брать напрокат предметы быта или транспорт, получать оборудование в лизинг.

Объединяет все эти правоотношения то, что по договору аренды арендатор получает имущество не в собственность, а только во временное владение и (или) пользование.

Договор аренды может предусматривать и последующий выкуп имущества, как в период действия договора, так и после его прекращения.

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Форма договора аренды

Договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме, если срок его действия более одного года или если одной из его сторон является юридическое лицо. Нотариальное удостоверение договора аренды производится по желанию сторон.

Договор аренды недвижимости или земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, должен пройти государственную регистрацию, иначе он будет считаться незаключенным (ст. 651 ГК РФ).

Если стороны не хотят регистрировать договор, они могут заключить его на срок менее года, а затем продлевать (причем, неоднократно) на такой же срок.

Интересно, что если срок действия договора вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости в территориальные органы Росреестра может обратиться любая из сторон, но арендодателю это сделать удобнее, т.к.

вместе с заявлением надо подать документы, относящиеся к недвижимости. Госпошлина за регистрацию составляет с организаций 22 тыс. рублей, а с физических лиц — 2 тыс. рублей.

Если договор аренды прошел госрегистрацию, то все дополнения и соглашения к нему тоже должны быть зарегистрированы.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды.

Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы.

Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

  • предоставления таких принадлежностей и документов;
  • расторжения договора;
  • возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал.

Читайте также:  Моральный вред в делах о защите прав потребителей

В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет.

Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

  • потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
  • потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
  • досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды.

Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

Существенные условия договора аренды

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.

2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

  • условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
  • внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
  • условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Срок договора аренды

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях.

Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли.

В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

  • в договоре не указан срок аренды;
  • срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
  • истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.

Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.

Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.

Изменение арендной платы

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок.

А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года.

В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке.

Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности.

Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.

На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.

Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.

Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.

Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.

Выбрать и скачать Договоры аренды